S2N38

조세불복사건 전문 김종관 세무사(삼송세무법인 대표, 상속·증여세 실무 및 불복과 부당행위계산부인 저자)는 국세신문 등에서 연재하고 있으며, 대기업 및 중소기업·세무사와 납세자들로부터 의뢰받아 법령해석으로 전개한 것을 사실관계로 전환하여 불복과정 및 조사진행 과정에서 받아들여진 사유 등 그동안의 노하우를 모두 공개함으로써 납세자 권익이 부당하게 침해받지 않도록 최근까지 인용된 사례를 중심으로 계속적으로 연재할 예정이라고 밝히고 있다.   /편집자 주

 

2. 컨설팅 진행

○임대인이 생수대금 등을 지급하기로 약정했다면, 법정수수료 3% 또는 용산의 경우처럼 6%만 지급하면 되지 굳이 8% 정도 지급할 임대인은 없는 것임.

임대인이 생수대금을 지급하기로 약정했다면, 임대인이 원고에게 법정 중개수수료 3%만 지급하던지, 용산 및 평택의 경우처럼 6% 정도만 지급하면 되지, 굳이 8% 정도 임대인이 지급할 이유가 없음에도, 8% 정도 수수료를 받았다면 이는 생수 및 가전제품 등에 대한 수수료도 함께 청구된 것으로 보는 것이 합리적이다(신문 등에 용산 및 평택의 경우 주택관리로 6%만 수수료로 지급하는 것으로 되어 있음, 대신 생수 및 가전제품 등 모두 임대인이 구비하도록 하고 있음).

만약, 이러한 생수 및 가전제품 등에 대한 비용을 받았다면, 수수료 6%로 과세하고 비용으로 공제해 주지 않던지, 8% 정도로 과세했다면 필요경비로 공제해 주어야 수익·비용 대응의 원칙에 부합되는 것이다.

 

○불복과정에서 피고에게 두번이나 제출된 이상 입증책임는 과세관청에 있음에도 입증책임을 납세자에게 전가해서는 안되는 것임.

생수와 관련해 계좌로 지출된 구체적인 자료는 이의신청 및 심사청구 과정에서 두번이나 제출해 피고가 두번에 걸쳐 검증을 한 상태에서 다시 제출하라는 것은 논리에 맞지 않을 뿐만 아니라, 이미 제출된 자료에 대해 업무무관으로 보려면 이에 대한 입증책임은 피고에게 있음에도 1심에서 재차 구체적인 자료를 요구한 사실이 없이 단지 피고도 가지고 있는 자료를 원고가 다시 제출하지 않았다는 사유만으로 기각하는 것은 타당한 결정이 아닌 것으로 보인다.

또한, 주택관리인과 주택임대인 간에 약정한 계약조건 이외에 생수 등을 임대인으로부터 별도로 받아 사용했다는 입증책임은 피고에게 있는 것이므로, 만약 원고가 임대인으로부터 수입금액과 별도로 받은 금액이 있거나 보증금 등에서 공제해 지급했다면 그 금액 상당액만 부인하거나 수입금액으로 과세하면 되는 것이지, 그에 대한 입증책임을 원고에게 전가시킬 수 없는 것입니다.

 

○추가 확인할 사항(분배 계약서, 송금계좌 첨부)

- 원고가 제출한 계약서 등 명세작성(분배 계약서 및 송금계좌, 확인서 등 첨부 )

*필요경비 내역(일자별 지출내역):이의신청 시 제출된 자료 있음.

*은행계좌 일체(이의신청 시 제출자료 첨부)

*보증금에서 공제하지 않았다는 근거자료(송금금액과 일치한 금융자료와 계약서)

*그동안 불복과정에서 제출한 확인서 등 첨부

 

◆수리비 등 잡비 2억9700만원 및 이사비용 4600만원

심사결정문의 사실관계<기간:’08년〜’14년>

 

 

 

 

 

○이의신청 과정에서 인용한 잡비(통신비, 전기요금 등)과 소송과정에서 주장하는 잡비(미군을 위한 수리비)는 서로 다름에도 동일한 것으로 잘못 판단했음.

