세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>

 

 

 

소금액 투자로 매력적인 오피스텔, 그러나 그 세금만큼은 매력적이지 않다.

서울에 아파트 1채, 오피스텔 1채를 보유하고 있는 박씨는 10년 전 10억원에 취득한 아파트를 20억원에 팔고자 했다. 지인들에게 물어보니 오피스텔은 주택수에 들어가지 않으므로, 보유한 아파트를 양도할 때는 1세대 1주택자이니 세금이 얼마 안 나올 거라 했다. 신이 난 박씨는 아파트를 양도하고 1세대 1주택자의 고가주택의 양도로 10억원의 양도차익에 대해 양도소득세를 2500만원 납부했다.

그런데 어느 날, 세무서에서 2주택자라 비과세가 안되며, 양도소득세도 중과세대상에 해당하여 양도소득세를 5억원이나 더 납부해야 한다고 연락이 왔다.

어쩌다 이런 일이 발생한 것일까?

건축법상 오피스텔이란, 주로 업무를 하는 업무시설이며, 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이라고 규정하고 있다.

세법에서는 실질과세의 원칙에 따라 오피스텔을 그 주된 용도가 무엇인지에 따라 판단하고 있다. 주된 용도가 주택이라면, 주택형 오피스텔로 보아 주택으로 취급하고, 사무실형 오피스텔은 사무실로 판단하고 있다.

 

◎ 양도소득세를 계산할 때는 주거형 오피스텔을 주택으로 본다.

양도소득세를 계산할 때는 주거목적으로 사용한 주거형 오피스텔은 주택으로 본다. 위의 사례에서 박씨가 아파트도 1채를 보유하고, 실제로는 주거목적으로 사용한 주거형 오피스텔도 1채를 보유하고 있다면, 조정대상 지역 내의 아파트를 양도하는 경우에 박씨는 1세대 2주택자에 해당하며, 양도소득세는 다음과 같이 계산한다.

박씨는 2주택자에 해당하므로 양도차익에서 장기보유특별공제(오랜 시간 보유하였으므로 일정금액 공제를 해주는 것)를 배제한 양도소득금액에 양도소득세율 10%중과해서 세금을 계산해야 한다.

만약 박씨가 1주택자라면 10년 이상 보유한 주택의 경우, 장기보유특별공제를 80%까지 공제해 주므로, 세금이 얼마나오지 않지만, 2주택자에 해당해 장기보유특별공제도 못받고, 세금까지 10% 중과세되니 세금차이가 크게 발생한 것이다.

당황한 박씨는 양도소득세로 유명한 세무사를 찾아갔다.

세무사는 집의 잔금일에는 오피스텔이 어떻게 쓰였는지를 물었고, 박씨는 원래 주거형으로 임대를 주고 있다가, 사무실로 쓰겠다는 임차인이 나타나서 아파트를 팔기 두 달 전부터 오피스텔을 사무실로 임대를 주고 있다고 했다.

세무사는 이제 살 길이 열렸다고 했다. 양도소득세는 양도일 현재 시점을 가지고 판단하므로, 아파트 양도를 하기 전 주거용 오피스텔을 사무용으로 전환했다면, 박씨는 사무용 오피스텔과 주택1채를 보유한 자가 되어 1주택자로 장기보유특별공제도 80%까지 받고, 중과세도 피할 수 있게 된 것이다.

다른 세법에서는 주거형 오피스텔과 사무실형 오피스텔이 어떤 차이가 발생할까?

 

◎ 취득세는 주거형 오피스텔과 사무실형 오피스텔이 동일하다.

일반적으로 주택을 취득한 경우 1.1~3.5%의 낮은 세율을 적용받지만, 오피스텔의 경우에는 4.6%의 세율을 적용한다. 그러나 주택 취득세율은 주택법상의 주택만 가능하므로, 주거형 오피스텔은 4.6%를 적용해 취득세를 납부해야 한다. 다만, 신규 분양받는 전용면적 60㎡이하의 주거형 오피스텔은 민간 임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자로 등록하는 경우 취득세가 면제된다(단, 취득세가 200만원을 초과하는 경우, 15%는 납부해야 한다).

 

◎ 오피스텔의 임대는 주거형이라면 부가가치세 면세, 사무실형이라면 부가가치세 과세대상이다.

주거 생활의 안정을 위해 주택의 임대는 부가가치세가 면세대상이나, 사무실형 오피스텔의 임대는 부가가치세 과세대상이다. 따라서 임대를 하기 위해 주거용 오피스텔을 구입했다면, 오피스텔을 구매할 때 납부한 부가가치세를 환급받을 수가 없고, 임대료의 수입에 대해서도 부가가치세를 납부하지 않는다. 반면, 사무실형 오피스텔은 구입시 부가가치세를 환급받을 수 있고, 임대료의 수입에 대해서도 부가가치세를 납부해야 한다.

만약, 주거용 오피스텔을 사무실형 오피스텔로 변경하는 경우에는 부가가치세 면세대상에서 과세대상으로 바뀌기 때문에 일정 비율 환급받을 수 있고, 사무실형 오피스텔을 주거용 오피스텔로 변경하는 경우에는 부가가치세 과세대상에서 면세대상으로 바뀌기 때문에 환급받았던 부가가치세를 다시 납부해야 한다.

 

◎ 소득세도 주거형 오피스텔과 사무실형 오피스텔의 세금은 다르게 계산한다.

소득세에서도 실질과세의 원칙에 따라 주된 용도가 무엇인지 보고, 주된 용도가 주택이라면 주택으로, 주된 용도가 사무실이면 사무실로 판단한다.

2개의 오피스텔을 취득해 전세를 주고 있다고 가정하면, 소득세법에서는 주택을 3개 이상 소유하고 보증금이 3억원을 초과할 때만 간주임대료를 계산하므로, 주거형 오피스텔을 2개 소유한 경우에는 소득세를 납부하지 않아도 된다. 그러나 사무실형 오피스텔을 소유한 경우에는 1채만 소유하여도 간주임대료를 납부해야 하므로, 소득세를 납부해야 한다.

워렌 버핏의 투자 제1원칙은 잃지 않는 투자이고, 제2원칙은 제1원칙을 지키는 것이라 한다. 대부분의 사람들은 수익을 내기 위해 많은 투자를 하지만, 세금으로 수익금의 일부를 잃기도 한다. 이제 세금까지 꼼꼼하게 따져보는 투자가 필요한 때이다.

---