국세청 사무관 출신인 류성현(45·남) 변호사(사법연수원 33기·법무법인 광장)가 2019년 최신 개정 세법을 반영한 <국세청이 당신에게 알려주지 않은 세금의 진실> 개정판을 본지에 보내왔다. 문재인 정부 이후 강화된 양도소득세, 주택임대사업자 관련 세제, 바뀐 연말정산 등 주변에서 직접 겪을 법한 일상생활 속 세금 관련 문제들을 쉽게 소개했다. 2012년 초판 발행 이후 7번째 개정판이다. <국세신문>은 류변호사·출판사와 협의, 중요한 테마를 뽑아 시기에 맞게 각색해 소개하기로 했다. / 편집자 주
2. 남편으로부터 증여받은 아파트를 팔면 양도차익의 계산법이 달라지나요?(양도소득세)
양도차익은 양도하는 사람을 기준으로 양도 시 실거래가인 양도가액에서 취득 시의 실거래가인 취득가액 등을 빼서 산출하는 것이 원칙이다. 그러나 소득세법은 다음과 같이 배우자나 직계존비속 간에 증여나 양도를 통한 거래에서는 양도차익 계산에 관한 특례를 두고 있다. 가족 간에는 부당하게 거래를 함으로써 조세회피를 할 우려가 있기 때문이다.
가족 간에 시가와 다른 거래를 하더라도 세금은 시가대로 부과된다
배우자, 부모, 자식, 사위 또는 친척 등 특수관계에 있는 자와 자산을 거래할 때 시가보다 3억원 이상 또는 시가의 5%에 상당하는 금액 이상 차이가 나는 금액으로 매매하여 부당하게 세금을 줄인 것으로 인정되는 경우, 국세청은 취득가액 또는 양도가액을 그들이 거래한 금액이 아닌, 시가로 다시 개선하여 세금을 부과한다(부당행위계산부인).
아버지가 취득가액이 6억원이었고 시가 10억원 상당의 주택을 아들에게 6억원에 매도하는 사례를 생각해보자. 아버지의 입장에서는 아들에게 취득가액과 같은 금액으로 양도하여 양도차익이 없으므로 양도소득세를 내지 않아도 되고 아들의 입장에서는 매매형식을 취했으므로 증여세가 과세되는 것을 피할 수 있으리라 생각할 것이다. 그러나 과세관청은 이런 경우에 둘 사이의 매매가격인 6억원을 부인하고 시가인 10억원에 매도한 것으로 보아 양도소득세를 계산한다.
그뿐만 아니라 가족 간에 재산을 시가보다 30% 이상 또는 3억원 이상 저가로 양수하거나 이득을 본 것이므로 양수자로부터 받은 대가에서 시가를 뺀 금액에 시가의 30% 또는 3억원 중 더 적은 금액을 뺀 금액만큼 증여받은 것으로 보아 양도자에게 증여세를 과세한다. 반대로 저가양수 시에는 양수자가 양도자로부터 시가에서 대가를 뺀 금액에 시가의 30% 또는 3억원 중 더 적은 금액을 뺀 금액만큼 증여받은 것으로 보아 양수자에게 증여세를 과세한다.
위의 예에서는 양도차익을 4억원(10억원-6억원)으로 보아 아버지에게 양도소득세를 부과함은 물론, 아들에게는 시가 10억원에서 아버지에게 지급한 대가인 6억원을 공제한 4억원에서 3억원을 뺀 1억원에 대해 증여세를 과세하게 된다.
배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 후 제3자에게 양도할 때
배우자(양도 당시 이혼한 경우도 포함되나 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외됨) 또는 부모나 자식으로부터 토지, 건물, 분양권, 조합원입주권, 특정시설물 이용권을 증여받은 후 5년 이내에 제3자에게 양도를 하는 경우, 양도차익을 계산하기 위해 양도가액에서 공제하는 취득가액은 각각 그 증여한 배우자 또는 부모나 자식의 취득 당시의 취득가액으로 한다. 이를 배우자 등에 대한 이월과세라고 한다. 단, 이월과세를 적용했는데 오히려 세금이 적게 나오게 되는 경우에는 이 규정을 적용하지 않는다.
남편이 1억원에 취득한 건물이 시가 5억원으로 상승했고 아내에게 위 건물을 증여했는데, 아내가 3년 후에 이를 다른 사람에게 5억원에 양도한 경우를 생각해 보자.
아내를 기준으로 하면 증여받을 당시의 가액이 5억원이고 이를 양도한 가액도 5억원이므로 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세가 과세되지 않는다. 또한 남편은 5억원짜리 건물을 아내에게 증여한 것이기 때문에 배우자 간 증여공제가 가능한 6억원 범위 내이므로 증여세도 부담하지 않게 된다. 따라서 남편이 위 건물을 직접 양도했다면 4억원의 양도차익이 발생하여 양도소득세가 과세되지만, 아내에게 증여한 후 양도를 하면 세금부담이 전혀 없게 된다.
