세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

 

 

 

임대주택에 대한 세제 혜택 축소 및 종합부동산세 등 보유세 강화로 인해 다주택을 보유하는 경우 종전보다 부담이 가중되고 있다. 양도 시에는 중과로 인해 3주택자의 경우 장기보유특별공제가 배제되고 지방소득세 포함 최고 68.2%의 세율이 적용되므로 세부담이 크고, 매수자도 구하기 쉽지 않아 처분이 지금 당장의 해결 방법은 될 수 없다. 그렇다면 종합부동산세 및 양도소득세의 부담을 줄일 수 있는 방법은 무엇일까?

법인 설립을 활용하는 경우 개인이 보유하는 경우보다 양도소득세, 종합부동산세, 증여세 등을 절세 할 수 있으며, 이에 대한 대표적인 세제 혜택은 다음과 같다.

 

#1. 양도소득세 절세가 가능하다.

첫째, 개인 보유 주택 비과세 활용 및 중과 회피 가능

개인이 보유중인 주택을 1세대 1주택 비과세 요건이나 중과배제 요건을 갖춰 놓은 상태에서 주택을 추가 구입하고자 하는 경우 기존 보유주택을 법인에 매각하거나 법인 명의로 구입하면 기존의 개인 명의의 주택은 비과세나 중과배제 혜택을 여전히 유지할 수 있다.

또한 법인 보유 주택을 양도하는 경우 보유기간에 따른 장기보유특별공제 적용은 불가능하지만, 양도차익에 대해 10~25%(지방소득세 별도) 구간의 법인세가 과세되고, 개인과는 달리 다주택의 중과 세율이 적용되지 않으므로 더 낮은 세부담을 진다.

 

둘째, 양도차손 10년간 사용 가능

개인이 부동산을 양도하여 결손금이 발생하는 경우 당해 연도 양도차익이 발생한 경우에만 통산이 가능하며, 이월공제는 불가능하므로 양도 차손은 다음해 자동 소멸된다.

법인이 부동산을 양도하여 결손금이 발생하는 경우 당해 연도 법인소득과 통산 가능하고, 공제되지 아니한 결손금은 10년간 이월공제가 가능하다.

 

셋째, 분양권의 단기 양도 시 중과 배제

개인이 분양권을 1년 이내 단기 양도 시 50%의 중과세율이 적용된다.

분양권을 단기 시세차익 목적으로 법인으로 취득하여 단기 양도하는 경우에는 개인과는 달리 중과세율이 적용되지 않고 10%~25%(지방소득세 별도)의 법인세율이 적용되고, 토지 등 양도소득에 대한 법인세 10%p 추가 과세도 적용되지 않는다.

 

 

 

 

 

단, 과세표준 1억, 분양권 1년 이내 단기 양도라고 가정.

 

#2. 종합부동산세 절세가 가능하다.

개인이 2채 소유하는 경우와 개인과 법인이 각각 1채씩 소유하는 경우 아래에서 열거하는 요인으로 인해 종합부동산세에 있어 많은 차이가 있다. 공정시장가액비율이 매년 5%씩 상승하고, 공동주택가격 현실화 등을 감안하면 그 차이는 매년 더 커질 것으로 예상된다.

 

 

 

 

 

 

 

단, 2채 모두 조정대상지역 소재하고 있으며, 연도별 공시가격은 일정하다고 가정.

 

첫째, 법인 소유 주택과 개인(대표이사나 최대주주 등) 소유 주택은 합산하여 과세하지 않으므로 누진효과가 상쇄된다.

 

둘째, 법인은 6억원, 개인 중 1주택자는 9억원, 다주택자는 6억원을 각각 공제할 수 있다.

 

셋째, 1주택 및 비조정대상지역 2주택을 보유하는 경우의 세율은 0.5%~2.7%이며, 3주택 및 조정대상지역 소재 주택 2주택 이상을 보유하는 경우의 세율은 0.6%~3.2%로 차등 적용된다.

 

#3. 법인이 조정대상지역 소재 주택을 신규 취득하고 장기일반민간임대주택으로 등록 시에도 세제 혜택을 받을 수 있다.

9.13 대책의 후속조치로 소득세법 시행령을 개정해 개인이 조정대상지역에서 신규로 주택을 취득해 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제가 적용되지 않는다.

다만, 법인이 조정대상지역에서 신규로 주택을 취득해 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우에는 여전히 토지 등 양도소득에 대한 법인세 10%를 추가 과세하지 않고 종합부동산세도 합산 배제되며, 1호 이상 임대주택으로 등록한 후 발생하는 임대소득에 대한 법인세에 대해서 단기임대주택의 경우 30%, 장기일반민간임대주택의 경우 75%를 감면해준다.

 

#4. 법인을 증여 수단으로 활용할 수 있다.

시가 20억원 상당의 아파트를 자녀에게 단순 증여 시 6.2억원의 증여세가 발생한다.

타 소득이 없는 자녀를 주주로 참여시켜 법인을 설립하고, 매년 1.3억원 수준의 배당금을 지급하는 경우 상대적으로 세부담이 낮은 15.4%(지방소득세 포함)의 세율이 적용된 소득세로분리과세되며, 초과 배당의 경우 일정 한도까지는 초과 배당액에 대한 소득세가 증여세보다 크므로 배당소득에 대한 소득세가 과세되는 경우 추가적인 증여세의 부담 없이 자녀에게 적법한 부의 이전을 할 수 있게 되어 자녀 명의의 투자자금 조성이 가능하게 된다.

개인별 상황에 따라 법인을 활용하여 절세할 수 있는 방법이 다르고, 법인 전환하는 방법 및 요건 등도 차이가 있으므로 사전에 전문가에게 컨설팅을 받아 적합한 방법 및 실익 여부 등을 검토받을 필요가 있다.

 

 

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