실거래가 9억원 초과 주택 ‘과세특례 미분양 주택’에서 제외

제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례

제1절 주택에 대한 비과세·감면제도

18. 준공 후 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §98의6, 2011.5.19. 신설)

다. 과세특례의 범위

4) 기본세율 적용의 특례

① 해당 준공 후 미분양 주택을 양도하는 경우 다주택자에 해당하는 경우에도 기본세율을 적용한다.

② 해당 준공 후 미분양 주택을 양도하는 경우 2년 미만 단기양도에 해당하는 경우에도 기본세율을 적용한다.

라. 과세특례 신청

과세특례를 적용받으려는 자는 해당 준공 후 미분양 주택의 양도소득 과세표준 예정신고 또는 과세표준 확정신고와 함께 다음 각 호의 서류를 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다.

ⅰ)준공 후 미분양 주택 소재지 관할 시장(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제11조 제2항에 따른 행정시장을 포함한다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)으로부터 준공 후 미분양 주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본

ⅱ)「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제4항에 따른 임대사업자등록증 사본 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자를 증명하는 자료

마. 사후 관리

① 사업주체 등은 준공 후 미분양 주택 현황(2011.3.29.까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2011.9.30.까지 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다.

② 시장·군수·구청장은 제출받은 준공 후 미분양 주택 현황을 관리해야 하며, 그 현황을 2011.10.31.까지 준공 후 미분양 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.

③ 사업주체 등은 준공 후 미분양 주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 준공 후 미분양 주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부해야 하며, 그 내용을 준공 후 미분양 주택 확인대장에 작성해 보관해야 한다.

④ 매매계약서에 준공 후 미분양 주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장·군수·구청장은 준공 후 미분양 주택 현황 및 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 신청서류 등에 따라 준공 후 미분양 주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 준공 후 미분양 주택임을 확인하는 날인을 해야 하며, 그 내용을 주택확인대장에 작성해 보관해야 한다.

⑤ 사업주체 등은 준공 후 미분양 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 그 즉시 매매계약서 외에도 임대사업자등록증 사본, 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록표 등본 또는 주민등록증 사본 등 임대기간을 입증하는 데에 필요한 자료를 해당 매매계약자에게 교부해야 하며, 그 내용을 주택확인대장에 작성해 보관해야 한다.

⑥ 시장·군수·구청장과 사업주체 등은 각각 주택확인대장을 2012.6.30.까지 정보처리장치·전산테이프 또는 디스켓·디스크 등의 전자적 형태로 준공 후 미분양주택 소재지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.

⑦ 전자매체 자료를 제출받은 준공 후 미분양 주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록·보관해야 한다.

19. 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §98의7)

가. 개요

내국인이 2012.9.24. 현재 미분양 주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택을 2012.9.24.부터 2012.12.31.까지 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양 주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양 주택의 취득일부터 5년 간 발생한 양도소득 금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 공제하는 과세특례이다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상 소득금액에서 공제하는 과세특례이다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상 소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

또한, 1세대 1주택 비과세(소득세법 §89① 제3호) 및 중과세율(소득세법 §104① 제4~제7호)을 적용할 때 해당 미분양 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. 동 규정에 따른 과세특례는 2012.10.2. 이후 양도하는 분부터 적용한다.

나. 과세특례 요건(다음의 어느 하나에 해당하는 주택)

1) 대상자:내국인

2) 미분양 주택 취득기간

2012.9.24.부터 2012.12.31.까지 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우를 말한다.

3) 미분양 주택

「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2012.9.23.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다.

4) 미분양 주택에서 제외되는 주택

① 실제거래가액이 9억원을 초과하는 주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

② 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

③ 2012.9.23. 이전에 사업주체 등과 체결한 매매계약이 2012.9.24.부터 2012.12.31.까지의 기간(이하 “미분양 주택 취득기간”) 중에 해제된 주택

④ 미분양 주택 취득기간 전에 매매계약을 해제한 매매계약자가 미분양 주택 취득기간 중에 계약을 체결해 취득한 미분양 주택 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 미분양 주택 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결했던 사업주체 등과 계약을 취득한 미분양 주택

5) 사업주체 등

① 「주택법」 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체

② 「주택도시기금법 시행령」 제22조 제1항 제1호 가목에 따라 주택을 매입한 주택도시보증공사

③ 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자

④ 「법인세법 시행령」 제92조의2 제2항 제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사 등

⑤ 「법인세법 시행령」 제92조의2 제2항 제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

다. 과세특례의 범위

1) 감면의 특례

① 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우

해당 미분양 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

② 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우

해당 미분양 주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 공제한다.