소수 지분권자 소유분은 중과세율 배제”
세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
최근 상속세는 위 국세통계연보 자료와 같이 상속세 과세인원 및 총 결정세액이 증가하는 추세를 보이고 있다. 이에 따라 상속으로 취득한 주택에 대한 비과세와 중과세 문제를 정확히 알아두어야 할 필요성이 있다.
상속세 과세대상 중 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택을 취득하는 경우 공동상속주택 혹은 그 외 일반주택 양도 시 비과세 및 중과세 적용에 의문이 생길 수 있다.
공동상속주택의 상속 지분이 가장 큰 자를 제외한 소수 지분권자에 대해 상속받은 주택과 그 외 일반주택의 양도에 대한 비과세 및 중과세를 파악해 보자.
다만, 아래와 같은 판단에 있어서는 동일세대원 간 상속은 아니며, 공동상속주택 및 그 외 일반주택을 각각 하나씩 소유하는 경우라고 가정한다.
1. 공동 상속주택 소수 지분권자의 일반주택 양도시 비과세 판단
상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택(다만, 피상속인이 상속개시 당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 소득세법 시행령 제155조 2항 각 호 따른 1주택을 말한다. 아래 별표 참고)을 취득하는 경우 1세대 1주택을 판단할 때, 공동상속주택의 소수지분권자가 상속받은 주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다.
따라서, 공동 상속주택 소수 지분권자가 공동 상속주택과 일반주택 1채를 소유하고 있는 상태에서 공동 상속주택 외 일반주택을 양도하는 경우에는 공동 상속주택은 소수 지분권자 소유의 주택으로 보지 아니하므로 일반주택에 대해 소득세법 시행령 154조 1항에 따라 비과세를 적용받을 수 있다.
다만, 공동 상속받은 주택이 여러채인 경우 소득세법 시행령 155조 2항 각 호의 우선순위에 따른 1주택(아래 별표 참고)을 제외한 나머지 공동상속주택은 주택 수에 포함해야 한다.
예를 들어 공동상속주택 소수 지분권자가 3채를 상속받은 경우로써, 공동상속주택 외의 일반 주택을 양도할 때에는 상속받은 주택 중 선순위 우선주택에 대해서만 주택 수에서 제외하고, 상속받은 나머지 2채는 주택 수에 포함되어 소득세법 시행령 154조 1항에 따라 비과세를 적용받을 수 없다.
*(소득세법 시행령 155조 2항 각 호의 주택이란, ① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 ③ 피 상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 ④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
2. 공동 상속주택 소수 지분권자의 공동상속주택 양도시 중과세 판단
상속받은 날부터 5년이 경과한 공동상속주택을 양도하는 경우에는 해당 주택을 공동상속인 개개인이 소유하는 것으로 보아 각각의 지분에 따라 과세한다. 다만, 중과세율 판정에 있어서는 주의할 필요가 있다.
공동 상속주택 양도 시 중과세율 적용에 있어서 공동상속주택은 상속 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 중과대상 주택 수를 계산한다. 따라서 공동상속주택의 상속 지분이 가장 큰 상속인의 소유분은 중과대상 주택 수에 산정되어 중과세율을 적용하고, 소수 지분권자의 소유분에 대해서는 중과세율을 적용하지 않는다.
공동상속주택이 여러채인 경우 상속받은 주택의 양도 혹은 일반주택의 양도에 있어서 비과세 및 중과세 판단이 다소 복잡할 수 있다. 그렇기 때문에 양도하기 전 전문가와의 상담을 통해 비과세 대상인지, 중과세 대상인지 여부를 체크해 보는 것이 최고의 절세방법 중 하나이다.
