세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
2008년부터 2016년까지 9년간 공용 수용된 토지의 총 면적은 여의도 면적인 8.4㎢의 132배인 1,106㎢이고 보상금액은 총 132조328억원이다. 이는 올해 정부의 총지출예산 428조 8000억원의 30.8%를 차지한다. 또한 중앙토지수용위원회의 통계에 따르면 2008년부터 2017년까지 10년간 공용 수용된 토지 소유자는 29만3697명이다.
소득세법은 소유권이전의 형식에 불문하고 소유권 이전의 대가가 있으면 유상이전에 포함되는 것이므로 부동산이 공용 수용되어 반대급부인 현금 또는 채권을 받게 되는 것을 양도소득세로 부과하게 된다. 이에 재산권 소유자인 개인들은 억울한 면이 없지 않다. 그래서 해당 소유자가 일정 요건에 부합하는 경우 조세정책적 목적에서 감면을 적용하여 준다.
오늘은 수용시 적용받을 수 있는 감면요건에 대해 살펴보아 조금이라도 더 절세할 수 있는 방안을 모색해보도록 하자. 수용되는 재산이 부동산인 경우로 한정하여 감면요건을 설명하면 대표적으로 4가지 감면이 적용됨을 알 수 있다.
첫 번째로 가장 대표적인 조세특례제한법 제77조의 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면이 있다. 공익사업의 원활한 수행 지원 및 공익사업용으로 수용되는 부득이한 점을 감안한 세부담 완화차원에서 공익사업용 토지 등에 대해 양도소득세를 감면한다.
공익사업용으로 양도되는 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지 등을 2018.12.31. 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 현금보상은 양도소득세의 100분의 10, 채권보상은 100분의 15, 「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」 등에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 해당 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)에 상당하는 세액을 감면한다.
과세기간별 한도와 5년간 한도가 있으며 감면되는 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고납부해야 한다. 다만, 자경농지(8년 기간은 적용하지 않음)에 해당하는 경우에는 농어촌특별세를 과세하지 않는다.
두 번째로 조세특례제한법 제69조의 자경농지에 대한 양도소득세 감면이 있다. 육농정책의 일환으로 농지의 양도에 따른 조세부담을 경감시켜 주기 위한 것이다. 자경농지에 대한 주요 조세우대 조치로서 농민보호 취지에 맞추어 자경농민의 요건을 강화하는 한편 실무상 자경농민의 판단 기준도 점차 까다로워지고 있는 추세다.
자경농지에 대한 감면요건을 보면 자경한 농민에 관한 사항과 농지에 관한 사항, 자경기간에 관한 사항 그리고 자경감면 한도에 관한 사항 등 4가지로 구성되어 있다.
자경농민 요건은 우선 재촌요건을 충족했는지 검토 후 재촌요건이 충족되었다면 자경요건을 검토한다. 자경요건은 상시농업에 종사한 전업농민의 경우는 자경 여부를 판단하는데 어려움이 없으나 다른 직업을 갖고 있는 경우에는 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작 또는 재배해야 한다. 2014.7.1. 이후 양도하는 분부터는 다른 직업이 있는 경우 사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은 경작한 기간에서 제외한다.
자경기간은 본인의 해당 농지 취득일부터 양도일까지 기간 중 자경기간을 통산해 계산하고, 상속받은 농지의 경우에는 상속인이 1년 이상 계속하여 자경했는지 여부에 따라 피상속인의 자경기간 통산 여부가 달라지므로 상속인이 자경을 하고 있지 않는 경우는 상속일로부터 3년 이내에 양도하는지 여부만 판단한다.
농지의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이나, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축물 착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 판정한다. 농지는 도시지역의 경우 주거·상업·공업지역에 소재하는 농지의 경우 농지로 사용되는 것이 부적합하므로 농지로 이용되더라도 감면을 배제한다. 다만, 주거지역 등에 편입된 경우에는 3년 이내에 양도하는 경우로서 주거지역 등에 편입되기 이전에 발생한 양도소득금액을 감면한다.
자경농지에 대한 감면규정은 1과세기간별로 1억원, 5개 과세기간별로 다른 감면세액까지 포함해 2억원 감면(경과규정 有)을 받을 수 있다. 추가적으로 농어촌특별세가 부과되지는 않는다.
세 번째로 조세특례제한법 제70조의 농지대토에 대한 양도소득세 감면이 있다. 농지의 대토라 함은 자경농민이 경작상의 필요에 의해 4년 이상 경작하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 1년 이내에 취득하여 다시 일정기간(종전농지+신규농지 경작기간 8년 이상)이상 농지소재지에서 거주하면서 경작할 경우에, 종전 농지의 양도소득에 대해서 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것을 말한다. 농지의 대토의 경우 위탁경영, 대리경작 또는 임대차하는 농지를 대토하는 경우에는 농지의 대토로 보지 않는다.
네 번째로 조세특례제한법 제77의3조 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면이 있다.
개발제한구역 내의 해당 토지 등을 토지매수의 청구 또는 협의매수를 통하여 2020.12.31. 까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해 양도소득세의 40% 또는 25%를 감면한다. 또한 개발제한구역에서 해제된 해당 토지 등을 「공익사업법」 및 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용을 통해 2020.12.31.까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 40% 또는 25%를 감면한다.
40% 감면요건은 개발제한구역 지정일 이전에 취득하였으며, 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지 등이 소재하는 시·군·구 안의 지역, 또는 연접한 시·군·구 안의 지역과 해당 토지 등으로부터 직선거리 30㎢ 이내의 지역에서 거주하는 거주자가 소유한 토지이어야 한다.
25% 감면요건은 매수청구일 또는 협의매수일부터 20년 이전에 취득하였으며, 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지 등이 소재하는 시·군·구 안의 지역, 또는 연접한 시·군·구 안의 지역과 해당 토지 등으로부터 직선거리 30㎢ 이내의 지역에서 거주하는 거주자가 소유한 토지이어야 한다.
감면 신청을 하고 감면받는 경우에는 감면받는 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고납부해야 한다.
위 4가지 감면 이외에도 축사용지에 대한 양도소득세의 감면 등과 같은 세액감면 사항이 많다. 여기서 주의할 점은 위 감면의 세부적인 적용요건들은 비전문가가 판단하기에는 어려운 점이 많다는 것이다. 항상 감면사항에 대해서 세무 전문가인 세무사에게 판단을 맡기는 것을 추천한다. 자칫 스스로 판단해 감면신청을 했다가 감면 요건이 충족되지 않아 추가세액에 가산세까지 납부하는 경우가 더러 있다. 수용시 감면사항을 놓치지 않고 적용해 나의 소중한 자산을 보존하도록 하자.
