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세무대학과 국내외 유수한 대학에서 깊이 있는 공부를 하고 세금 관련 부처에 오래 근무한 현직 세무사. 국제통 조세제도 전문가 이동기 전 한국세무사고시회 회장이 <국세신문>에 [세금을 알아야 부가 보인다]는 타이틀로 기고를 자청했다. 욕심 많은 이 전 회장은 같은 이름의 책을 집필하면서 최종 출간된 책보다 갑절의 원고를 집필했다고 한다. 전문가가 아닌 장삼이사가 쉽게 이해할 수 있는 세금 개론서를 야심차게 준비한 탓. 그러나 출판사는 딱 장삼이사가 이해할 수 있는 분야와 난이도를 주문했고 저자와 숱한 실랑이를 벌였단다. 그렇게 산고 끝에 옥고가 탄생했다. 인류역사와 명멸해온 세금, 그것을 언제 어떤 분야를 왜 어떻게 따져야 하는지 재미있게 엮었다. 이 전 회장의 원고를 통해 세금은 바야흐로 ‘장삼이사’들의 머리와 가슴으로 더 잘 스며들 전망이다. / 편집자 주

 

Ⅱ 부가 보이는 부동산 절세

14 나누어서 팔고, 손실이 나는 것과 함께 팔자

1세대 1주택의 경우, 양도가액이 9억원만 넘지 않으면 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 서울시 등 세법상 조정지역에서 취득하는 주택은 거주 기간도 2년 이상이어야 함)시, 그 주택을 팔더라도 양도소득세가 과세되지 않는다. 하지만 1세대 2주택 이상을 보유하다가 양도하거나 상가 등을 양도하면서 양도차익이 크게 나는 경우에는 세금 부담이 클 수 있다. 이렇게 부동산을 여러 건 양도하는 경우에는 연도를 달리해서 파는 것이 유리할 수 있는데, 어떤 경우에는 오히려 이런 부동산을 한 해에 양도하는 것이 절세가 될 수도 있다.

 

양도세는 재산 종류별로 통산된다

세법상 양도세 과세 대상인 재산을 팔면 양도소득금액은 부동산(분양권 포함)과 주식(비상장주식과 상장법인 대주주의 주식), 파생상품 등에서 발생한 소득을 종류별로 구분해 계산하며, 양도세는 각 종류별 소득의 연간 금액을 합산해 계산한다.

그런데 양도세는 누진세 구조로 되어 있어서 누진세율이 적용되는 같은 종류의 재산을 한 해에 2회 이상 양도하면, 각각의 양도소득금액이 합산되므로 보다 높은 세율을 적용받아 더 많은 세금을 낼 수 있다.

반면 부동산과 주식, 파생상품 등 서로 다른 종류의 재산을 한 해에 양도할 경우에는 각각의 양도차익은 합산되지 않는다. 재산의 종류별로 양도차익과 양도차손(손해)이 각각 발생한 경우에도 서로 통산할 수 없다. 예를 들어 부동산에서 손해를 보고 매매를 하고, 주식에서 이익을 보고 매도를 했다면 설사 부동산으로 인한 양도차손이 크더라도 이것은 없는 것이 되고, 주식 매매로 발생한 양도차익에 대해서만 세금을 낸다.

 

이익이 나는 재산은 서로 다른 해에 팔아라

앞서 설명했듯이 양도세는 세법에서 구분하는 재산의 종류별로 소득을 합산해 계산한다. 따라서 한 해에 누진세율이 적용되는 재산을 2회 이상 양도하면, 그 소득을 모두 합산해 세금을 계산하기 때문에 합산한 소득금액이 커질수록 높은 세율을 적용받는다.

그러므로 이익이 나는 양도세 과세 대상 재산을 파는 경우에는 한 해에 한꺼번에 파는 것보다 여러 해에 걸쳐 나누어 파는 것이 좋다. 그래야만 같은 이익이라도 그 이익이 분산되므로, 각각 낮은 세율을 적용받아 전체 세금이 줄어든다. 따라서 양도차익이 발생하는 같은 종류의 재산을 비슷한 시기에 파는 경우에는 연도를 달리해서 파는 것이 유리하다.

 

이익이 나는 재산과 손실이 나는 재산을 같은 해에 팔아라

정리하면, 세법상 양도세는 재산을 크게 3가지로 구분해 각 종류별로 합산해서 계산한다. 따라서 같은 해에 같은 종류의 재산을 2회 이상 양도하는 경우, 각각의 재산의 양도에서 이익이 발생했다면 양도소득금액이 합산되어 높은 누진세율이 적용되므로 납부할 세액이 커진다.

그런데 같은 종류의 재산을 2회 이상 양도하더라도 하나의 재산양도에서는 이익이 발생하고 다른 재산의 양도에서는 손실이 발생하는 경우에는, 각각의 양도차익과 양도차손을 통산하므로 한쪽에서 난 이익을 다른 쪽에서 난 손실로 차감하면 오히려 전체 소득금액이 줄어들어 양도세가 줄어든다.

따라서 각각 양도차익과 양도차손이 날 것으로 예상되는 같은 종류의 재산을 비슷한 시기에 양도하는 경우에는 오히려 같은 해에 파는 것이 유리하다.

