제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
23. 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §99의3)
아. 조특법 제99조·제99조의3 신축주택 감면관련 해석사례
16) 분양권을 증여받은 경우 신축주택 감면 해당 여부
조세특례제한법 제99조 제1항 제2호에서 규정한 「주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택 취득기간 내에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택」에는 분양권을 배우자로부터 증여받아 취득하는 주택은 포함하지 아니한다(서일46014-10940, 2002.7.22.).
17) 비거주자의 신축주택 감면 적용 여부
조세특례제한법 제99조의3의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용은 신축주택의 취득일(매매계약 체결일 및 계약금 납입일) 및 양도일 현재 거주자인 경우에만 적용되며, 거주자와 비거주자의 판단은 소득세법 제1조 및 같은 법 시행령 제2조의 규정에 따라 거주기간, 직업, 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내 소재 자산유무 등 생활관계의 객관적 사실을 종합해 판단하는 것이다(서면4팀-2524, 2005.12.16.).
18) 사용승인, 사용검사, 임시사용일의 의미
① 조세특례제한법 제99조의3의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례규정을 적용함에 있어서 자기가 건설한 신축주택의 경우 당해 거주자가 신축주택취득기간(2001.5.23.부터 2003.6.30.까지)중에 당해 신축주택의 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함)를 받은 경우에 동조의 규정에 의한 양도소득세 과세특례 적용을 받을 수 있으므로, 자기가 건설한 신축주택으로서 신축주택취득기간 중에 당해 신축주택의 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함)를 받지 아니한 상태에서 사실상 사용한 경우에는 상기 규정에 의한 양도소득세 과세특례 적용을 받지 못하는 것이다(재재산-508, 2006.4.26.).
② 조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 제1항 제2호의 특례규정은 신축주택취득기간 이전에 임시사용승인을 받은 경우에는 적용하지 아니한다(재재산-1648, 2004.12.15.).
19) 주택건설업자의 신축주택 감면 해당 여부
조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 제1항 제1호에서 규정하는 주택건설업자는 주택법 제9조의 규정에 의한 등록여부에 불구하고 주택을 건설하여 판매하는 사업을 영위하는 자를 말하는 것이다(재재산-1731, 2004.12.30.).
20) 건축주 명의변경의 경우 신축주택 감면 해당 여부
주택건설사업자가 아닌 거주자로부터 건축 중인 신축주택(부수토지를 포함)을 매수하고, 미완공된 신축주택의 건축주를 매수자 명의로 변경한 후 당해 주택을 완공하여 조세특례제한법 제99조의3에서 규정하는 신축주택 취득기간 내에 사용승인을 받은 경우(주택법에 의한 주택조합과 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 제외) “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례” 규정이 적용되는 것이다(서면4팀-1449, 2005.8.18.).
21) 재산분할로 취득한 신축주택의 감면 해당 여부
조세특례제한법 제99조의3에 규정한 신축주택취득기간 중에 부부 중 한사람이 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부해 취득한 신축주택을 부부 중 다른 사람이 민법 제839조의2 및 동법 제843조의 규정에 의한 재산분할로 취득하여 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조의3조의 규정에 의한 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있다. 다만, 민법 제839조의2 및 동법 제843조의 규정에 의한 재산분할 형식으로 신축주택을 취득하였다 하더라도 그 실질이 위자료 등에 해당하는 경우에는 조세특례제한법 제99조의3의 규정을 적용받을 수 없다. 가정법원의 조정절차에 의해 재산분할을 하였다 하더라도 그 실질이 민법 제839조의2 및 동법 제843조의 규정에 의한 재산분할인지 여부를 사실 판단하여 적용할 사항이다(재재산-412, 2005.10.18.).
22) 부수토지의 소유자가 다른 경우 신축주택 감면 해당 여부
「조세특례제한법」 제99조의3에서 감면대상은 “거주자가 신축주택(2배 이내의 부수토지를 포함)을 취득하여 양도”한 경우라고 규정하고 있어 주택과 부수토지의 소유자가 상이한 경우에는 그 소유자들이 동일세대원이라 할지라도 부수토지의 양도소득은 신축주택 감면대상에 포함되지 않는다(서면4팀-1118, 2005.7.1.).
제2절 농지 등에 대한 비과세·감면제도
1. 농지의 교환·분합 시 비과세(소득세법 §89①제2호)
가. 비과세 요건
다음의 요건을 모두 충족하는 농지는 양도소득세가 비과세 된다.
1) 다음의 어느 하나에 해당하는 농지의 교환 또는 분합일 것
가) 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지
나) 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지
다) 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한함.
라) 농어촌정비법·농지법·농업기반공사 및 농지관리기금법 또는 농업협동조합법에 의하여 교환 또는 분합하는 농지
2) 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하에 해당할 것
2. 자경농지에 대한 양도소득세 등의 감면 (조특법 §69)
가. 감면개요
나. 감면요건
1) 거주자 요건
① 8년 이상 농지소재지에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함)에 거주하면서 경작한 자로서
☞ 농지소재지:농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말함) 안의 지역과 그 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역 또는 인접지역으로 농지소재지로부터 직선거리 30km 이내의 지역을 말한다.
② 농지 양도일 현재 「소득세법」 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다.
☞ 종전에는 거주자의 지위에서 취득하여 8년 이상 자경을 하고 양도일 현재 비거주자인 경우에도 감면대상자에 해당하였으나(재일46300-2158,1995.8.25.), 2013.2.15. 이후 양도하는 분부터는 농업생활안정지원이라는 본래 입법 취지에 맞게 비거주자는 감면대상에서 배제되었다. 다만, 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정과 동일하게 양도 유예기간 2년을 두어 납세자의 불편을 최소화했다. 아울러 2013.2.15. 현재 비거주자인 경우는 2015.12.31.까지 양도하는 경우 종전의 규정을 적용한다.
※위 개정규정은 축사용지에 대한 감면 및 대토농지에 대한 감면규정 적용 시에도 동일하게 적용
