세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
장기임대주택, 상속주택, 문화재주택, 동거봉양 및 혼인합가주택 등 특례주택과 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 소유한 자의 종전주택이 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권으로 전환된 후 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정 적용이 가능할까?
조합원입주권은 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되어 종전에는 1세대 1주택 비과세를 배제하였으나 1998.12.31. 조합원입주권에 대한 비과세 관련 규정이 별도로 신설됨에 따라 1999.1.1.이후 양도하는 분부터는 세법에서 규정하고 있는 일정 요건을 갖춘 조합원입주권의 경우 비과세를 받을 수 있다.
1. 조합원입주권 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 여부
조합원입주권 양도 시 비과세를 받기 위해서는 어떤 요건이 필요한지 조합원입주권 비과세 특례규정에 대해 알아보자.
1) 관리처분계획인가 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에 한하여 비과세가 적용된다.
관리처분계획인가일 현재 2주택을 보유하고 있어도 양도하는 조합원입주권에 해당하는 기존주택이 관리처분계획인가일 현재 보유 및 거주기간 등 비과세 요건을 충족하면 조합원입주권 비과세가 가능하다.
단, 관리처분계획인가일 이후에 실제로 거주한 주택에 대해서는 관리처분계획인가일 이후에도 사실상 주택이 존재하였으므로, 보유기간을 계산함에 있어서는 취득일로부터 철거일(사실상 철거일 이전에 폐가 상태에 있는 경우에는 당해 주택에서 실제 거주한 자의 퇴거일)까지로 계산하고 거주기간을 계산하는 경우에는 전입일로부터 당해 주택에서 실제 거주한 자가 퇴거한 날까지 기간을 계산한다.
2) 조합원입주권 양도일 현재 다른 주택이 없거나 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우에는 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 비과세가 적용된다.
관리처분계획인가 당시 비과세 요건을 갖춘 주택이 입주권으로 전환된 상태에서 대체주택을 취득하고 대체주택 취득일로부터 3년 이내에 입주권을 양도하는 경우 주택과 동일하게 일시적 1세대 2주택 요건을 충족한 것으로 보아 비과세가 가능하다.
2. 조합원입주권 양도 시 1세대 2주택 비과세 특례 적용 여부
주택을 양도하는 경우에는 비과세 여부를 판정할 때 장기임대주택, 상속주택, 문화재주택, 동거봉양 및 혼인합가주택 등 특례 규정이 적용되는 주택은 거주자의 보유주택으로 보지 않아 비과세가 된다.
하지만 주택에서 적용된 1세대 2주택 비과세 특례에 대해 조합원입주권 비과세 규정에서는 준용 규정을 별도로 두고 있지 않는다는 이유로 국세청은 조합원 입주권 양도일 현재 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용되는 경우를 제외하고는 2주택 비과세 특례 대상 주택(장기임대주택, 상속주택, 문화재주택, 동거봉양 및 혼인합가주택 등)을 보유해도 비과세를 받을 수 없다는 견해를 보이고 있다.
조합원입주권을 타인으로부터 승계 취득한 것이 아니고 단지 종전 주택이 조합원입주권으로 권리 변환된 것에 불과한데 관리처분계획인가일 이전이나 재건축된 아파트가 준공된 이후에 종전 주택이나 신축주택을 양도한다면 당연히 비과세 되었을 것임에도 관리처분계획인가일로부터 재건축아파트 준공 전에 조합원입주권 상태에서 양도를 하는 경우에는 비과세를 배제함은 1세대 2주택 비과세특례 취지에 어긋나는 것으로, 이에 대한 입법적 보완이 필요할 듯싶다.
조합원입주권은 다른 주택의 양도 시 1세대 1주택 비과세 규정 및 다주택자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 주택수를 계산하는 경우에는 포함하여 계산됨에도 불구하고 주택으로 간주되는 것은 아니므로 장기보유특별공제 적용, 양도차익의 산정, 세율적용은 물론 비과세 규정을 적용함에 있어서도 주택과는 많은 차이가 있다.
따라서 조합원입주권과 관련하여 별도로 규정된 세법과 더불어 도시정비법에 의한 재개발 또는 재건축사업의 사업시행 단계 등을 꼼꼼히 살펴봐야할 필요가 있으므로, 조합원입주권을 양도하기 전에 재개발 및 재건축 관련 전문 세무사의 자문을 받기를 권장한다.
