제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
1. 1세대 1주택 비과세(소득세법 89① 제3호)
마. 보유 및 거주기간 요건
3) 구체적 사안별 보유기간 등 계산
가) 일반재건축에 있어 보유·거주기간 통산
거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.
나) 부득이한 사유로 일부 세대원이 거주요건을 채우지 못한 경우
거주요건 계산 시 세대원의 일부가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 소득세법 시행령 제154조 제1항이 정하는 기간을 거주한 경우에는 거주기간에 관한 비과세 요건을 갖춘 것으로 본다(서면1팀-40, 2004.1.16.).
다) 동일 세대원에게 상속되어 양도한 경우 보유기간 계산
1세대 1주택(母 명의)을 소유하던 중에 모가 사망하여 동일 세대원이던 子에게 당해 주택이 상속되어 양도(양도일 현재도 1세대 1주택임)하는 경우, 2년 이상 보유하였는지의 판정은 피상속인(모)의 취득일로부터 기산하여 산정한다(서면4팀-77, 2004.2.18.).
라) 이혼 위자료로 받은 1주택 양도 시 비과세 판정기준
이혼 위자료에 갈음하여 남편으로부터 주택을 양도받은 아내가 그 주택을 다시 제3자에게 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정은 이혼 전 남편과는 관계없이 아내만을 기준으로 판단한다(대법원95누4599, 1995.11.24.).
마) 이월과세 적용대상 주택의 보유기간(2013.12.31. 이전에 한해 적용 내용임에 유의)
거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 직계비속으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 해당 주택의 보유기간은 「소득세법」 제95조 제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조 제5항에 따라 그 증여한 직계존비속이 해당 주택을 취득한 날부터 기산한다(기획재정부 재산세제과-400, 2011.5.30.).
바) 재건축 시 일시적 2주택의 적용 여부
기존의 주택을 헐고 그 곳에 새 주택을 신축했다 하더라도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것이 아니므로 재건축 주택의 준공은 소득세법 시행령 제155조 제1항에서 규정하는 다른 주택의 새로운 취득에 해당되지 아니한다(국심2003서1722, 2003.10.8.).
사) 주택과 주택 외 부분의 면적이 변동된 경우 보유기간 계산
주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 건물 전체의 비과세 여부를 판정한다(양도 집행기준 89-154-32).
아) 비거주자에서 거주자로 전환된 경우
비거주가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다(소득세법 시행령§154⑧).
① 국세청:“거주자 신분에서의 보유기간” 등을 통산하고, 거주기간은 그 보유기간 중 거주한 기간을 통산하는 것이다. 즉, 만일 비거주자가 거주자가 된 경우 보유기간 등은 “거주자로서 보유기간만”을 통산하고 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않으며, 이 경우 기간은 거주자로 되는 시기, 즉 “거주자가 되기 위해 입국하는 날부터 기산”하는 것이다(재산세과-1480, 2009.7.20.; 부동산거래관리과-368, 2010.3.10.).
② 기획재정부 및 조세심판원:거주자로 전환된 시점에서 3년 이상 1주택을 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환되는 “모든” 비거주자에게 적용되는 것이다(재재산세제과-218, 2012.3.19.; 조심2016중2001, 2016.8.10.).
4) 보유기간 등의 특례
가) 건설임대주택을 분양받아 양도하는 경우
「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설 임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설 임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 등에 제한 없이 비과세된다.
나) 공익사업용으로 양도 및 수용되는 경우
주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의 매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 비과세된다. 이 경우 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지도 보유기간 및 거주기간에 제한 없이 양도소득세가 비과세된다.
다) 해외이주 등으로 세대 전원이 출국하는 경우
1) 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우에는 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 보유기간 등의 제한 없이 비과세된다.
2) 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취득 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에는, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 보유기간 등에 제한 없이 비과세된다.
3) 현지이주하는 경우
해외이주 외의 목적으로 출국하여 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득하고 이에 근거하여 거주여권을 발급받는 자의 이주인 경우에도 현지이주한 날로부터 2년 이내에 양도하는 경우 보유기간에 제한 없이 비과세된다.
4) 현지이주의 경우 출국일
1세대가 출국일 및 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하여 출국일로부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도소득세가 비과세되는 것이며, 이를 적용할 때 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우 출국일은 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날이 되며, 동 규정은 2009.4.14. 양도하는 분부터 적용한다(재산세과-310, 2009.9.25.).
※2009.4.13.이전 양도분:출국일은 ‘세대 전원이 출국한 날’을 말하는 것으로서, 이는 세대원의 출입국 내역 등을 확인하여 판단할 사항임(재산세과-3686, 2008.11.7.)
5) 비거주자가 된 상태에서 취득하여 양도하는 경우
주택의 양도 당시 비거주자라 할지라도 그가 거주자였을 당시 주택을 취득한 후 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하여 비거주자로 되었던 경우에는 예외적으로 그 주택의 보유기간 및 거주 기간에 관계없이 양도소득세가 과세되지 않는다고 볼 것이나, 해외이주로 비거주자가 된 상태로 주택을 취득했다가 이를 양도한 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않는다고 할 것임(대법원2008두21515, 2009.1.30.).