 

<세금 고수의 가이드>

양도소득금액의 구분 계산

양도소득금액은 다음의 소득별로 구분해 계산한다. 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 재산이 있는 경우, 같은 종류별로는 서로 통산하지만 다른 종류의 소득금액과는 통산하지 않는다.

1. 토지 등의 양도소득

① 토지 또는 건물의 양도를 발생하는 소득

② 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권 등 부동산에 관한 권리의 양도를 발생하는 소득

③ 다음 중 어느 하나에 해당하는 재산의 양도로 발생하는 소득

-토지 또는 건물 등 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권

-이용권・회원권 및 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반 이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물 이용권

-부동산 과다 보유 법인의 주식 등

2. 주식 등의 양도소득

주권상장법인의 대주주가 양도하는 주식과 증권시장 외에서 거래하는 주권상장법인의 주식과 비상장법인의 주식

3. 파생상품 등의 양도소득

-코스피 200 선물과 코스피 200 옵션

-미니코스피 200 선물과 미니코스피 200 옵션

-당사자 일방의 의사표시에 따라 코스피 200 지수의 수치 변동과 연계하여 미리 정해진 방법에 따라 주권의 매매나 금전을 수수하는 거래를 성립시킬 수 있는 권리를 표시하는 증권 또는 증시

 

15 양도세를 줄이는 경비는 따로 있다

흔히 아파트나 주택을 구입한 뒤 인테리어 공사에 들어간 경비는 나중에 되팔 때 양도세를 줄이는 경비로 인정받을 수 있다. 부동산 매매로 인한 양도세를 계산할 때는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 차감하여 그 차익에 대해 양도세를 부과한다. 인테리어 공사비도 재산 가치를 높이는 수리비일 경우 필요경비로 인정받기 때문에 그 지출액이 크면 클수록 양도차익이 줄어들어 양도세도 줄어든다.

그런데 부동산을 취득하고 난 후에 지출하는 모든 비용들이 양도세를 줄일 수 있는 경비로 인정되는 것은 아니다. 필요경비로 인정되는 항목이라도 그 지출 내용을 입증하지 못하면 세무상 비용으로 인정받지 못할 수도 있으므로 증빙서류를 잘 챙기는 것이 중요하다.

 

재산가치를 높이는 수리비만 필요경비로 인정된다

앞서 밝힌 대로 보유하던 부동산을 팔고 양도세를 계산할 때, 양도차익은 양도가액에서 세법에서 정하는 필요경비를 공제하고 계산한다. 이때 공제받을 수 있는 필요경비에는 취득가액, 양도비, 재산취득 후에 지출한 자본적 지출액 등이 있다. 자본적 지출이란 부동산의 사용 연수를 연장시키거나 가치를 증가시키기 위해 지출한 수리비를 말하는데, 수리비 중에서도 단순히 현 상태를 유지하기 위해 들어가는 비용은 제외된다. 그러나 실무적으로는 부동산을 취득한 후에 들어간 수리비가 자본적 지출에 해당하는지 수익적 지출에 해당하는지의 여부를 판단하기가 쉽지 않기 때문에 논란이 되고 있다. 실제로 양도세 계산에서 문제가 되는 것들을 살펴 보자. 발코니 섀시 설치비, 난방시설 교체비, 인테리어 공사비 등은 건물 가치를 실질적으로 증가시켰다고 보아 필요경비로 인정하고 있다.

반면 벽지나 장판 교체비, 싱크대나 주방기구 교체비, 외벽에 대한 도색비, 문짝이나 조명기구 교체비, 보일러 수리비, 옥상방수 공사비 등은 건물의 현 상태를 유지하기 위해 들어가는 수선비용으로 보기 때문에 양도세를 계산할 때 필요경비로 인정되지 않는다.

 

부동산 양도에 쓴 돈도 필요경비가 될까?

부동산을 양도하면서 들어가는 양도비 등도 필요경비로 인정받을 수 있다. 여기서 비용으로 인정되는 양도비 등을 구체적으로 살펴보자. 우선 계약서 작성비 및 양도세 신고서 작성비, 공증비, 인지대 및 소개비 등이 있다. 부동산의 경우에는 그 재산을 취득할 때 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생하는 채권매각차손, 주식을 양도한 경우에는 그 주식의 양도에 대해 납부한 증권거래세 등이 있다.

 

대출 이자는 필요경비로 인정되지 않는다

우리나라의 경우, 집을 살 때 대출을 받지 않고 순수하게 자기 돈으로만 사는 사람은 그리 많지 않다. 집값이 많이 오를 때는 무리하게 대출을 받아서 집을 사도 나중에 이자액보다 훨씬 큰 시세차익을 기대할 수 있다면 별 문제가 되지 않을 수 있을 것이다.

그런데 매매계약에 의해 원래 지급하기로 한 매매 대금을 제때 지급하지 못해 추가로 발생하는 연체이자 상당액이나, 그 부동산을 취득하면서 매매 대금을 지급하기 위해 금융기관 등으로부터 빌린 차입금에 대한 지급이자 등은 양도세를 계산할 때 필요경비로 인정해 주지 않는다.

