제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
22. 1세대 1주택자의 소유주택 등의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §99의2)
바. 주의사항
본 감면규정은 감면대상 주택임을 확인받아 납세지관할세무서장에게 제출한 경우에만 적용한다.
2014.1.1. 개정되기 전에는 “…제출해야 한다”고 규정되어 있었으나, 동 규정을 둘러싸고 감면대상 주택임을 시·군·구청에서 확인날인받지 않고 세무서에 감면신청해도 감면이 가능한 것으로 해석될 여지가 있고, 취득 후 수년이 지난 시점에서 당초 양도자의 1세대 1주택 여부 등을 판정하기가 어려워 과세관청과 납세자 간 다툼이 빈발하는 등 상당한 행정비용이 소요될 것으로 예상되어, 감면대상 주택임을 확인받아 납세지 관할세무서장에게 제출하지 않는 경우 감면이 배제됨을 명확히 했다.
사례
① 주택을 재개발·재건축한 신축주택을 취득하는 경우는 감면대상인가?
-조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 경우는 감면대상에 해당되지 않는다.
-재개발·재건축된 주택을 제3자가 취득하는 경우 양도자의 1세대 1주택 여부를 확인해 감면대상 여부를 판단한다.
-재건축·재개발 단지의 일반분양분은 신축·미분양 주택에 해당
② 자기소유 토지 위에 개인이 주택을 신축하는 경우는 감면대상인가?
-주택을 신축해 취득한 본인은 감면대상이 되지 않으나, 이를 제3자가 매입하는 경우 신축주택에 해당
③ 세대가 지분을 보유하는 경우 1세대 1주택 판정 방법은?
부부(1세대)가 동일 주택의 지분을 1/2씩(공유) 보유하는 경우 1세대 1주택에 해당. 그러나 각기 다른 주택의 지분을 일부씩 보유하는 경우 1세대 다주택자에 해당
④ 미분양주택을 건설사가 그동안 임대용으로 사용하고 있는 경우
-감면대상 미분양주택에 포함
⑤ 오피스텔은 어떤 경우에 감면 받는가?
-신축·미분양 오피스텔은 취득자가 취득일 후 60일 이내에 오피스텔 주소지에 본인 또는 임차인의 주민등록을 이전하거나, 임대주택법에 따라 임대용 주택으로 등록해야 한다.
-기존 오피스텔의 경우 주민등록이 되어 있는 오피스텔 1채만 보유하고 있는 세대(일시적 2주택 세대 포함)의 오피스텔을 취득해 신축·미분양 오피스텔과 동일하게 주민등록 이전 또는 임대용 주택으로 등록해야 한다.
⑥ 부부의 주민등록이 별도로 되어 있으면 2세대 인가?
-부부 중 1인만 별도세대를 구성하고 있는 경우 1세대로 간주
-그러나 별도세대에 각각 동거인이 있는 경우는 2세대에 해당
⑦ 최근에 세대를 분리한 경우 1세대 판정은 어떻게 하는가?
-1세대 판정은 4.1일을 기준으로 하므로, 4.1일 후에 세대분리해도 2세대가 되지 아니한다.
사. 예규·판례 등
① 조특법 제99조의2에 따른 감면대상 기존주택을 취득 후 구주택을 멸실하고 신축 시 신축한 주택의 감면 여부
「조세특례제한법」 제99조의2를 적용함에 있어 거주자가 과세특례 취득기간(2013.4.1.~2013.12.31.) 중에 감면대상 기존주택을 취득해 보유하던 중 소실·붕괴·노후 등으로 인해 이를 멸실하고 재건축하여 해당 재건축된 주택을 양도한 거주자에 대해서는 같은 규정에 따른 감면대상 기존주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되지 아니하는 것이다(법규과-960, 2013.9.5.).