그러나 국가는 위와 같은 방법에 의한 탈세를 방지하기 위해 양도가액에서 공제하는 취득가액을 증여자가 취득할 당시의 가액으로 하도록 세법에 규정해 두었다. 즉, 위 예에서 아내가 증여받은 후 5년 내에 제3자에게 양도하는 경우에는 아내가 양도한 가액인 5억원에서 아내가 취득할 당시의 가액인 5억원이 아니라 남편이 취득할 당시의 가액인 1억원만을 공제하고, 4억원을 양도차익으로 보아 과세한다. 이는 아내가 양도할 당시에 남편과 이미 이혼한 상태라도 마찬가지이다.
친척에게 증여받은 땅을 제3자에게 양도할 때
배우자 및 직계존비속을 제외(직계존비속이 2009년 1월 1일 이전에 증여받은 경우에는 포함됨)한 친척으로부터 자산을 증여받은 후 그 증여일로부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도하는 경우에는 세금 계산법이 특수하다. 만약 수증자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이, 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 제3자에게 직접 양도한 것으로 본다. 즉, 증여자에게 양도소득세가 부과되며 수증자에게는 증여세가 과세되지 않는다.
예를 들어, 삼촌이 1억원에 취득한 건물을 2년 뒤 2억원에 평가하여 조카에게 증여하고 조카는 3년 후에 이를 4억원에 다른 사람에게 양도한 경우를 보자. 증여와 제3자에의 양도를 전부 인정하면(다른 공제요소는 없는 것으로 가정함). 조카는 증여세 3000만원(1000만원+1억원 촤과금액의 20%)과 양도소득세 5600만원(3760만원+1억원5000만원을 초과하는 금액의 38%)을 합한 8600만원을 세금으로 내야 한다. 반면 삼촌이 직접 양도한 것으로 보면 양도소득세 9460만원(3760만원+1억5000만원을 초과하는 금액의 38%)이 나오는데(다른 공제요소는 없다고 가정함), 이는 조카가 내는 세금보다 많다. 그러므로 이런 경우에는 삼촌이 제3자에게 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세만 삼촌에게 과세하며 당초 증여에 대해서는 증여세를 과세하지 않는다.
본 규정은 양도차익이 크게 발생하는 경우 고용의 누진세율에 의한 양도소득세의 부담을 회피하기 위해 친족 간에 증여한 것처럼 하는 일을 방지하기 위해서다.
절세 TIP
위에서 보는 바와 같이 가족으로부터 증여받은 토지나 건물 등을 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세나 증여세 문제가 발생할 수 있다. 따라서 가급적 가족으로부터 증여받은 물건은 5년 이후에 양도하는 것이 좋고, 가족 간에 시가와 다른 가격으로 매매거래를 하는 경우에도 시가보다 3억원 이상 또는 5% 이상 차이가 나지 않도록 거래하는 것이 바람직하다. 특히 3억원 이상 또는 30% 이상 저가로 양수하거나 고가로 양도하는 경우에는 증여세 문제도 걸려 있으므로, 무조건 저가나 고가로 매매계약을 체결하지 말고 시가와의 차이를 반드시 고려해야 한다.
사례 해결
김주희는 1998년 6월 3일 남편 배영수와 협의이혼했고, 이에 대한 위자료 성격으로 아파트를 취득한 것임에도 불구하고, 배우자이월과세를 적용한 과세관청의 처분은 부당하다고 주장했다. 과세관청은 이혼 후에도 김주희가 위 아파트에 계속 거주해온 점 등으로 볼 때 김주희와 배영수는 법률상으로만 이혼했고, 사실혼 관계이었던 것으로 추정되므로 배우자이월과세를 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 반박했다.
이에 대해 조세심판원은 소득세법 제97조 제4항의 배우자이월과세는 배우자 간 증여를 통해 양도소득세의 회피를 방지하고자 하는 것이 입법취지이고 법률상 혼인관계에 있는 배우자로부터 증여받은 부동산의 경우에 적용함이 타당하나, 김주희가 위 아파트를 배우자 배영수로부터 취득할 당시 이미 법률상 혼인관계가 성립하지 않고 있으므로 과세관청이 이 건에 대해 배우자이월과세를 적용한 것은 잘못이 있다고 판단했다(조심 2011.6.17. 결정2011서0888). 김주희는 불복청구를 통해 구제받았으며, 원래대로 양도차익 2억원에 대한 양도소득세만 납부하게 되었다.
조세심판원의 판단은 배우자이월과세 규정이 적용되려면 부동산을 증여받을 당시 법률적으로 혼인관계에 있어야 하며 사실혼 관계에 있는 경우에는 위 규정이 적용될 수 없다는 것이다. 그러나 증여받을 당시에 법률상 혼인관계에 있었다면 증여받은 자산의 양도가 이혼 후에 이루어지더라도 배우자이월과세 규정이 적용될 수 있다는 점에 유의해야 한다.
