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9억원 초과 겸용주택, 주택·그외부분 분리 과세…2022년 양도분부터
9억원 초과 겸용주택, 주택·그외부분 분리 과세…2022년 양도분부터
  • 이유리 기자
  • 승인 2019.08.16 14:47
  • 댓글 0
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- 한국공인회계사회, 기재부 세법개정안 중 부동산 분야 14개 유튜브 해설

지난달 25일 기획재정부가 발표한 2019년 세법개정안 중 부동산과 관련한 개편은 총 14개인 것으로 나타났다. 

한국공인회계사회(회장 최중경) 조세연구본부는 세무분야 전문가인 이윤실 공인회계사(태하세무회계 대표)와 함께 이번 세법개정안을 분석해 이같이 밝혔다. 

부동산 관련 세법개정사항은 소득세 관련 내용 11개, 조세특례제한법 관련 1개, 소득세와 조특법 관련 개정 1건, 상속및증여세관련한 개정이 1건이다. 

소득세 관련한 세법개정 사항을 살펴보면,  9억원 초과 고가 겸용주택은 주택과 주택외 부분을 분리해 과세하도록 합리화 됐으며, 1세대 1주택 비과세 적용 대상 부수토지 범위가 조정됐다. 

또 주택임대소득의 주택수 계산방법 개선됐고, 실거래가 9억원 초과 고가 조합원입주권의 양도소득금액의 계산방법 명확해졌다. 

부동산을 증축한 경우에도 취득원가를 환산가액으로 신고하게 되면 신축과 마찬가지로  가산세 부과된다. 

부동산과 함께 양도하는 이축권 양도소득세 과세되도록 개정됐다. 

지정지역(투기지역) 공고일 이전 토지 매매  계약이 체결된 경우 비사업용토지 양도소득세 중과대상 제외되며, 부동산 과다보유법인의 부동산 비율 판정기준 합리화해 부동산 과다보유법인이 손자법인을 이용한 조세회피 사례 방지토록했다. 

재외국민·외국인의 부동산등 양도신고확인서 제출의무 신설됐으며 , 비거주자는 1세대 1주택 비과세와 같이 조합원입주권도 비과세 저굥을 하지 않도록 명확해졌다. 

이번 세법개정 내용 중 조세특례제한법과 관련된 사항으로는 소형주택 임대사업자 세액감면율 축소 및 적용기한 연장을 꼽을 수 있다. 

한편 장기임대주택 등 리모델링에 대한 임대기간 계산 특례는 소득세법과 조특령에서 함꼐 개정됐다. 

상증세와 관련한 개정으로는 동거주택 상속공제 적용요건 완화가 해당된다. 

한공회는 많은 사람들의 관심사인 부동산세법 개정사항만을 따로 모아서 상세한 개정내용을 설명한 영상을 유튜브에 공개했다. 

모두 14개 부동산세법 관련 개정 내용을 이윤실 회계사가 직접 알기 쉽게 설명했으며, 이 중 10개 세법 개정과 관련한 내용은 한공회 유튜브 채널에서 영상으로 제공된다. 

한공회 조세지원본부는 16일 본지에 “부동산관련 세법개정과 관련, 보다 상세한 내용을 담은 설명영상도 다음주중 일반에게 유튜브를 통해 제공할 예정”이라고 밝혔다. 

다음은 한공회가 분석한 부동산 관련 세법개정 내용이다. 

◆ (소득세) 고가 겸용주택의 주택과 주택외 부분 과세 합리화 (소득령 §160)

이번 세법개정에서 9억원 초과 겸용주택은 주택과 주택외 부분을 분리하여 과세하도록 했다. 

1층은 상가, 2층과 3층은 주택인 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 크면 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용받고 있다. 

그러나 기획재정부가 발표한 2019년 세법개정안에 따르면 2022년 이후 양도하는 분부터는 실지거래가액이 9억원을 초과하는 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 커도 주택부분만 주택으로 보도록 했다. 

 

◆(소득세)  1세대 1주택 비과세 적용 대상 부수토지 범위 조정(소득령 §154⑦)

비과세 혜택을 부여할 때 1주택의 부수토지로 인정되는 범위는 현행 도시지역은 주택의 연면적 또는 주택의 정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배였다. 

