현 정부가 추진하는 다주택자 양도소득세 중과정책이 일부 지역 다주택자의 경우 다른 지역의 1주택 보유자에 견줘 전체 보유주택 가격이 훨씬 낮아도 더 많은 세금을 내야 하는 등 과세형평성에 어긋날 소지가 있다는 지적이 세금 전문가로부터 제기됐다.
형평성에 어긋난 부동산 세제는 특정지역 쏠림현상을 통해 주택가격의 양극화를 더욱 부채질, 계층적 위화감 위화감을 조성하는 등 심각한 사회문제를 낳을 것이라는 우려다.
이동기 전 세무사고시회장은 14일 <NTN>에 보내 온 ‘1세대1주택 고가주택의 양도세 과세방식에 대하여’라는 제항의 칼럼에서 “주거안정과 거주이전의 자유를 훼손하지 않는 범위 내에서 고가주택에 해당하는 1세대1주택의 양도세 과세방식의 전면적인 재검토도 필요한 시점”이라며 이 같이 밝혔다.
이 전 회장은 우선 “단순히 다주택 보유자에 대한 중과세만이 주택가격을 안정시킬 수 있을 것이라는 도그마에서 벗어나야 한다”고 주장했다.
이 전 회장은 10년 전 취득가액 4억원 상당의 아파트 2채를 취득해서 보유하고 있다가 그 중 1채를 8억원에 양도하는 경우를 예로 들었다.
이 경우 다주택 보유자에 대한 양도세 중과세로 양도차액 4억원에 대해 장기보유특별공제도 받지 못한 채 최고 50%의 세율을 적용, 무려 1억7400만원의 양도소득세를 내는 것은 문제라고 지적했다.
반면 서울 강남지역에서 10년 전에 8억원에 산 아파트 한 채 값이 올라 20억원에 팔았다면 12억원의 양도차익이 발생했더라도 고작 3200만원만 양도소득세로 내면 된다는 것이다.
이 경우 1세대1주택 고가주택의 양도에 해당돼 양도차익의 최고 80%에 해당하는 장기보유특별공제를 받은 뒤 9억원 초과분에 대한 소득금액에 대해서만 일부 세금을 내기 때문에 훨씬 적게 낸다는 것이다.
이 전 회장의 해결책은 간단하다. 1세대1주택의 양도라고 하더라도 고가주택의 경우에는 고가주택 기준금액을 초과하는 부분에 대해 다주택자 중과제도와의 형평성을 고려, 장기보유공제율을 축소하자는 것이다.
다주택자 중과세 관련 세법 규정이 너무 어렵다는 지적도 내놨다. 이 전 회장은 “정부가 작년에 발표한 8·2대책 후속조치로 시행된 다주택 보유자에 대한 양도세 중과세 규정이 너무 복잡해 전문가조차도 해석과 적용이 쉽지 않다”고 밝혔다.
한편 이 전 회장은 헌법재판소 결정문을 인용, “현행 세법에서 1세대1주택 (양도소득세)비과세규정을 정한 것은 주거생활의 기초가 되는 주택에 양도소득세를 부과하지 않아 국민의 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유를 세법이 보장하기 위함”이라고 설명했다.
현행 세법에 따르면, 양도 당시 실거래가액이 9억원을 넘는 고가주택의 경우에는 1세대1주택에 해당되더라도 그 양도소득금액 중에 9억 원을 넘는 부분에 대해서는 양도세를 내야 한다. 하지만 고가의 1세대1주택 양도소득세는 일반 양도에 견줘 세금부담이 덜한데, 이는 고가주택인 1세대1주택의 양도의 경우에는 장기보유특별공제액이 양도차익의 최대 80%에 이르기 때문이라는 설명이다. 특히 양도소득세도 양도차익 중 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 세금을 계산하기 때문에 이 경우 세금이 적다는 것이다.
한편 올해 4월부터 본격 시행된 다주택자 보유자에 대한 양도세 중과세의 내용을 보면, 1세대2주택 이상의 다주택 보유자(조합원 입주권 포함)가 2018년 4월 1일 이후 서울특별시 등 조정대상지역 내에 소재하는 주택을 양도하는 경우에는 2주택 보유자의 경우 최고 52%, 3주택 보유자의 경우 최고 62%에 해당하는 양도세 중과세율이 적용된다. 이 경우 장기보유특별공제도 배제된다.
이 전 회장의 칼럼은 오는 18일자 주간 <국세신문>에 전문이 게재된다.
