제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
19. 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §98의7)
라. 과세특례 신청
위 과세특례를 적용받으려는 사람은 해당 미분양 주택의 양도소득 과세표준 예정신고 또는 과세표준 확정신고와 함께 사업주체 등으로부터 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 한다.
마. 사후 관리
① 사업주체 등은 미분양 주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 미분양 주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부해야 하며, 그 내용을 미분양 주택 확인대장에 작성해 보관해야 한다.
② 사업주체 등은 미분양 주택 현황을 시장·군수·구청장에게 2012.11.30.까지, 시장·군수·구청장은 2012.12.31.까지 주택 소재지 관할세무서장에게 제출해야 하며, 사업주체 등 및 시장·군수·구청장은 미분양주택 확인대장을 전자적 형태로 2013.3.31.까지 주택 소재지 관할세무서장에게 제출해야 한다.
20. 준공 후 미분양 주택 취득·임대 후 양도 시 과세특례
(조특법 §98의8, 동법 시행령 §98의7)
가. 특례개요
나. 특례요건(아래 요건에 해당하는 주택을 취득 및 임대)
① 거주자일 것
② 취득당시 취득가액이 6억원 이하이고, 연면적(공동주택은 전용면적)이 135㎡ 이하인 주택일 것
③ ’15.1.1.~’15.12.31.까지 임대계약 체결 및 임대사업자 등록 후 5년 이상 임대
다. 특례내용
-취득 후 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 과세대상 소득금액에서 공제
-특례주택은 일반주택 양도 시 주택수에서 제외
라. 적용시기
2015.1.1.이후 양도하는 분부터 적용
마. 특례 배제
다음의 주택은 준공 후 미분양 주택에서 제외된다.
※계약자가 ’15.1.1. 이전에 체결한 매매계약이 ’15.1.1. 이후 해제된 주택
※계약자가 ’15.1.1. 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 ’15.1.1.이후 계약 체결한 주택
*계약자의 가족{본인 또는 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매}이 당초 사업주체와 계약해 취득한 주택 포함
21. 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면(조특법 §99)
가. 감면개요
나. 신축주택 요건
아래 중 하나에 해당하는 신축주택
1) 자기가 건설한 주택(주택조합 또는 재개발조합원이 취득하는 주택 포함)
○1998.5.22.~1999.6.30.(국민주택의 경우 1999.12.31.까지, 이하 “신축주택 취득 기간”이라 함)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인 포함)를 받은 주택
2) 주택건설사업자 등으로부터 취득하는 다음 주택
① 신축주택 취득기간 내에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하는 자가 취득하는 주택
② 주택조합 등이 조합원에게 공급하고 남은 잔여주택으로써 신축주택 취득 기간 내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택
③ 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택에 해당되면서 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택 취득 기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결해 계약금을 납부받은 사실이 있는 주택으로서 신축주택 취득 기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택
다. 감면이 배제되는 신축주택
1) 고가주택에 해당하는 경우
2) 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택
3) 신축주택 취득 기간 내에 다음 사유에 해당하는 사실이 있는 주택
① 1998.5.21. 이전에 주택건설사업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 직계존비속 및 형제자매 포함)가 당초 분양계약을 체결했던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결했던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택
② 개인으로부터 분양권을 매입해 취득하는 주택(재산46014-1384, ’00.11.21.)
라. 감면대상 금액
1) 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우:신축주택 취득일~양도일까지 발생한 양도소득을 과세대상 양도소득에서 공제하되 아래와 같이 구분
2) 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우
당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 공제하되 아래와 같이 구분
3) 감면세액 종합한도 규정이 적용되지 않는다.
4) 감면세액의 20%에 상당하는 세액은 농어촌특별세로 과세된다.
