제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
22. 1세대 1주택자의 소유주택 등의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §99의2)
사. 예규·판례 등
⑨ 무허가 또는 미등기주택을 취득한 경우 조특법 시행령 제99조의2 제3항에 따른 감면대상 기존주택에 해당하는지 여부
「조세특례제한법」 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 를 적용함에 있어 무허가 또는 미등기주택은 같은 법 시행령 제99조의2 제3항에 따른 1세대 1주택자의 주택에 해당하지 아니한다.
다만, “감면대상 기존주택” 요건을 갖춘 주택 외에 주민등록법상 세대원이 미등기·무허가 주택을 추가로 보유하고 있는 경우 동 미등기·무허가 주택도 주택 수에 포함해 1주택 여부를 판단한다(법규과-1247, 2013.11.12.).
⑩ 임대주택이 분양전환된 후 공가주택이 조세특례제한법 제99조의2에 따른 감면대상 미분양주택에 해당하는지 여부
「임대주택법」을 위반한 임대세입자를 퇴거시킨 후 공가주택을 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 입주자를 모집하여 분양(매각)할 경우 해당 주택은 「조세특례제한법」 제99조의2 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 대상에 해당하지 않는다(법규과-1024, 2013.9.16.).
23. 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §99의3)
가. 감면개요
☞취득 시는 물론 양도시에도 모두 거주자의 요건을 충족해야 한다. 따라서 취득 시에는 거주자였으나 양도 시에는 비거주자인 경우 또는 취득 시에는 비거주자였으나 양도 시에는 거주자인 경우 등은 감면을 배제한다(서사-1557, 2005.8.31., 국심2006서3269, 2006.11.23.).
☞ 거주자의 범위에 주택건설사업자를 제외한다.
나. 신축주택의 요건
아래 중 하나에 해당하는 신축주택은 감면대상이다.
1) 주택건설사업자 등으로부터 취득한 신축주택의 경우
가) 신축주택 취득기간(2000.11.1.~2003.6.30.) 중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 다음 어느 하나에 해당하는 신축주택
① 2000.11.1.~2001.5.22.:비수도권에 소재한 신축 국민주택에 한함
② 2001.5.23.~2002.12.31.:전국의 고가주택을 제외한 모든 신축주택
③ 2003.1.1.~2003.6.30.:서울, 과천, 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동신도시) 지역 밖에 소재한 주택으로서 고가주택을 제외한 모든 신축주택
나) 주택조합 또는 재개발조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택으로서 신축주택 취득기간 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택
☞ 신축주택 취득기간과 신축주택의 범위는 위 가) ①~③과 같다.
2) 자기건설 신축주택(주택조합원 또는 재개발조합원이 취득하는 주택 포함)
신축주택 취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용 승인 포함)를 받은 주택
☞ 신축주택 취득기간과 신축주택의 범위는 위 (1)의 가) ①~③과 같다.
다. 감면 배제되는 신축주택
1) 개인으로부터 분양권을 구입해 취득하는 주택
2) 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택
3) 2001.5.23. 전에 주택건설업자와 주택 분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매 포함)가 당초 분양계약을 체결했던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택
※조특법 개정법률 부칙 제13조 【신축주택의 취득자에 대한 양도세 감면 경과조치】
2001.5.23. 전에 종전의 제99조의3 제1항의 규정에 의하여 신축주택을 취득해 이 법 시행 후 동 주택을 양도하는 경우 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의함.
4) 주택건설업자로부터 최초 분양받은 후 분양권으로 양도하거나 등기하지 않고 양도하는 경우
라. 감면대상 금액
1) 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우:신축주택 취득일~양도일까지 발생한 양도소득을 과세대상 양도소득에서 공제하되 다음과 같이 구분
2) 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우
당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 공제하되 다음과 같이 구분
실무
◉ 세액감면방식과 소득금액 차감방식
◦세액감면방식
◦소득금액 차감방식
-감면소득을 구하여 전체 양도소득 금액에서 감면소득 금액을 차감해 과세표준 계산
-감면세액은 감면 전 산출세액에서 감면 후 산출세액을 차감하여 계산
◦신축주택(조특법 §99, §99의3)과 미분양주택(조특법 §98의3, §98의5, §98의6, §98의7)의 감면방식을 종전에는 세액감면방식으로 계산했으나 대법원 판례(대법원 2010두3725, 2012.06.28.)를 반영하여 소득감면방식으로 계산하도록 소득세법 시행령 제90조 제2항을 개정하여 감면세액 계산방법을 명확히 하고, 개정규정의 적용시기를 2013.1.1. 이후 신고, 결정 또는 경정하는 분부터 적용하도록 한다.
◦2016.2.5. 조세특례제한법 시행령 제99조 제1항 및 제99조의3 제2항 규정을 신설 및 개정하여 감면대상 소득금액 계산방법을 명확하게 규정한다.
