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조세심판원 “주변 부동산 임대사례 등 종합해 ‘시가’ 판단해야”
조세심판원 “주변 부동산 임대사례 등 종합해 ‘시가’ 판단해야”
  • 이유리 기자
  • 승인 2019.03.18 16:38
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‘법인세법 시행령’상 보충적 시가적용 과세관청과 달리
심판원은 부동산 시가 산정방법을 보다 폭넓게 해석
부동산 자료사진 /사진=연합뉴스
부동산 자료사진 /사진=연합뉴스

부동산 임대차의 ‘시가’는 임대사례가 없더라도 임대료를 형성하는 개별적인 요인과 인근 다른 부동산의 임대가격 등을 종합적으로 검토하는 것이 합리적이라는 조세심판원 심판례가 나왔다.

조세심판원이 부동산 임차료에 부당행위계산부인의 적용기준이 되는 시가에 관한 입증책임은 부당행위계산부인을 주장하는 과세관청에 있다는 대법원 판결(2005.5.12 선고 2003두15287 판결 등)을 다시 한 번 확인한 것이다.

‘법인세법 시행령’ 제89조 제4항에서 시가를 정하는 보충적 평가방법을 규정하고 있지만, 조세심판원은 기계적으로 보충적 평가방법을 적용하는 것은 정확한 시세를 반영한 시가로 볼 수 없다고 봤다.

A법인은 방송학원업을 영위하는 교육기관으로, A법인 지분 100%를 보유하고 있는 대주주 B씨로 부터 토지와 건물을 임차해 사용하며 2014년~2016년 동안 임차료를 지급했다.

C세무서는 2018년 2~3월 한달 간 A법인 2015년 법인통합조사를 실시해  A법인이 특수관계자인 B씨에게 쟁점부동산을 시가보다 높은가격으로 임차한 것으로 결론 내렸다.

조사과정에서 쟁점부동산과 유사한 임대실례나 특성이 유사한 인근지역에 위치한 건물의 임대실례를 찾을 수 없었고, 감정평가법인의 쟁점부동산에 대한 감정평가액 또한 확인할 수 없었다는 것이 C세무서가 ‘법인령’ 89조 제4항을 적용해 시가를 산정한 이유다.

C세무서는 A법인에 임차료 과다지급분 등을 손금불산입해 지난해 2015사업연도 법인세를 경정고지했다.

또 B씨에 대한 인정이자를 상여로 소득처분해 소득금액변동통지를 했다.

A법인은 C세무서의 이같은 과세 결정에 불복해 심판청구를 제기한 것이다.

조세심판원은 “부당행위계산의 부인을 규정한 ‘법인세법’ 제52조 제2항은 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 사람간 정상적인 거래에서 적용되는 가격을 기준으로 한다고 규정한다”고 지적했다.

그리고 “‘법인세법시행령’ 제89조는 매매사례가액이나 감정평가액을 적용할 수 없는 경우에 한해 제4항에서 ‘유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련해 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액’을 시가로 한다고 규정한다”고 설명했다.  

조세심판원은 이 경우 부당행위계산부인의 적용기준이 되는 시가에 관한 입증책임은 부당행위계산부인을 주장하는 과세관청에 있다는 대법원 판결(2005.5.12 선고 2003두15287 판결 등)을 결정문에 인용했다.

이번 심판청구 건의 경우 처분청이 시가로 신정한 임차료는 쟁점임차료와 10배 정도 차이나는 금액으로 한국감정원이 ‘상업용부동산 임대동향조사 보고서’를 통해 고시한 임대료와도 과도한 차이를 보이고 있어 현실성이 결여됐다고 설명했다.

그러면서 법규정에 따라 산출되는 임차료 시가와 비교해 그 액수에 차이가 있다고 하더라도 부당행위계산부인 대상인지 여부를 판단하는데 있어 임차료 지급행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비춰 경제적 합리성이 없는 비정상적인 것인지 여부를 고려할 필요가 있다고 덧붙였다.

임대차 관계에 대한 부당행위계산부인 규정을 적용하는 경우 시가는 해당 부동산과 유사한 임대사례를 비교해 신정해야 하고, 임대사례가 없는 경우에도 해당 부동산의 위치와 주위환경, 이용상 실태, 사용범위는 물론 임대료를 형성하는 개별적인 요인과 인접지역 내 다른 부동산의 임대가격 등을 종합적으로 검토하는 것이 합리적이라는 것이다.

조세심판원은 C세무서는 쟁점 부동산 인근의 임대사례 등을 토대로 임차료 시가를 재조사해 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 결론내렸다.

조상기 한국공인회계사회 조세연구본부 책임연구위원(공인회계사)는 이 심판결정례와 관련, “특수관계인 간 부동산임대료 시가를 무엇으로 볼 것인가에 대한 심판례"라면서 '임대 부동산의 시가를 산출할 수 없다면 합리적으로 주변시세 고려, 시가로 쓰라는 것이 조세심판원의 시각”이라고 말했다.

조 회계사는 “과세 관청인 국세청은 부동산 시가 산정에 있어 ‘법인세법 시행령’ 제89조 제4항을 기계적으로 적용해 과세하는 경향이 있지만, 조세심판원에서는 보다 넓은 시각으로 시가에 대해 해석하고 있다는 시사점이 있다”고 설명했다.


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