2019 세법개정안에서는 2022년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 도시지역을 수도권과 수도권 밖으로 구분해 수도권은 5배가 아닌 3배로 그 범위를 축소해 1세대 1주택 비과세 적용 대상 부수토지 범위를 조정했다. 

통상 아파트나 공동주택의 경우 건물면적보다 세대별 주택부수토지 면적이 더 작아서 세법 개정안으로 달라지지 않는다. 

이번 개정안의 영향을 받는 분들은 수도권내에서 넓은 정원을 가진 단독주택 보유자들이 될 것으로 전망된다. 

기획재정부는 “수도권 도시지역의 토지이용효율을 높이기 위해 비과세되는 주택부수토지의 범위 합리적 조정했다”고 밝혔다. 

1주택 비과세 관련해서는 2017년 8·2대책에서 조정대상지역에서 주택구입시 2년 거주요건 신설됐으며, 지난 해 9·13대책에서 다주택자의 경우 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 2년이상 보유해야 비과세되는 등 세법이 개정될 때 마다 요건이 강화되고 있고 그에 따라 그 혜택이 점차 줄어들고 있다. 

이윤실 회계사는 “최근 상담사례에서  8억원 양도차익이 나는 고가주택의 경우 1주택으로서 비과세를 받느냐, 아니면 받을 수 없느냐에 따라 5억원의 양도세 차이가 났었다”면서 “양도차익이 많이 나는 1주택자분들도 양도세에 대해 지금 점검해야 한다”고 조언했다. 

 

◆ (소득세) 주택임대소득의 주택수 계산방법 개선(소득령 §8의2③)

주택임대소득이 발생하는 경우 고가의 1주택에서 발생하는 월세소득과 2주택이상의 월세소득, 3주택 이상자의 보증금소득에 대한 소득세가 과세된다. 

이 때 공동소유의 주택은 어떻게 계산해야 하는지에 관해 궁금해하는 사람들이 많다. 

기존에는 주택수를 계산할 때 최다지분자의 소유 주택으로 계산했었고, 최다지분자가 복수인 경우 최다지분자간의 합의에 따르되, 합의가 없는 경우 각각의 주택으로 계산했다.

이번에 해당 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 지분을 가지고 있을 때는 소수지분자도 주택수에 가산하도록 개정됐다. 

 이윤실 회계사는 “배우자와 공동명의로 소유하고 있는 집의 경우,  개정안에 따르면 부부가 동일주택을 일정지분 이상 소유한 경우에는 부부 중 지분이 더 큰 자의 소유주택으로 계산하고, 부부의 지분이 동일하다면 합의에 의해 누구의 주택으로 할 것인지를 결정하면 된다”고 설명했다. 

기획재정부는 “과세형평을 위해 고액의 임대소득을 얻는 공유주택 소수지분자도 과세대상에 포함되도록 주택수 계산방식 개선했다”고 밝혔다. 

 

◆ (소득세) 실거래가 9억원 초과 고가 조합원입주권의 양도소득금액의 계산방법 명확화(소득법 §95③)

조합원입주권도 일정요건을 갖추면 비과세 받을 수 있다. 

비과세되는 주택이 9억원을 초과하는 고가주택이 경우 9억원 이하분은 비과세, 9억원을 초과하는 분에 대해서는 과세되며, 연간 8%의 장기보유특별공제가 적용된다. 

9억원을 초과하는 고가 조합원입주권도 해당 산식에 의해 실무적으로 양도소득금액을 계산하고 있었는데, 기획재정부는 이번 세법개정안에서 이 규정을 법으로 명확화 했다. 
 

◆ (소득세) 증축의 취득원가를 환산가액으로 신고시 가산세 부과(소득법 §114의2①)

부동산을 매매로 취득하는 경우에는 실거래가 신고에 의해 실제 거래가액이 취득금액이 된다. 

부동산을 신축한 경우 취득가액은 기준시가를 이용한 환산가액으로 신고하게 된다. 

취득일로부터 5년 이내 환산가액을 취득가액으로 하여 양소도득세를 신고하는 경우 환산가액의 5%를 가산세로 부과하고 있다. 

