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취득 5년내 양도하는 서울·과밀억제권역 外 미분양주택 100% 감면
취득 5년내 양도하는 서울·과밀억제권역 外 미분양주택 100% 감면
  • 일간NTN
  • 승인 2019.06.21 13:44
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양도소득세 비과세·감면 (22)

제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례

제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
 

다. 과세특례 적용 신청

과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준 확정신고(법인세 과세표준신고를 포함한다) 또는 과세표준 예정신고와 함께 시장·군수·구청장(구청장은 자치구청장)으로부터 미분양 주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다.

【보충:미분양 주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본】

사업주체는 미분양 주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부해야 한다.

 

 

 

 

 

 

라. 사후 관리

시장·군수·구청장과 사업주체는 각각 미분양 주택확인대장을 매매 계약일이 속하는 연도의 다음 연도 2월 말까지 전자매체로 주택 소재지 관할세무서장에게 제출해야 한다(최초로 신고한 연도의 다음 연도부터 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 제출 생략).

 

15. 미분양 주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조특법 §98의3)

가. 개요

 

 

 

 

 

 

 

 

 

나. 과세특례의 범위

1) 장기보유특별공제액 계산의 특례

① 해당 미분양 주택 등을 양도하는 경우 다주택자에 해당하는 경우에도 「소득세법」 제95조 제2항 표1에 따른 보유기간별 공제율(30% 한도)을 곱하여 계산한 금액을 공제한다.

② 해당 미분양 주택 등을 양도하는 경우 1세대 1주택에 해당하는 경우 「소득세법」 제95조 제2항 단서 표2에 따른 보유기간별 공제율(80% 한도)을 곱하여 계산한 금액을 공제한다.

 

2) 일반 누진세율 적용의 특례

① 해당 미분양 주택 등을 양도하는 경우 다주택자에 해당하는 경우에도 기본세율을 적용한다.

② 해당 미분양 주택 등을 양도하는 경우 2년 미만 단기양도에 해당하는 경우에도 기본세율을 적용한다.

 

3) 감면의 특례

가) 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우

① 100% 감면

서울 및 과밀억제권역을 제외한 지역에 소재하는 미분양 주택(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외)

☞ 과밀억제권역:서울, 인천 및 경기 14개 시

※과밀억제권역 해당여부는 건설업체와 최초로 매매계약을 체결한 시점을 기준으로 함.

 

 

 


② 60% 감면

과밀억제권역(서울 제외)에 소재하는 미분양 주택(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외)


나) 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우

해당 미분양 주택의 취득일부터 5년 간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득 금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감한다.

이 경우 공제하는 금액이 과세대상 소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

☞ 5년 간 발생한 양도소득 금액 계산

 

 

 

 


4) 주택 수 계산의 특례

① 해당 미분양 주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수로 보지 아니한다.

즉, 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 양도가액 9억원까지 비과세되고 9억원 초과분에 대해서는 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능하다.


② 해당 미분양 주택은 다른 일반주택의 1세대 2주택 이상 중과규정 적용 시에도 주택 수로 보지 아니한다.


다. 과세특례 요건

1) 미분양 주택의 범위(다음 어느 하나에 해당하는 주택)

① 미분양 주택

「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 공급하는 주택으로서 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009.2.11.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 선착순의 방법으로 공급하는 주택(조특법 시행령 §98의3① 제1호)

 

② 신규분양 주택

㉠ 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 다른 건축허가를 포함)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009.2.12.이후 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다)(조특법 시행령 §98의3① 제2호)

㉡ 주택건설 사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, ①과 ② ㉠에 해당하는 사업주체는 제외)가 공급하는 주택(2009.2.11.까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택을 포함한다)(조특법 시행령 §98의3① 제3호)

 

③ 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사가 같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호 가목에 따라 매입한 주택으로서 주택도시보증공사가 공급하는 주택(조특법 시행령 §98의3① 제4호)

 

④ 주택의 시공사가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택(조특법 시행령 §98의3① 제5호)

 

⑤ 기업구조조정부동산투자회사 등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산 투자회사 등이 공급하는 주택(조특법 시행령 §98의3① 제6호)

 

⑥ 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건설·공급하는 건축주가 2004.3.30.전에 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 신청해 건설한 주택(2009.2.11.까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택(조특법 시행령 §98의3①제7호)

 

⑦ 자본시장법에 따른 신탁업자가 법인세법 시행령 제92조의2 제2항 제1호의7에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택(조특법 시행령 §98의3① 제8호)

 

 


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