제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
1. 1세대 1주택 비과세(소득세법 89① 제3호)
다. 1주택의 요건
2) 주택의 판정
라) 원룸
양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 원룸이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항이다(서면4팀-1128, 2005.7.5.).
마) 폐가의 양도 시 비과세 적용 여부
사람이 살지 않는 폐가주택으로서 주택의 기능을 이미 상실한 것은 주택이 아닌 나대지를 양도한 것으로 보아야 한다(심사양도2003-108, 2003.8.25.).
3) 주택 판정의 시기
1세대 1주택인지 여부는 “양도일” 현재 1세대가 소유하고 있는 주택의 수에 따라 판정한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의해 매수자의 책임으로 주택을 멸실한 경우에는 “매매계약일” 현재를 기준으로 한다(양도 집행기준 89-154-12).
4) 주택 수의 계산
가) 세대별로 사회통념상 판단
1주택 여부나 주택 수의 판단은 “세대별”로 하되 “등기부나 지번의 수에 의하는 것이 아니라” 사회통념에 따라 판단해야 한다.
따라서 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택에 부수되는 토지로 본다(소득 기본통칙 89-154…7.).
한 울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채(안채, 별채 등) 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정 시 하나의 주택으로 보며, 이 경우 동일한 생활영역 안에 있는 1주택으로 볼 것인지 여부는 각 건물의 주 출입구, 독립성 등을 고려해 사실판단한다(부동산거래관리과-540, 2010.4.13.).
나) 1주택을 공유하는 경우의 주택 여부
1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 본다. 이 경우 상속받은 주택을 공동소유하고 있는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제3항의 규정에 의한다.
다) 임대주택의 주택수 포함 여부
1세대 1주택 비과세 판정 시 임대주택도 1세대의 소유주택 수에 포함하는 것이 원칙이며, 다만, 조특법 제97조 및 조특법 제97조의2 규정에 의한 임대주택은 당해 규정의 특례사항에 의거 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외하고 있다(서면1팀-182, 2004.2.3.).
라) 매수자의 등기지연으로 1세대 2주택이 된 경우 비과세 여부
1세대 1주택을 양도했으나 동 주택을 매수한 자가 소유권 이전등기를 하지 아니하여 부득이 공부상 1세대 2주택이 된 경우로서 매매계약서 등에 의해 1세대 1주택임이 사실상 확인되는 경우에는 비과세한다.
마) 대지와 건물을 세대원이 각각 소유하고 있는 경우 1세대 1주택 여부
1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대 1주택으로 본다.
5) 복합주택의 비과세 판단
가) 비과세 범위
1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다(소득세법 시행령 §154③).
소득세법 시행령 제154조 제3항 본문의 규정이 적용되는 복합주택은 고가주택의 가액 9억원(2008.10.6. 까지는 6억원) 초과 여부 판정 시 주택으로 보는 부분(주택 외의 건물부분을 말함)과 그 부수토지에 해당하는 실지거래가액을 주택의 가액에 합산해 고가주택 기준을 적용한다.
나) 주택과 그 부수토지의 계산
복합주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하고 비과세 규정을 적용하는데, 이 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 복합주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지면적의 계산은 다음과 같다.
다) 복합주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산
복합주택의 지하실은 실지사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분해 계산한다.
6) 다가구주택의 비과세 판단
「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다(소득세법 시행령 §155⑮).
2007.2.28.이후 양도하는 분부터는 다가구주택을 단독주택으로 간주하는 범위를 확대해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 취득자나 양도자가 1인인지 여부에 관계없이 이를 단독주택으로 간주해 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.
