세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
기획재정부는 지난 7일 2018년 세법개정 후속 시행령 개정안을 발표했다. 특히 지난해 9·13 부동산 대책에 이어 비과세 요건 등을 대폭 강화한 점이 눈에 띈다. 이번 시행령 개정에는 현 정부가 보다 강도 높은 규제를 통해 주택가격을 안정화시키겠다는 강력한 의지가 담겨있다. 이번 시행령 중 주의깊게 살펴봐야할 부분에 대해서 어떻게 달라졌는지 알아보자.
1. 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화
1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간이 강화되었다. 다주택자가 주택 여러 채를 보유하고 있더라도, 최종적으로 남은 1주택 양도 시 주택의 보유기간은 해당 주택의 당초 취득시기부터 보유기간 2년을 기산했다.
그러나 개정된 시행령에서는 다주택자의 경우, 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대 1주택 비과세를 적용하게 되었다(이 규정의 시행시기는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다).
여기에 공시가격 현실화와 종합부동산세 감면배제와 종합부동산 세율 증가 등이 추진되면서 보유세 부담까지 가중된 와중에 엎친데 덮친격으로 1세대 1주택 보유기간이 강화된 것은 다주택자 입장에서 심리적인 압박이 될 뿐만 아니라 주택 보유와 처분하려는 의사결정에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다.
2. 주택 임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건 강화
장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택 양도 시 1세대 1주택으로 보아 횟수제한 없이 비과세를 적용했다. 따라서 다주택자들은 임대등록한 주택을 보유한 상태에서 거주주택을 여러번 사고 팔아도 ‘2년 실거주’ 요건만 만족하게 되면 계속해 거주주택의 비과세가 적용되었다.
그러나 개정안은 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 비과세를 허용하게 되었다. 이는 다주택자가 거주지를 2년 마다 옮기면서 양도차익에 대해서 비과세를 적용받는 효과를 원천 차단하겠다는 것이다.
주목해야 할 점은 최초 거주주택에 대해서 비과세를 적용한다는 것으로 납세자가 비과세를 선택할 수 없게 막는 것이다. 최초 거주주택 양도 시 양도차익이 적거나 혹은 양도차손이 발생한다면 납세자에게 유리해야 할 비과세가 혜택이 오히려 국민의 거주이전의 자유를 침해하는 조치가 될 수 있다.
정부가 다주택자 양성화를 위해 임대사업자 등록하는 경우 각종 세제상 혜택을 제공하면서 작년 한해 신규 등록한 임대사업자가 급증했다. 정부를 신뢰하고 임대사업자를 등록한 다주택자들은 조정대상지역 내 임대사업자 중과세 배제 규정 삭제, 임대사업자 감면요건 강화, 조세특례제한법상 양도소득세 100% 감면규정 종료 등으로 등록을 장려하던 당시와 비교해 현재 혜택은 대폭 축소하고 있는 정부의 상반된 태도에 다주택자들의 불만이 폭주하고 있다.
3. 주택 임대사업자 양도세 특례 시 임대료 증액제한 요건 추가
개정안에 따르면 1세대가 보유한 1주택을 임대등록하는 경우 소득세법 시행령 154조의 과세 특례를 적용받기 위해서는 임대료 5% 상한 규정이 적용된다. 또한, 거주주택 비과세에 있어서도 2년 이상 거주요건 뿐만 아니라 임대료 5% 상한 요건이 동시에 충족해야만 적용받을 수 있다. 다주택자가 임대주택에 대한 양도소득세 중과 배제 역시 임대료 연 증가율이 5% 이하일 경우에 한해 적용받을 수 있다. 개정안은 임대료 5% 상한 준수를 전제로 각종 세제혜택을 부여하고 있는 것이다. 이는 관련세법 규정 시행일 이후 주택 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용한다.
심지어 등록임대주택 시점에 존속 중인 기존의 임대차 계약이 있는 경우 이를 최초의 임대료로 보아 계약 갱신 시 임대료 5% 상한기준을 적용받는 내용을 골자로 한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안이 작년에 발의되었다. 임대료 5% 상한기준 시기가 각종 세제혜택과 직결되는 문제인 만큼 다주택자들은 긴장을 늦출 수 없게 되었다.
최근 부동산 정책이 날이 갈수록 복잡해지고 촘촘해져서 일반인이 해석해 본인이 판단하고 직접 양도를 실행하기에는 위험한 부분이 많아졌다. 특히 비과세와 중과세는 엄청난 차이이므로 다주택자일수록 신중한 자세가 필요하다. 현재 보유하고 있는 부동산 현황을 점검하고 정확한 세무상담을 통해 예상되는 양도차익에 따라 양도시기를 고려해 위험관리와 동시에 적극적인 절세방안을 검토하기를 권한다.
