제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
2. 1세대 2주택의 비과세 특례
사. 임대주택사업자의 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례
2011.10.14. 이후 양도하는 분부터 임대주택 공급 활성화 유도를 위해 주택임대 사업에 따른 거주주택의 양도소득세 부담을 완화하기 위해 임대주택 외 거주주택 1주택 소유자가 해당 거주주택(2년 이상 보유 및 2년 이상 거주할 것)을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용한다(’11.10.14. 소득세법 시행령 §155⑲ 신설, ’12.6.28. 까지 양도분은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주).
1) 적용 취지
주택가격 상승에 대한 기대가 낮은 상황에서 투기 우려 보다는 서민층에 대한 임대주택의 공급을 유도할 필요가 있고, 누군가는 주택을 구입해야만 주택구입 여력이 없는 서민들에게 임대주택이 원활하게 공급될 수 있으므로 그동안 거주용 자기주택 1채를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입해 임대사업을 하면, 거주주택에 대한 1세대1주택 세제지원을 받을 수 없어 주택임대사업에 걸림돌이 되어 왔으므로 이를 해소하여 임대주택 공급을 활성화시키고자 2011.10.14. 동 규정을 신설했다.
2) 비과세 요건
가) 장기임대주택과 거주주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우
양도일 현재 다음의 장기임대주택 요건을 갖춘 주택을 임대하고 있는 거주자가 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 그 장기임대주택은 주택으로 보지 않고 거주주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.
① 임대주택 요건
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택으로 임대주택으로 등록하여 임대하고 있어야 하며, 세무서에 사업자등록과 시·군 또는 구청에 임대사업자 등록을 한 장기임대주택의 요건을 갖춘 임대주택이어야 한다(2003.10.29. 현재 시·군 또는 구청에 임대사업자등록을 하였으나 세무서에 사업자등록을 하지 아니한 경우 2004.6.30.까지 세무서에 사업자등록을 한 경우 포함).
<장기임대주택 요건>
※주1) 연면적 149㎡이하:제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149㎡ 이하인 주택을 말한다.
※주2) 임대개시일 기준시가 6억원 이하:2011.10.14.이후 임대주택법 6조에 따라 등록하는 분부터 적용(2011.10.14.이전:취득당시 기준시가 6억원 이하)
※주3) 임대호수:호수계산은 세대단위로 판단하는 것으로 부부가 공동으로 보유한 임대주택도 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 본다(부동산거래관리과 987, ’11.11.24.)
※2013.2.15. 이후 양도하는 경우
임대사업 활성화를 위해 중과배제 임대주택 요건 중 매입임대주택의 경우 면적기준을 폐지했다. 즉 전국을 대상으로 1호 이상이고 5년 이상 임대한 주택으로 임대개시일 당시 해당 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원)을 초과하지 않는 주택을 말한다.
② 거주주택 요건
보유기간이 2년 이상이고 거주기간이 2년 이상이어야 한다.
나) 여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주주택을 비과세 양도한 이후, 임대주택에 거주한 후 그 거주주택을 양도하는 경우
① 비과세 범위
직전에 비과세 받은 거주용 자기주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세된다.
② 임대주택 요건은 위와 동일하다.
③ 거주주택 요건
그 거주주택은 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주요건을 갖추어야 하며, 직전 거주 주택보유주택의 경우 거주기간 계산은 임대주택사업자 등록일 이후분만 포함한다. 즉 동일 시점에서 2채 이상의 주택이 양도세 비과세 혜택을 중복하여 받는 것을 방지하기 위해 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세된다.
<거주용 자가주택에 대한 세제지원 사례>
다) 2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주주택 양도 후, 임대주택을 5년 이상 임대하고 1세대 1주택 상태에서 양도하는 경우
1세대 1주택으로서 2년 이상 보유(거주 요건 없음)한 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 다만, 직전 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세를 받는다.
<1세대 2주택자에 대한 세제지원 사례>
3) 임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우
해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 거주주택에 대해 비과세 규정을 적용한다. 다만, 비과세 적용을 받은 후 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우(장기임대주택의 임대의무 호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함하고, 다음의 임대기간 요건 산정 특례에 해당하는 경우에는 해당규정에 따른다) 그 사유 발생일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 다음 계산식에 따른 금액을 양도소득세로 납부해야 한다.
가) 납부할 양도소득세 계산식
나) 임대기간 요건 산정 특례
① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속임대하는 것으로 본다(2011.10.14. 이후 양도분부터 적용).
② 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다(2012.2.2. 이후 양도분부터 적용).
4) 특례적용 신청
가) 임대주택사업자의 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받으려는 자
임대주택사업자의 거주주택에 대한 특례적용신고서를 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 함께 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
① 임대주택 법령에 따른 임대사업자 등록증
② 장기임대주택의 임대차계약서 사본
③ 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본
④ 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류