② 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 보유기간 기산일
「조세특례제한법 시행령」 제99조의2 제3항 제1호에서 규정하는 주택 보유기간이 2년 이상인지 여부를 판단함에 있어, 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 보유기간은 상속 등기일부터 기산하는 것이며, 이 경우 피상속인의 보유기간은 통산하지 아니하는 것이다(법규과-946, 2013.9.3).
③ 현지 이주로 주민등록이 말소된 자가 보유 중인 1주택 양도 시 취득자의 양도소득세 과세특례 적용 여부
「주민등록법」 제7조의 세대별 주민등록표 등재대상이 아닌 자로부터 취득하는 주택은 「조세특례제한법」 제99조의2에 따른 양도소득세 과세특례가 적용되지 아니하는 것이다(법규과-902, 2013.8.21.).
④ 매매계약을 체결한 후 중도금 등 조기납부로 분양가액을 할인받은 경우 할인가액이 취득가액에서 제외되는지 여부
「조세특례제한법」 제99조의2를 적용함에 있어, 거주자가 사업주체로부터 미분양주택에 대한 매매계약을 체결하면서 추후 중도금 또는 잔금을 미리 납부하는 때에는 분양대금에서 일정금액을 할인받기로 하는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하지 않는다(법규과-972, 2013.9.9.).
*즉 취득가액 6억원 초과 여부는 할인분양 여부와 상관없이 최초 분양가액 기준으로 판단한다.
⑤ 매매계약 해제 후 재차 계약하는 경우 1세대 1주택 감면대상 기존주택 해당 여부 거주자가 1세대 1주택자의 주택(감면대상 기존주택)을 과세특례 취득기간(2013.4.1.~2013.12.31.) 중에 甲과 매매계약을 체결하였다가 해제하고 다시 乙과 매매계약을 체결하는 경우, 해당 감면대상 기존주택은 「조세특례제한법」 제99조의2에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는 것이다(법규과-1062, 2013.9.29.).
⑥ 동일 주소지에 모자가 별도 세대를 구성하는 경우 1세대 판단
2013.4.1. 현재 어머니와 아들이 동일한 주소지에서 별도의 세대로 주민등록표에 등재되어 있는 경우에는 어머니와 아들을 각각 1세대로 보아 「조세특례제한법」 제99조의2에서 규정하는 1세대 1주택자에 해당하는지 여부를 판정하는 것이다(법규과-1026, 2013.9.23.).
⑦ 감면대상 기존주택이 입주권으로 전환된 상태에서 다른 주택 양도 시 동 입주권이 거주자의 주택수에서 제외되는지 여부
감면대상 기존주택 확인 날인을 받은 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 따라 조합원입주권으로 전환된 경우, 「조세특례제한법」 제99조의2 제2항에 따라 1세대 1주택 비과세 여부 및 다주택자 중과여부 등의 규정을 적용할 때 해당 조합원 입주권의 보유기간에 관계없이 거주자의 소유주택으로 보지 않는다(법규과-1020, 2013.9.16.).
⑧ LH공사나 SH공사에서 분양하는 보금자리 주택(취득가액 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하 요건 충족한 주택)에 대한 분양계약을 체결한 경우 양도소득세 과세특례 적용여부
「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제35조에 따른 사업계획승인을 받아 해당 사업계획과 「주택법」제54조에 따라 사업주체가 분양을 목적으로 공급하는 보금자리주택은 「조세특례제한법」 제99조의2의 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는 것이다.
또한, 「국민임대 주택건설 등에 관한 특별조치법」(2009.03.20. 법률 제9511호로 전부 개정되기 전의 것) 제23조 제2항에 따른 사업계획승인을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 국민임대주택 외의 주택인 분양주택은 「조세특례제한법」 제99조의2의 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있다(법규과-1164, 2013.10.24.).
*「국민임대 주택건설 등에 관한 특별조치법」에 따라 사업시행자는 국민임대주택과 일반 분양주택에 대해 동시에 사업인가를 받아 분양을 진행하였는바, 이 경우 국민임대주택 외의 일반 분양주택으로서 미분양된 주택을 말하는 것이다.
