- '이용 실질에 따른 해석기준'을 조특법상 면제 규정에도 적용, 혼선 빚어와
'주택'으로 분양했더라도 '오피스텔' 용도로 건축허가와 사용승인을 받았다면 해당 오피스텔 건설업자는 부가가치세를 납부해야 한다.
조세특례제한법(조특법)에 따라 부가가치세가 면제되는 대상은 ‘주택법’상 국민주택에 한한다는 조세심판원의 심판결정례인데, 오는 25일 마감인 2018년 1기 부가가치세 확정신고를 앞두고 해당 사항이 있는 납세자가 주목할 유권해석이다.
조상기 한국공인회계사회(KICPA) 조세지원실 책임연구위원(공인회계사)은 지난 17일 본지와의 전화 인터뷰에서 “과거에는 부가세 면제에 규정의 적용에 이용실질에 따른 해석기준이 적용된 적도 있지만 2016~2017년 이후부터 조세심판원이 부가세 면제 대상을 ‘주택법상 주택’으로 한정해 엄격한 해석을 하고 있다”면서 이 같이 밝혔다.
조 연구위원은 “이같은 사례는 지난해 하반기부터 꾸준히 과세쟁점이 돼 다툼이 있는 사안으로, 최근 조세심판원의 결정은 ‘과세’로 일관된다”고 설명했다.
조 연구위원이 소개한 심판결정례(조심2018중1075)에 따르면, '주택신축판매업’을 영위하는 업자 A씨는 지난 2014년과 2016년 지방자치단체에 오피스텔로 건축허가 및 사용승인을 받은 건축물을 분양하면서 이를 부가가치세 면제대상인 조특법 제106조 제1항 제4호의 국민주택 공급으로 봐 해당 공급가액을 과세표준에서 제외하고 부가가치세 신고를 했다.
이에 처분청인 관할 세무서는 이 건축물에 부가가치세를 과세해 경정고지했다.
A씨는 그러나 "오피스텔로 건축허가를 받았지만, 도시형 생활주택 개념으로 ‘주거용 건축물’을 건축한 것으로 실질적인 목적이 ‘주택’을 공급하고자 한 것이었다"고 주장하며 과세처분 취소를 요청했다. 해당 건축물이 실질적으로 주택으로 분양돼 사용되고 있는 만큼 조특법 제106조 제1항 제4호가 적용되는 주택에 해당한다는 것이다.
처분청은 이에 대해 "업자가 건축한 건축물이 실질적으로 주택으로 사용되고 있다고 하더라도 업무시설인 오피스텔로 건축허가 및 사용승인을 받았으므로 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 않는다"며 과세 입장을 굽히지 않았다.
A씨는 결국 이의신청을 거쳐 조세심판원에 심판청구를 냈고, 심판원은 이에 대해 처분청의 손을 들어줬다.
조세심판원은 결정문에서 "조특법에서 부가가치세 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 ‘주택법’에 따른 주택중 주거전용면전이 85제곱미터(읍·면지역은 100제곱미터)이하인 것만을 의미하는 것으로 봐야 한다"고 밝혔다.
또 "부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는데, 업자가 이 건축물을 업무용으로 분류해 지자체에서 건축허가 및 사용승인을 받았으므로 처분청이 업자에게 부가가치세 부과한 과세처분이 잘못이 없다"고 판단했다.
한편 기획재정부도 지난 2014년 "조특법 제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은 ‘주택법’에 따른 국민주택 규모 이하의 주택공급에 한해 적용하는 것으로 오피스텔은 ‘주택법’에 의한 주택에 해당하지 않아 이를 적용할 수 없다"고 유권해석한 바 있다.
대법원도 "'조세법률주의' 원칙상 법문대로 조세법규를 해석해야 하고 합리적 이유없이 확장해석이나 유추해석은 허용되지 않는다"면서 "특히 감면요건 규정과 같은 명백한 특혜규정은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다"고 판시, 과세요건을 명확히 할 것을 주문한 바 있다.
조특법 106조에서는 ‘국민주택 및 그 주택의 건설용역’에 대해 부가가치세를 면제하도록 규정하고 있다.
오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 구분돼 주택임대사업(면세사업자) 혹은 일반 임대사업(과세사업자)으로 선택해 사업자등록이 가능하다. 따라서 과세사업인 일반임대사업일 경우에만 매입세액공제가 가능하다.
이때 주택이란 ‘상시 주거용 건물과 그 부수토지'를 말한다. 주택 여부는 임차인이 해당 건물을 사용한 실제 용도를 기준으로 판단하게 돼 있다. 따라서 과거 '이용 실질에 따른 해석기준'을 조특법상 면제 규정에도 적용, 일부 납세자들이 면세 적용을 받는 등 혼선을 빚어왔다.