이는 취득가액을 환산가액으로 신고함으로써 세부담을 경감하려는 사례가 있기 때문이다.

이번 세법개정에서는 증축의 경우도 신축과 마찬가지로 증측일로부터 5년 이내 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하는 경우 환산가액의 5%를 가산세로 부과하기로 개정했다. 

기획재정부는 “증축시 취득가액을 환산가액으로 신고함으로써 세부담을 경감하려는 사례를 방지”하기 위해 이를 올해 세법개정사항에 반영했으며, 20220년 1월 1일 이후 양도하는 분 부터 적용된다. 

 

◆(조특법) 소형주택 임대사업자 세액감면율 축소 및 적용기한 연장(조특법 §96)

임대주택 등록 활성화를 위해 등록 임대사업자에 대한 세제혜택기간을 연장하되, 감면 수준은 줄었다. 

임대사업자의 소형주택은  85㎡·6억원 이하의 주택을 의미한다. 

이러한 임대주택을 가지고 있는 임대사업자의 임대소득은 4년 이상이면 30%, 8년이상이면 75% 였으며, 적용기한은 올해 2019년 말까지였다.

이번 세법개정안에서는 이의 적용기한이 3년 연장되어 2022년 말까지 적용되는 것으로 변경됐다. 

다만,  2021년 1월 1일 이후부터 공제율을 4년 이상이면 30%가 아닌 20%로, 8년 이상이면 75%가 아닌 50%로 축소됐다.

기획재정부는 “임대주택 등록 활성화를 위해 등록 임대사업자에 대한 세제혜택을 유지하되, 감면 수준을 적정화했다”고 개정이유를 밝혔다. 

 

◆ (소득세, 조특령)장기임대주택 등 리모델링에 대한 임대기간 계산 특례(소득령 §155㉒, §167의3⑤, 조특령 §97의3②, §97의5①)

임대사업자의 경우 의무임대기간을 채워야 세법상 혜택을 받을 수 있다. 

재개발 또는 재건축으로 구주택이 멸실되고 신주택을 받는 경우 세법상 의무임대기간 계산시 구주택과 신주택의 임대기간을 합산하도록 하고 있습니다. 

최근 주택의 리모델링 진행이 늘어남에 따라, 정부는 리모델링의 경우에도 재개발 또는 재건축과 같이 구주택의 임대기간과 신주택의 임대기간을 합산하도록 개정했다. 

리모델링과 재개발․재건축 간 유사성을 고려하여 주택임대사업자의 세부담을 덜어주겠다는 취지다.

시행령 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다.

 

◆ (상증세) 동거주택 상속공제 적용요건 완화(상증법 §23의2)

상속인이 피상속인, 즉 돌아가신 분과 같은 집에 동거한 경우 일정요건을 충족하면 상속주택에서 피담보채무를 뺀 금액의 80%를 5억원을 한도로 상속세 계산시 공제해 준다. 

해당 공제 요건 중 상속개시일 현재 무주택자로 피상속인과 동거한 직계비속인 상속인이 상속받은 주택일 것이다. 

하지만 상속인과 피상속인이 공동으로 1주택을 보유한 경우 상속인이 무주택자에 해당하지 않아 동거주택 상속공제를 적용받지 못했었다. 

정부는 이 경우 실제로 1세대 1주택에 해당하는 점을 고려해 세제지원하기로 했다. 

2020년 1월 1일 이후 상속이 개시되는 분부터 적용된다. 
 

◆ (소득세) 부동산과 함께 양도하는 이축권 양도소득세 과세(소득법 §94①)

일반인에게 생소한 용어인 이축권은 개발제한구역 내의 건축물이 공익사업의 시행에 따라 철거되는 경우 그 건축물의 소유자에게는 개발제한구역 내에서 건축물을 신축할 수 있게 주어지는 권리를 의미한다. 

이러한 이축권은 부동산 자체를 취득할 수 있는 권리가 아니다. 

권리만 양도한 것으로 보는 경우 기타소득으로 과세한 사례도 있고, 부동산과 함께 일괄양도한 경우에는 양도소득으로 본 사례들이 산재해 있어 세금을 낼 때  혼란이 가중되는 문제가 있었다. 

