제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
23. 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §99의3)
아. 조특법 제99조·제99조의3 신축주택 감면관련 해석사례
1) 신축주택취득기간 경과 후에 사용검사받은 신축주택
조세특례제한법 시행령 제99조의3 제3항 제2호에 따라 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 ‘신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 신축주택취득기간(2005.5.2.~2003.6.30. 이하 같음)’ 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 경우에도 조세특례제한법 제99조의3에 따른 ‘신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례’를 적용한다. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결해 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다(재재산-881, 2008.12.1.).
2) 오피스텔의 신축주택 감면 해당 여부
업무시설인 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되고 있더라도 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제1호의 신축주택에는 해당하지 아니한다(대법원2007두21242, 2008.2.14.).
3) 조특법 제99조의3을 적용함에 있어 겸용주택이 고가주택에 해당하는지 여부
조특법 제99조와 제99조의3을 적용함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 주택부분만을 주택으로 보는 것(재재산-1415, 2006.11.15.)
4) 「조세특례제한법」 제99조의3을 적용함에 있어 다가구주택의 고가주택 해당 여부
다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 및 소득세법 시행령 제156조 제3항의 규정에 의거 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택 여부를 판정하는 것(법규과-4540, 2006.10.25.)
5) 2003년 상반기에 신축된 고가주택의 감면 적용여부
신축주택이 2002.12.31. 이전에 착공되고 2003.6.30. 이전에 사용승인을 받은 경우 조세특례제한법 개정법률 부칙 제29조의 규정에 의하여 양도소득세 과세특례대상이다(국심 2006서559, 2006.10.2, 국심2004중2800, 2005.3.17.).
6) 일반주택 양도당시 고가주택의 가액 판정
조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)의 규정을 적용함에 있어 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 이 경우 신축주택 외의 일반주택을 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 신축주택 외의 일반주택 양도당시 신축주택 및 이에 부수되는 토지의 가액의 합계액(소득세법 제114조 제5항의 규정에 의한 가액을 말함)이 6억원을 초과하는 경우에는 양도소득세의 과세특례대상에서 제외되는 고가주택에 해당한다(재재산-1661, 2004.12.17.).
7) 감면과 비과세의 중복적용 여부
감면대상 신축주택이 비과세 대상 1세대 1주택이면서 고가주택인 경우 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조를 적용한 후 조세특례제한법 제99조 및 제99조의3을 적용한다(재재산-1114, 2006.9.8.).
8) 주상복합아파트의 발코니면적 전용면적 포함 여부
고급주택 판정 시 아파트 외벽이 커튼월 공법으로 시공된 발코니 면적은 전용면적에 포함되지 않는다(대법원2009두23419, 2010.9.9.).
☞ 판단내용:과세관청이 오랜 기간 동안 고급주택 등의 기준이 되는 공동주택 전용면적을 산정함에 있어 발코니 면적을 제외함으로써 발코니 부분의 면적은 공동주택의 전용면적에 포함시키지 않는다는 의사를 대외에 묵시적으로 표시한 것으로 볼 수 있고, 납세자가 그와 같은 관행을 신뢰하는 것이 무리가 아니라고 인정된다.
9) 신축주택 감면 적용 시 전용면적 계산
조세특례제한법 제99조의 규정을 적용함에 있어서 1998.5.22. 부터 1999.6.30. 사이에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부해 취득한 주택을 양도하는 경우 동 주택이 고가주택에 해당하는지 여부는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 소득세법 시행령 제156조의 고급주택 기준을 적용하며, 이 경우 전용면적은 당시의 주택건설촉진법 시행규칙에 따라 산정하는 것(재산세제과-689, 2007.6.15.)
10) 지분으로 소유한 경우 신축주택 감면 해당여부
조세특례제한법 제99조의3의 규정에서 요구하는 감면요건을 충족한 부부공동명의(각각 1/2지분 소유)의 신축주택을 양도하는 경우로서 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하여 취득 등기 후 양도하는 신축주택의 지분은 같은 법 규정에 의한 양도소득세의 감면대상에 해당한다(서면1팀-158, 2004.1.31.).
11) 신축주택 취득기간 단축지역 해당 여부
조세특례제한법 제99조의3 제1항에서 규정하는 「택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 중동신도시 지역」이란 택지개발예정지구 지정·고시 당시 중동신도시 개발사업의 일환으로 추진된 지역을 말하는 것이므로, 중동신도시 개발사업과 별개로 추진된 부천시 상동택지개발사업 지역은 상기 조항에서 규정하는 중동신도시 지역에 포함되지 않는다(재산46014-394, 2003.11.21.).
12) 신축주택 취득기간
직장조합주택은 2001.4.20. 임시사용승인을 받아 2001.5.7. 입주하고 2001.5.23. 사용승인을 받아 취득한 주택이므로, 현행 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제2호에서 규정하는 신축주택 취득기간(2001.5.23.~2003.6.30.) 내에 취득한 신축주택으로 볼 수 없어 같은 규정에 의한 과세특례 적용대상인 신축주택에 해당하지 아니한다(서일46014-11403, 2003.10.7.).
13) 증여계약 합의해제한 경우 신축주택 감면 해당 여부
증여조세특례제한법 제99조의3에서 규정하는 신축주택 취득기간 중에 주택건설사업자와 최초로 아파트(국민주택 규모 이하)매매계약을 체결하고 계약금을 납부(2002.3.26.)한 거주자가 당해 아파트 분양권을 그의 배우자에게 증여한 후, 증여세 과세표준신고기한 내에 당사자가 당초 증여계약을 합의해제하여 분양권을 반환받아, 최초계약자 명의로 신축주택을 취득하여 그 취득일로부터 5년 이내 당해 주택을 양도하는 때에는 조세특례제한법 제99조의3 규정을 적용할 수 있다(서일46014-11116, 2003.8.21.).
14) 분양처분 고시일 이전에 양도한 경우 감면 해당 여부
신축한 재개발주택에 대해 구청장으로부터 2001.10.31. 사용검사필증을 교부받았으나, 건축법상 소유권보존등기를 할 수 없는 상태에서 소유권보존등기를 하지 않고 양도한 경우
미등기로 양도되면 양도자는 등록세 및 취득세를 전액회피하고, 양수자는 등록세의 세율차이(승계취득-원시취득)에 따른 조세회피가 이루어지며, 신축주택에 대한 실수요를 확대하기 위해 감면규정을 둔 취지, 양도시점에 쟁점아파트가 준공된 상태에 있었다 할지라도 분양처분 고시일 이전이므로 양도인이 양도한 것은 부동산이 아니라 아파트를 취득할 수 있는 권리(아파트분양권)를 양도한 것으로 보아야 하는 점에 미루어 양도소득세의 감면이 배제된다(국심2002서3488, 2003.4.23.;대법원93누1633, 1993.11.23.).
15) 분양권을 상속받은 경우 신축주택 감면 해당 여부
조세특례제한법 제99조의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면 적용대상 주택으로서 조특법 제99조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 내에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택에는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 사망하여 당해 주택의 분양권이 상속인에게 승계되어 취득하는 주택은 포함되지 아니한다(재재산46014-88, 2003.3.26.).
