세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
1세대 1주택 비과세 규정은 주택을 투기가 아닌 실거주 목적으로 매입하는 사람들을 위한 혜택이다. 하지만 요건을 만족하는 경우에만 비과세를 받을 수 있기 때문에 신중하게 매도해야 한다. 개정 전에는 매도 시점에 주택이 1채만 있으면 비과세를 받았지만, 개정 후 상황이 많이 달라졌다. 개정사항을 간단하게 정리해보자.
1) 거주요건 추가
2년 넘게 보유한 경우 매도 시점에 1주택자라면 비과세를 적용받을 수 있었다. 하지만 개정 이후, 조정대상지역에 있는 주택을 취득한다면 보유기간 2년 내 거주기간도 2년을 만족해야 한다(2017.8.3. 이후 취득). 또한 장기보유특별공제도 1세대 1주택자라면 9억 초과분에 대해서 최고 80%를 받을 수 있는데, 거주를 하지 않는다면 최대 30%로 혜택이 줄어든다. 이 개정규정은 2020.1.1.이후 양도하는 주택부터 적용된다.
2020.1.1.이후 비과세 대상 주택 양도 시 거주여부가 세금에 미치는 영향을 확인해 보자.
예시) 매매가액:10억원, 취득가액:5억원, 보유기간 10년 이상
<단위:백만원>
*거주 ○, 9억 초과분인 양도차익 500 × (1000-500) / 1000 = 50
거주 ×, 비과세 혜택을 받을 수 없어 양도차익 500에 대해서 장기보유특별공제만 가능
2) 순수 1주택 기간분만 비과세
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고 나서야 1주택을 보유하게 된 날로 보아 보유기간을 기산한다. 일시적 2주택이 된 경우 등은 제외하지만, 예전처럼 매도 시점에 1주택자라고 해서 전체 보유기간에 대해 비과세를 적용하지는 않는다. 해당 규정은 2021년 1월 1일 이후부터 시행이니 미리 대비하자.
3) 종전주택 양도기한 3년 → 2년
2018.10.23.이후 양도하는 주택부터 조정대상지역 내에 주택이 있는 1주택자가 조정대상지역 내에 새로운 주택을 취득하면 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었다. 단, 2018.09.13. 이전에 조정대상지역 내에 있는 신규 주택(분양권 포함) 등을 취득하거나 취득하기 위해서 매매계약 체결 및 계약금을 지급했다면 3년을 그대로 적용한다. 그 외의 경우는 2년 안에 잔금일 혹은 등기접수일이 들어와야 한다.
사무실에 찾아오시는 분 중에 일시적 2주택으로 비과세 특례를 적용받으실 수 있는 분이 잔금일을 조정하는 바람에 일주일 차이로 3주택자에 해당되는 경우도 있었다. 위에 열거한 비과세 개정규정들이 모두 적용되는 시기가 오면 현존하는 다주택자 중과세 규정만큼 세금에 영향을 많이 미칠 것이다. 따라서 주택 매도시에는 계약서 작성 전에 세무사를 꼭 찾아가자.