이축권 자체로는 양도소득과세대상은 아니지만, 부동산과 분리되어 거래되기 어려운 특성을 반영해 이번 개정세법안에서는 를 반영해 양도소득세로 과세되도록 개정했다.

2020년 1월 1일이후 양도하는 분부터 적용된다. 

 

◆ (소득세)지정지역(투기지역) 공고일 이전 토지 매매  계약이 체결된 경우 비사업용토지 양도소득세 중과대상 제외(소득법 §104④)

투기지역에서 양도하는 비사업용토지는 기본세율에 20%가 중과된다. 

투기지역 지정일 이전 토지 양도계약을 체결한 사람의 신뢰이익을 보호하기 위해 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 투기지역 지정일 이전 토지 양도계약을 체결한 사람은 20%를 중과하지 않고 비사업용토지에 대한 10% 중과만 적용된다. 

 

◆ (소득세) 부동산 과다보유법인의 부동산 비율 판정기준 합리화(소득법 §94, 소득령 §158⑦)

부동산 과다보유법인의 경우 주식을 양도하더라도 부동산 양도로 봐서 기본세율에 10%을 더해서 과세하고 있다. 

법인의 경우 출자관계를 통해서 소유구조를 쉽게 변형시킬 수 있다는 것이 장점이다.

이러한 장점을 이용해 부동산비율을 판정할 때 손자법인을 이용해서 조세회피를 하는 사례를  방지하기 위해 자법인뿐 아니라 손자법인의 부동산보유비율상당액도 합산하는 것으로 개정했다.

2020년 7월 1일 이후 양도하는 분부터 적용된다. 

    

◆ (소득세)재외국민·외국인의 부동산등 양도신고확인서 제출의무 신설(소득법 §107의2, 소득령 §171, 소득칙 §84)

재외국민·외국인이 보유하는 국내 토지 또는 건물을 양도하고 양도소득세를 납부하지 않고 출국하는 경우 과세관청에서는 내국인과 달리 세금을 추징하기가 쉽지 않다. 

정부는 재외국민과 외국인의 먹튀를 방지하고 과세권을 확보하기 위하여 2020년 7월 1일 이후 양도하는 분부터 매수자가 재외국민 또는 외국인으로부터 부동산을 취득하는 경우 소유권 이전시 등기소에 관할세무서장이 발행한 양도인의 부동산양도신고확인서를 제출하여야 소유권이 이전되도록 의무화했다. 

 

◆ (소득세)동일 과세기간에 2 이상의 자산 양도시 양도소득세 비교과세 합리화(소득법 §104⑤)

동일한 과세기간 즉, 1년 중 둘 이상의 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도하는 경우 자산의 양도소득과세표준을 합산해 기본세율을 적용하고 산출한 세액과 2년이상 보유토지 등, 단기양도, 미등기자산, 비사업용토지, 조정대상지역 내 다주택자, 조합원입주권 등 자산호별로 계산한 산출세액의 합계액 중 큰 금액으로 양도세를 납부하도록 하고 있다. 

과세대상 자산에 감면세액이 있는 경우 감면세액을 어떻게 반영하여 비교과세를 적용하는지 명확한 규정이 없었다. 

기획재정부는 2019년 세법개정안에 과세대상 자산 각각에서 감면세액을 차감한 후 큰 금액으로 양도세를 납부하도록 반영했다. 

감면액을 차감한 실지 납부세액이 큰 금액을 기준으로 양도세를 납부하도록 비교과세 합리화한 것이다. 

2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용된다. 

 

◆ (소득세)비거주자의 양도소득세 비과세·특례 적용 배제 대상 명확화(소득법 §121②)

비거주자의 경우 거주자와 같은 방법으로 과세하되, 1세대 1주택 비과세와 고가 1주택에 대한 장기보유특별공제율을 적용되지 않았다.

이번 세법개정안을 통해 비거주자는 1세대 1주택 비과세와 같이 조합원입주권도 비과세 적용을 하지 않도록 법에 명확히 반영됐다. 


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