- 이의신청 및 심사청구 과정에서 모든 자료를 제시해 검증을 받았으며, 그 과정에서도 임차료, 통신비, 전기료, 공동수도료, 수수료 반환, 청소비, 잡비(통신비, 전기요금 등) 전체를 수익과 대응되는 비용으로 보아 인용해 주었으며,

- 가구, 이사비, 생수, 잡비(미군을 위한 수리비)에 대해서는 전체를 수익과 대응되는 비용으로 보지 않았을 뿐만 아니라 자산형성 내역 등으로 고려할 때 실제로 쟁점비용 등을 부담했는지도 불분명한 점 등으로 보아 기각했습니다.

 

○쟁점사건에 대한 비용은 모두 원고의 계좌에서 미군을 위한 수리비 및 이사비용으로 지출한 것에 대해서는 서로 다툼이 없으나, 실제로 누가 부담했는지가 쟁점사항임.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

○ 임대인으로부터 수리비용 및 이사비용 등을 받아 지급했다면 이에 대한 입증책임은 피고에게 있는 것임.

피고는 수리비용 및 이사비용 등을 임대인이 부담해야 한다고 주장하나, 이는 미군으로부터 받아야 할 금액이지 임대인으로부터 받을 금액이 아님에도 임대인에게 지급한 보증금 등에서 공제한 것으로 보이므로 원고가 직접 지출했다고 볼 수 없다고 하면서 기각된 것이나,

이는 임대인하고 관련이 없는 미군과 관련된 사항임에도 사실관계를 잘못 판단해 결정한 것으로 보여지며, 이사비용 등을 누가 부담했는지에 대해 조사당시 원고가 작성한 엑셀장부에 기록되어 있는 것으로 보아 원고가 부담한 사실이 확인이 됨에도 불구하고, 이 필요경비가 업무와 무관하다거나 임대인이 부담한 것이라는 추정만 가지고 필요경비를 부인해서는 안된다.

만약, 수리비용 및 이사비용 등을 임대인으로부터 별도로 받았다면 이에 대한 입증책임은 피고에게 있다.

 

○계약서에 수리비용 및 이사비용이 임대인이 지급하도록 규정된 사실이 없음.

임대인의 경우에는 거리의 접근성이 떨어지면서 언어의 미숙, 고장 나는 전구, 수도꼭지 등 시설물 교체 및 훼손된 시설물 원상복구, 퇴실 시 가전제품 훼손 여부, 도배, 인테리어 비용 등이 수시 또는 반복적로 계속되기 때문에 관리가 불가능할 실정으로,

- 임대인과 원고(주택 관리인)가 작성한 임대관리 내역서를 보면, 주택관리인은 커튼 브라인더 설치, 냉온수기, 도란스, 세탁기, 냉장고, 건조기, 침대, 식탁 소화기, 인터넷, 케이블, 생수 등을 지급하도록 되어 있는 것만 보더라도 수리비용 및 이사비용에 대해서는 임대인이 지급하도록 되어 있는 내용이 전혀 없다.

 

○이사비용 등 미군 고객유치 차원에서 지원할 수 밖에 없는 구조임.

당초 계약한 임대기간 내에 주택의 하자로 인해 비가 세거나 곰팡이가 발생된 경우 다시 이사를 할 수 밖에 없는 경우에는 소개를 잘못해준 것이므로 이사비용 부담을 원고가 할 수밖에 없는 실정이며,

만약 지원을 하지 않으면, 주한미군 주택과에서 관리부실로 인한 조치로 인해 미8군 등록이 취소되는 등 불이익을 받게 되어 영업손실로 이어지므로 다른 주한미군 고객유치 차원에서도 지원할 수밖에 없는 실정입니다. 다른 경쟁업체가 이사비용을 지불하고 영업을 하게 되므로 원고 입장에서도 이사비용 등 지원을 안할 수 없는 입장입니다.

 

○미군으로부터 받은 사실에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것임.

당초 계약한 임대기간이 경과한 경우에는 당연히 주택관리인이 지불할 이유가 없는 것이나, 관리부실로 인해 고객유치 차원 및 관리차원에서 미8군에게 요구가 불가능한 상태에서 미8군으로부터 받지 못한 이상 주택관리인이 원고가 부담하는 것은 당연한 것입니다. 만약 미8군으로부터 받았다면 이에 대한 입증책임은 피고에게 있는 것입니다.

 

또한 이러한 사실은 피고가 조사당시 원고가 작성한 엑셀장부 및 수입금액 수수료 중에 이사비용 등에 대한 부담이 기록되어 있으므로 필요경비 또한 부인해서는 안됩니다.

