제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
5. 조합원입주권에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 취급
가. 1세대 1주택 비과세 관련(소득세법 §89)
2) 예외(소득세법 시행령 §156의2)
② 주택을 입주권 취득일로부터 3년을 경과해 양도하는 경우
다음의 요건(㉠+㉡+㉢)을 충족하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다(소득세법 시행령 §156의2④).
㉠ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건 갖출 것
㉡ 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택을 양도할 것
㉢ 재건축주택 완공 후 2년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주할 것
*취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
**요건 불충족시 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 납부(소령 §156조의2⑬)
***1년 이상 계속 거주(아래 ③의 경우도 동일)
2012.2.2. 소득세법 시행령을 개정해 1년 이상 거주요건을 1년 이상 계속해 거주할 것으로 규정했다. 시행령 개정 전에는 재건축주택에서 다른 주택으로 전출했다가 재전입해 세대전원이 1년 이상 거주한 경우도 포함했다(재재산-2011, 2008.7.31.).
③ 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 거주용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하는 경우
다음의 요건(㉠+㉡+㉢)을 충족하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다(소득세법 시행령 §156의2④ ⑤).
㉠ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
㉡ 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택 양도
㉢ 재건축주택 완공 후 2년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주
*취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능
※주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속해 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속해 거주해야 한다(2010.2.18.이후 양도분부터 적용).
④ 상속받은 조합원입주권(피상속인이 상속개시 당시 주택을 소유하지 아니한 경우의 상속받은 조합원입주권만 해당하며, 피상속인이 상속개시 당시 2이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 법 소정의 순위에 따른 1조합원입주권만 해당)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다(2018.2.13.이후 증여받은 분부터 적용). 이하 여기에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항(1세대 1주택 비과세)을 적용한다(소득세법 시행령 §156의2⑥).
☞ 상속받은 조합원입주권의 요건
ⅰ) 상속당시 피상속인과 동일세대가 아닐 것. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함해, 세대를 합친 날 현재 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거 봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로써 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에만 상속받은 조합원입주권으로 본다.
ⅱ) 상속개시 당시 피상속인이 다른 주택을 소유하지 아니할 것
ⅲ) 피상속인이 조합원입주권을 2이상 소유한 경우 소유기간, 거주기간, 납세자선택의 순서에 따름.
☞ 일반주택의 요건
2013.2.15.이후 취득해 양도하는 분부터는 상속개시 당시 보유한 주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다(2018.2.13. 개정).
⑤ 조합원입주권을 소유한 상태에서 동거봉양 및 혼인의 경우
ⅰ) 동거봉양 및 혼인으로 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권을 소유하게 되는 경우 합친 날부터 5년(동거봉양합가는 2018.2.13.이후 10년)이내에 먼저 양도하는 주택이 합친 날 이전에 소유하던 주택인 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.
ⅱ) 양도주택이 합가(혼인)전 1주택과 1조합원입주권을 소유한 세대(자)의 주택인 경우로서 1조합원입주권이 최초 조합원입주권에 해당하는 경우에는 상기 ③의 ㉠요건을 충족하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.
ⅲ) 양도주택이 합가(혼인)전 1주택과 1조합원입주권을 소유한 세대(자)의 주택인 경우로서 1조합원입주권이 승계 조합원입주권에 해당하는 경우에는 그 승계 조합원입주권을 취득하기 전에 소유하던 주택인 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다(소득세법 시행령 §156의2⑧⑨).
⑥ 상속받은 주택, 상속받은 조합원입주권, 지정문화재 및 등록 문화재주택, 이농주택은 주택수로 보지 않고 상기 ①②③을 적용한다(소득세법 시행령 §156의2⑦⑩⑪).
나. 적용시기
2006.1.1. 이후 관리처분계획인가로 입주권으로 전환되거나 취득하는 입주권부터 적용한다.
다. 적용사례
1) 조합원입주권에 해당하지 않는 경우
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발·재건축사업으로 기존 상가를 소유한 자가 취득하는 상가입주권을 분양받을 수 있는 권리, 주택재개발·재건축사업이 아닌 사업의 시행으로 인해 취득한 특별분양을 받을 수 있는 지위는 「소득세법」 제89조 제2항의 조합원입주권에 해당되지 아니한다(양도 집행기준 89-156의 2-7).
2) 조합원입주권에 해당하는 경우
① 사업시행 인가일이 2005.12.31. 이전이고 관리처분계획 인가일이 2006.1.1. 이후인 경우 1세대가 1주택과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 조합원입주권을 보유하다 주택을 양도하는 경우 재건축주택의 사업시행 인가일이 2005.12.31. 이전이고 관리처분계획 인가일이 2006.1.1. 이후인 경우 해당 조합원입주권은 「소득세법」 제89조 제2항의 조합원입주권에 해당된다(서면4팀-1967, 2006.6.23.).
② 2005.12.31. 이전에 관리처분계획 인가로 취득된 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 2006.1.1.이후 배우자로부터 증여받은 경우
2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006.1.1.이후 증여에 의해 일부(½지분) 승계취득된 경우, 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위는 2006.1.1.이후 같은 법에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권에 해당됨.
③ 2018.2.9. 이후 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위도 조합원입주권에 해당함.
3) 2주택 소유자의 1주택이 조합원입주권으로 전환된 후 주택을 양도하는 경우
① 2005.12.31. 이전에 관리처분계획 인가를 받은 경우
2005.12.31. 이전에 관리처분계획 인가를 받은 조합원입주권은 「소득세법」 제89조 제2항의 조합원입주권에 해당하지 아니하여 재건축주택의 준공 전에 1주택을 양도하는 경우에는 비과세 규정이 적용되며, 재건축주택의 준공 후에는 종전주택의 연장으로 보므로 비과세가 배제된다.
