- 작년 3월말 기준 하루 차이로 장기임대기간요건 달라 유의해야
올해부터 장기 등록 임대주택 중 조정대상지역에서 신규로 취득한 임대와 임대료를 5% 초과 인상한 임대는 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외된다.
합산배제 신고 대상은 올해 6월1일 기준 일정 요건을 갖춘 장기 등록 임대주택과 사원용 주택, 주택 건설 사업자가 취득한 토지 등이며, 신고기간은 이달 30일까지다.
국세청은 16일 “올해 종부세 정기고지에 앞서 합산배제 및 과세특례 대상 부동산을 12월 정기고지에 반영하기 위해 해당 납세자 32만여명에게 신고 안내문을 발송했다”고 밝혔다.
앞서 합산배제 신고서를 제출한 적이 있는 납세자는 소유권이나 면적, 임대료 5% 초과 인상 등 변동 사항이 있는 경우 신고해야 한다. 변동사항이 없다면 신고할 필요가 없다.
해당 부동산을 보유한 납세자는 이날부터 30일까지 신고해야 12월 정기고지 시 합산배제 대상을 반영해 정확한 세액을 부과받게 된다.
올해에는 조정대상지역 신규 취득 장기임대와 임대료 증액 제한 요건을 어긴 등록임대에 대한 합산배제 요건이 강화됐다.
정부는 임대주택 등록을 활성화하고자 장기 등록임대는 종부세를 계산할 때 주택으로 산입하지 않는 혜택을 줬다. 그 대신 임대사업자는 연 5% 이상 임대료를 증액할 수 없는 의무를 줬다. 하지만 정부는 작년 9·13 부동산 대책 때 등록임대에 대한 혜택을 축소했다. 임대 등록 장려정책이 다주택자들이 주택을 사면서 절세하는 수단으로 악용됐기 때문이다.
이에 따라 국내에 1주택 이상을 보유한 가구가 작년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 취득한 장기 임대는 합산배제 적용 대상에서 제외된다.
조정대상지역은 서울 전역과 경기도 과천, 성남, 부산 해운대, 세종시 등 총 42곳이다.
작년 9월13일 이전까지 조정대상지역 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되는 경우에는 합산 배제가 적용된다.
장기 임대의 개념도 등록 시점에 따라 다르니 유의해야 한다. 작년 3월31일까지 등록한 경우는 임대 기간이 5년 이상이면 장기임대인데 작년 4월 1일 이후 등록했다면 8년이 돼야 장기임대로 분류된다.
이와 함께 올해 2월 12일 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하면서 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율을 5%를 넘긴 경우에는 합산 배제가 적용되지 않는다.
임대료 5% 증액 한도 규정을 어긴 사실을 자진 신고하지 않았다가 국세청의 사후 조사로 드러나면 경감받은 종부세와 이자까지 납부해야 한다.
앞서 합산배제 신고서를 제출한 적이 있는 납세자는 소유권이나 면적, 임대료 5% 초과 인상 등 변동 사항이 있는 경우 신고해야 한다. 변동사항이 없다면 신고할 필요가 없다.
임대주택에 대해 과세 기준일인 6월 1일 현재 주택을 임대하고 임대사업자 등록을 하지 못한 경우라도 신고기간 종료일인 이달 30일까지 임대사업자로 등록하면 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.
다가구주택의 일부를 임대하는 경우에도 합산 배제 요건을 갖추려면 임대사업자 등록을 해야 한다.
아울러 과세특례 신고대상 부동산은 명의가 향교재단이나 종교단체로 돼 있지만 실질적으로 산하 개별 향교나 개별 종교단체가 소유한 부동산이다.
개별 단체를 실질 소유자로 신고하면 해당 부동산은 향교재단 등의 과세대상에서 제외되고 신고된 개별 단체의 종부세로 부과된다.
국세청은 홈택스를 이용해 종부세 합산배제 및 과세특례를 신고하면 부동산 명세 ‘미리채움’ 서비스 등 각종 신고도움 자료를 이용할 수 있다고 안내했다.
신고서를 서면으로 작성해 제출하고자 할 경우, 신고 서식은 국세청 누리집(www.nts.go.kr)*에서 내려받거나, 관할세무서에서 제공받아 작성한 후 제출하면 된다.
다음은 국세청이 밝힌 문답자료.
- 조정대상지역 판단 기준은?
▲ 납세의무 성립일인 올해 6월 1일을 기준으로 조정대상지역을 판단한다. 작년 12월31일 조정대상지역이 일부 바뀌어 부산시 기장군과 부산진구, 남구, 연제구는 조정대상지역에서 해제됐기에 주택 취득일자와 상관없이 합산배제 임대주택 요건을 갖추면 대상이 된다.
수원 팔달, 용인 수지·기흥은 작년 12월 31일 조정대상지역으로 신규 편입됐다. 그날 이전에 취득하거나 계약한 주택은 합산배제가 가능하지만 이후인 올해 1월 1일 이후에 취득하거나 계약한 주택은 합산배제 적용에서 제외된다.
기본적으로 장기 등록임대라 해도 작년 9·13 대책 직후인 9월 14일 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 종부세 합산배제에서 제외한다는 취지인데, 부산 일부 구와 수원 팔달 등 지역은 신고할 때 주의해야 한다.
- 작년 9월14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득했으나 계약은 9월13일 이전에 한 경우에도 합산배제 적용이 되나요?
▲ 된다. 작년 9월 13일까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 합산배제가 적용되는 것.
- 임대료 증액 한도 5%를 넘긴 임대도 합산배제에서 제외되는데, 언제부터 적용 되고 어떤 불이익이 있나.
▲ 올해 2월12일 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용된다. 임대보증금이나 임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우에는 그동안 경감 받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추가로 납부해야 한다.
- 실제 주택임대를 하고 있지만 임대업 등록을 못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없을까?
▲ 이달 말까지만 등록하면 대상이 된다. 합산배제 신고기간 종료일인 9월30일까지 시·군·구청에 임대사업자 등록과 세무서에 주택임대업 사업자등록을 각각 완료하면 되는 것.
- 임대사업자 등록 전 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함될까?
▲ 안 된다. 임대기간은 임대사업자로 등록한 이후의 임대한 기간이다.
- 작년 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 신고해야 할까?
▲ 변동 사항이 없으면 신고 할 필요가 없다. 과세대상 물건에 변동사항이 있는 경우에만 신고 기간 내에 변동 내역을 반영해 합산배제 신고를 하면 된다. 다만 합산배제가 적용되는 임대주택이 2월12일 이후 임대보증금이나 임대료의 연 증가율이 5%를 초과해 임대차 계약을 갱신한 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 한다.
- 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익이 있는지?
▲ 당연히 불이익이 있다. 중도매각 등으로 의무 임대기간을 충족하지 못한 임대주택은 법정요건을 충족하지 못한 경우다. 또 취득일로부터 5년 이내에 사업 계획 승인을 받지 못한 주택신축용 토지도 충족 못한 경우다. 이 경우 경감 받은 종부세액과 이자상당의 가산세액을 포함해 추가 신고·납부해야 한다.
- 신탁재산에 대한 합산배제 신고와 적용은 어떻게 하나.
▲ 합산배제 요건은 위탁자의 요건 충족 여부를 기준으로 판단한다. 합산배제 신고는 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가 하는 것이다.