흔히들 부동산을 팔면서 양도세를 계산할 때 그동안 낸 이자액이 필요경비로 인정될거라 생각하는데, 집 대출금에 대한 이자는 양도세를 계산할 때 세법상 필요경비로 인정되지 않는다. 또한 부동산을 취득한 후에 돈을 빌리면서 들어간 근저당 설정비 등도 양도가액에서 공제하는 필요경비로 인정되지 않는다.

 

건물의 취득가액에서 감가상각비를 빼라

개인사업자가 소유 건물을 사업에 사용하는 경우에는 사업소득을 계산할 때 그 건물에 대한 감가상각비(건물이나 설비 등 고정자산의 가치감소분을 비용으로 계상한 것)을 계산해 비용으로 처리한다. 그런데 사업소득금액을 계산할 때 이미 필요경비로 셈하여 넣은 감가상각비가 있을 경우에는 건물의 당초 취득가액에서 감가상각비를 공제한 후의 금액을 그 건물의 취득가액으로 보고 양도세를 계산해야 한다. 그렇게 하지 않으면 하나의 건물에 대해 사업을 하면서 감가상각비로 비용을 처리해서 사업소득에 대한 세금도 적게 내고, 나중에 그 건물을 팔 때 원래 취득가액을 필요경비로 계산해서 양도세도 적게 내 이중으로 혜택을 보기 때문이다.

예를 들어 취득가액이 5억원인 상가 건물을 임대하면서 이미 감가상각비로 1억원을 세무상 비용처리를 했다면, 양도세를 계산할 때 이 상가 건물에 대한 취득가액은 5억원이 아닌 4억원이 되는 것이다.

 

부동산을 취득할 때는 각종 증빙을 잘 챙겨라

부동산을 팔고 양도세를 계산할 때 필요비용으로 인정되는 것 중에서 취득할 때 납부한 취득세 등의 세금 납부 내역은, 설사 영수증을 분실했다고 하더라도 구청 등에서 납세증명을 받으면 필요경비로 인정받을 수 있다.

그런데 재산가치를 높이는 수리비 등(자본적 지출액)을 지출한 경우에는 공사계약서나 세금계산서, 영수증, 송금명세서, 도급계약서, 기타 대금 지급 자료 등 어떤 종류의 증빙이든 실제로 지출된 사실을 입증해야만 필요경비로 공제받을 수 있지만, 2016년 2월 17일 이후 지출분부터는 세법에서 정하는 계산서나 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등(2018년 4월 이후 지출분부터는 금융 증빙도 가능)의 자료를 받아야지만 비용으로 인정받을 수 있다. 그리고 양도가액에서 공제되는 양도비 등의 경우에도, 2018년 4월 이후 지출분부터는 그 재산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 계산서, 세금계산서, 현금영수증, 무통장 입금증 등 실제로 지출된 사실을 확인할 수 있는 증빙이 비용으로 인정받을 수 있다.

따라서 부동산을 취득한 후 지출한 경비에 대해서는 반드시 어떠한 종류의 증빙(2016년 2월 17일 이후의 자본적 지출액은 세법에서 정하는 적격 증빙)이라도 받도록 하고, 대금을 지급할 때는 나중에 입증하기 쉽도록 가능하면 금융기관을 통해 지급하는 것이 좋다.

 

<세금 고수의 가이드>

양도차익 계산시 인정되는 필요경비의 범위

1. 취득가액:해당 재산을 취득하면서 들어간 실지거래가액

다만 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 다음에 해당하는 것

① 수리비 중 재산의 가치를 현실적으로 증가시키는 자본적 지출액과 다음 중 어느 하나에 해당하는 지출

-본래의 용도를 변경하기 위한 개조

-엘리베이터 또는 냉난방 장치의 설치

-빌딩 등의 피난 시설 등의 설치

-재해 등으로 인해 건물・기계・설비 등이 멸실 또는 훼손되어 해당 재산의 본래 용도로의 이용 가치가 없는 것의 복구

-기타 개량・확장・증설 등 위와 유사한 성질의 것

② 양도재산을 취득한 후 소송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비・화해비 등의 금액

③ 양도재산의 용도 변경・개량 또는 이용 편익을 위해 지출한 비용

④ 「개발 이익 환수에 관한 법률」에 따른 개발 부담금

⑤ 「재건축 초과 이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축 부담금

⑥ 「하천법」, 「댐 건설 및 주변 지역 지원 등에 관한 법률」, 그밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인해 해당 사업 구역 내의 토지 소유자가 부담한 수익자 부담금 등의 사업 비용

⑦ 토지 이용의 편의를 위해 지출한 장애 철거비

⑧ 토지 이용의 편의를 위해 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

⑨ 토지 이용의 편의를 위해 해당 토지에 도로를 신설해 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득 당시 가액

⑩ 사방 사업에 소요된 비용 등

3. 양도비 등으로서 다음에 해당하는 것

① 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

② 양도세 과세표준 신고서 작성비 및 계약서 작성비

③ 공증비, 인지대 및 소개비

④ 부동산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손