 

◆가구 및 가전제품 등 구입 내역:1억4500만원

○가구비용 등으로 계약건수 739건 중 61건(지출 비율 8%)에 대해 건당 2,378,000원만 부담한 것만 보더라도 주한미군과 계약할 때마다 가구 등을 구입하는 것이 아니라,

일반적으로 주한미군이 원하는 경우에 한해 원고가 구입한 소유재산으로 교체주기 3년 마다 구입해 반복적으로 임차인에게 제공하고 있다는 것을 반증하는 것입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

○원고가 이의신청 및 심사청구 과정에서 계좌에서 이체한 필요경비 내역을 정리해 제출함으로써 임차료, 통신비, 적기, 공동수수료, 수수료 반환, 잡비(a)에 대해 전액 인정한 것만 보더라도 원고가 제출한 금액에는 허위 및 사적인 경비가 반영되지 않았음을 알 수 있듯이, 가구 및 이사비, 생수, 잡비(b)에 대해서도 허위 및 사적인 경비가 반영되지 않았다는 것을 반증하기 때문이다. 왜나하면, 모든 비용이 원고의 계좌에서 상대방 생수 및 가구를 구입한 거래처의 계좌로 송금되었기 때문에 이들의 비용이 누가 부담할 것인지에 대해서만 다툼이 있을 뿐임에도 자료를 제출하지 않았다는 사유만으로 기각결정을 해서는 안되는 것이다(급여를 제외하고 일부를 부인한 경우는 전혀 없음).

 

<이의신청 과정에서 항목별 필요경비 인정 및 부인한 결정 현황>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※잡비(A):○○부동산사무실을 위해 직접 사용된 경비(공과금, 전화비 등)

잡비(B):임차인(미군)을 위해 사용된 경비(소화기, 에어컨수리, 열쇠수리 등)

 

○쟁점사건에 대한 비용은 모두 원고의 계좌에서 미군을 위한 가구 및 가전제품으로 지출한 것과 관리용역에 대응되는 것에 대해서는 서로 다툼이 없으나, 다만 구체적인 증거를 정리하고, 그에 맞춰 구입날짜, 항목, 액수, 총액 등을 특정해 제출하지 않았다는 사유만으로 기각한 것이나 입증책임이 누구에게 있는 지가 쟁점사항임.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

○독신인 경우에는 가구 및 가전제품 등 풀옵션을 요구하고 있는 실정임.

부부가 거주하는 주한미군의 경우에는 가구 등을 직접 미국으로부터 배송해 오거나 미8군에서 직접 구매하여 주는 경우도 일부있으나,

단기간(1~2년) 독신으로 거주하는 주한미군의 경우에는 대부분 가구 및 가전제품 등 풀옵션 요구 및 통역서비스와 주택관리 수선 등 관리수수료와 공과금 등 관리비가 포함하기 때문에 적정 임대료의 2배 정도 지급하고 있으며,(이러한 이면의 계약내용에 주택관리와 관련된 서비스가 포함되지 않는다면 굳이 임대료를 정상가액보다 더 지불할 이유가 없는 것임)

최근 주한미군 임대주택인 평택의 경우처럼 오피스텔, 빌라, 아파트 형식으로 대규모로 임대하는 경우에는 최초 입주 시에 임대인이 가구 및 가전제품 등 풀옵션으로 공급해 제공하기 때문에 주택관리 수수료 비용을 6% 정도로 분배(인터넷 검색하면 확인 가능함. 원고의 경우처럼 임대주택에서 먼 거리에 위치하고 있는 임대인으로서는 임차인이 변경될 때마다 직접 가구 및 전자제품 등을 구입하거나 수시로 전구를 교체해 주거나 설치 및 수선해야 하는 번거로움이 있으면서, 단기간 임대(1년 이하)로 인해 가구 등의 재사용이 불가능하여 낭비요소가 있는 반면,

별도로 주택관리인이 구입해 관리하면 다른 주택을 주한미군에게 임대할 때마다 반복적으로 제공해 사용할 수 있기 때문에 가구 비용 등을 감안해 주택관리수수료 비용을 2% 정도 더 추가한 8%를 분배하더라도 임대인이 관리하는 것보다도 훨씬 효율적이기 때문에 가구를 넣고 빼고 하는 운반비 등을 주택관리인 측에서 모두 부담 및 처리하는 방식을 선호하는 편입니다.