세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
정부는 부동산 투기 및 치솟는 주택가격을 조정하기 위한 정책으로 ‘다주택자 중과세’를 도입한 바 있다. 이로 인해 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 선택한 방안은 ‘임대주택 등록’이었다. 중과세 배제, 재산세 감면, 종부세 합산배제 등 혜택은 다양했지만, 그 중 단연 눈에 띄는 혜택은 양도소득세 100% 감면 규정1)이었다. 2018년 말까지 주택을 취득한 자가 대상이며 취득일로부터 3개월 이내 임대주택 등록을 하고 10년 이상 임대를 하면 임대기간 내 발생한 양도소득세에 대해서 감면해주는 것이다(단, 감면세액의 20% 농특세는 발생).
30여년 전에도 임대주택을 활성화하기 위해서 5호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 이후 양도 시 전체 보유기간 내 발생한 양도소득세를 감면해주는 특례2)가 있었다. 최근 일몰되었던 양도소득세 신(新) 특례 규정은 감면대상 양도소득이 임대기간 중에 발생한 소득으로 한정하고 있는 반면, 구(舊) 특례규정은 감면대상 양도소득이 보유기간 중에 발생한 소득으로 규정하여 혜택이 더 컸다고 볼 수 있다. 다만, 5호 미만의 임대사업자들은 구(舊) 특례규정을 적용받을 수 없으므로 신(新) 특례규정이 당연히 유리하다.
1) 조세특례제한법 제97조의5 [장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면]
2) 조세특례제한법 제97조 [장기임대주택에 대한 양도소득세 감면]
최근에 임대주택 중 다가구주택과 관련된 세무조사가 증가했다. 다가구주택은 세법상 원칙적으로 공동주택에 해당하지만, 일괄양도 시 단독주택으로 보아 전체 가액을 기준으로 비과세를 적용받을 수도 있다. 하지만 요건을 만족하지 못해 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 인정된다면 1가구를 1개의 주택으로 보아 ‘다주택자 중과세’ 적용을 받는다.
이렇듯 비과세를 적용받을 줄 알았던 주택이 알고보니 중과세 대상에 해당되어 세금이 추징된다면 그 차이는 어마무시하다. 이러한 경우 중과세로부터 구제할만한 방안 중 하나가 위와 같은 ‘장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면’이다. 앞서 말했다시피 요건을 만족한 장기임대주택의 경우 중과세로부터 배제될 뿐만 아니라 양도소득세가 감면되기 때문이다.
하지만 오랜 기간 동안 임대를 해온 사실을 입증해야할 의무는 납세자에게 있기에 전문가와 상의해서 이러한 사실을 입증할만한 서류에 어떠한 것들이 있는지 의논하고 챙겨야 한다. 예를 들면, 임대차계약서, 확정일자 조회내역, 지속된 보증금 입출금 관리내역을 금융자료로 제시할 수 있다. 개인정보보호와 관련된 법이 강화되면서 임차인 본인 혹은 주택 명의자에 한해서 확정일자 조회가 가능하므로 매매 이전에 해당 서류들을 챙겨서 감면 요건을 마련해야 한다. 따라서 본인이 보유하는 부동산이 사실관계 입증여부에 따라 감면 등 특례가 결정되는 물건이라면 필요서류 등을 미리 인지하고 준비하는 것은 향후 양도소득세 절세의 첫걸음이라 할 수 있겠다.
주택의 경우, 주택경기가 호황인지 불황인지 경제 기조에 따라 주택거래에 대해 혜택을 주기도, 제재를 가하기도 한다.
위에서 설명한 ‘다주택자 중과세’가 양도시점에 적용되는 제재라고 한다면 ‘장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면’은 취득시점에 미리 약속받은 혜택이라 할 수 있겠다. 해당 규정은 취득시점에 면적, 가액 등을 요건으로 제시하지만, 혜택을 받는 시점은 최소 10년 뒤인 양도시점이므로 시점 간 차이가 있다.
이렇듯 보유한 주택의 취득시점, 양도시점에 주택 정책이 어떠한지에 따라 내가 내야할 양도소득세는 달라진다. 주택 거래는 변수가 많으며, 본인이 취득하고 보유하던 주택이라고 하더라도 전문가와 상담하지 않으면 절세와 관련된 정확한 판단이 어려울 수 있다. 따라서 여타 부동산도 마찬가지이지만 현존하는 ‘다주택자 중과세’ 정책 하에서는 주택 거래 시 전문가와의 사전상담은 필수겠다.
