제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
17. 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §98의5)
라. 과세특례 적용 신청
과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준 확정신고(법인세 과세표준신고를 포함한다) 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장)으로부터 미분양 주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다.
마. 사후 관리
사업주체는 미분양주택현황을 시장·군수·구청장에게 2010.6.30.까지, 시장·군수·구청장은 2010.7.30.까지 주택 소재지 관할세무서장에게 제출해야 하며, 사업주체 및 시장·군수·구청장은 미분양주택 확인대장을 전자적 형태로 2011.6.30.까지 주택 소재지 관할세무서장에게 제출해야 한다.
18. 준공 후 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §98의6, 2011.5.19. 신설)
가. 개요
미분양 주택을 임대주택으로 활용하는 경우에 대한 양도소득세 과세특례제도로 2011.5.19. 조세특례제한법 제98조의6으로 신설되었다.
주요 내용은 거주자 또는 소득세법 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2011.3.29. 현재 준공후 미분양된 주택을 2011.12.31.까지 최초로 매매계약을 체결해 취득하여 5년 이상 임대한 후 양도하거나, 사업주체가 준공 후 미분양 주택을 2011.12.31.까지 임대계약을 체결해 2년 이상 임대한 주택을 최초로 매매계약을 체결해 취득한 주택을 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하고, 그 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일로부터 5년 간 발생한 양도소득금액의 100분의 50에 상당하는 금액을 해당주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다.
위 과세특례는 2011.3.29. 현재 준공 후 미분양 주택에 해당되는 주택을 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
1) 대상자
거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자
2) 사업주체 등
① 사업주체는 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업자를 말하며, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 20호(세대)이상으로 건설·공급하는 건축주와 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄해 양수받은 자를 포함한다.
② 사업주체 등으로 대통령령이 정하는 사업자는 다음과 같다.
ⅰ) 「주택도시기금법 시행령」 제22조 제1항 제1호 가목에 따라 주택을 매입한 주택도시보증공사
ⅱ) 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자
ⅲ) 「법인세법 시행령」 제92조의2 제2항 제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사 등
ⅳ) 「법인세법 시행령」 제92조의2 제2항 제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 자본시장법에 따른 신탁업자
3) 준공 후 미분양 주택
「주택법」 제54조에 따라 공급하는 주택으로서 같은 법 제49조에 따른 사용검사(임시 사용승인을 포함) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(건축물을 사용할 수 있는 경우를 포함)을 받은 후 2011.3.29. 현재 분양계약이 체결되지 아니하여 선축순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 다만, 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 취득 당시(주택법 제98조의6 제1항 제1호의 주택은 최초 임대개시 시) 6억원을 초과하거나, 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 149㎡를 초과하는 주택은 제외한다.
4) 준공 후 미분양 주택에서 제외되는 주택(특례적용을 받지 못하는 주택)
① 해당 주택이 준공된 후 입주한 사실이 있는 주택
② 2011.3.29.부터 2011.12.31.까지의 기간 중에 사업주체 등(「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자 또는 그 배우자의 직계존속·비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결했던 주택을 다시 매매계약해 취득한 주택
③ 2011.3.29.부터 2011.12.31.까지의 기간 중에 해당 사업주체 등으로부터 당초 매매계약을 체결했던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약해 취득한 주택
나. 과세특례 요건(다음의 어느 하나에 해당하는 주택)
1) 사업주체가 2년 이상 임대한 주택을 취득해 양도하는 경우
주택법 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등이 준공 후 미분양 주택을 2011.12.31.까지 임대계약을 체결하여 2년 이상 임대한 주택으로서 거주자 또는 비거주자가 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택
2) 취득 후 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우
거주자 또는 비거주자가 준공 후 미분양 주택을 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결해 취득하고 5년 이상 임대한 주택으로서 거주자 또는 비거주자가 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 2011.12.31. 이전에 임대계약을 체결한 경우에 한정한다.
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준공 후 미분양 주택의 임대기간 계산
임대인이 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 후 임대를 개시하는 날부터 기산하는 것이며 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하는 경우에는 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
다. 과세특례의 범위
1) 감면의 특례
① 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우
주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다(위 과세특례요건 “1)”에 해당하는 주택에 한정한다).
② 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우
주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년 간 발생한 양도소득금액의 100분의 50에 상당하는 금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감한다.
※5년 간 발생한 양도소득금액의 계산
① 5년 간 발생한 양도소득금액이란 「소득세법」 제95조 제1항의 규정에 의한 양도소득 금액 중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다.
{양도소득 금액 × (취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 – 취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가 – 취득당시의 기준시가)}
2) 주택 수 계산의 특례
① 해당 준공 후 미분양 주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수로 보지 아니한다. 즉 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 양도가액 9억원까지 비과세되고 9억원 초과분에 대해서는 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능하다.
② 해당 준공 후 미분양 주택은 다른 일반주택의 1세대 2주택 이상 중과 규정 적용 시에도 주택 수로 보지 아니한다.
3)장기보유특별공제액 계산의 특례
① 해당 준공 후 미분양 주택을 양도하는 경우 다주택자에 해당하는 경우에도 「소득세법」 제95조 제2항 표1에 따른 보유기간별 공제율(30% 한도)을 곱하여 계산한 금액을 공제한다.
② 해당 준공 후 미분양주택을 양도하는 경우 1세대 1주택자에 해당하는 경우 「소득세법」 제95조 제2항 단서 표2에 따른 보유기간별 공제율(80% 한도)을 곱하여 계산한 금액을 공제한다.
