세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
세무상담을 진행하다 보면 종종 시골주택을 팔았는데 세금이 나온다는 사실에 놀라는 사람들이 있다. 시골에 있는 작은 집은 주택이 아니기 때문에 팔아도 양도소득세가 발생하지 않는다고 생각했던 것이다.
소득세법상 주택이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물로, 그 용도가 상시 주거용에 공할 수 있는 시설 등을 갖춘 상태의 건축물을 말한다. 즉, 세대가 입주해 생활할 수 있을 정도의 주거에 적합한 상태에 있을 것을 요구한다.
따라서 시골에 있는 농어촌주택, 심지어 그 주택이 건축허가를 받지 않거나 불법으로 건축된 무허가 주택이더라도 주택의 기능을 상실한 폐가가 아닌 이상 소득세법상 주택에 해당한다.
양도소득세법상 농어촌주택 등을 주택 수에서 제외하는 경우는 일반주택 양도 시 비과세 여부를 판단할 때이다. 즉 농어촌 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다. 따라서 농어촌주택을 먼저 양도할 경우에는 일반주택이 주택 수에 포함되어 시골에 있는 작은 집을 팔았는데도 세금을 납부해야 하는 상황이 발생하게 되는 것이다. 만약 이처럼 2주택을 보유한 1세대가 세법상 요건을 충족한 농어촌주택을 보유하고 농어촌주택 외에 일반주택을 먼저 양도했다면 비과세 혜택을 받아 세금을 내지 않을 수 있었다.
자칫하면 놓치기 쉬운 농어촌주택에 대한 여러가지 혜택, 그리고 그 적용요건을 꼼꼼히 챙겨 세금을 아껴보자.
1. 소득세법상 농어촌주택에 대한 비과세특례
먼저 소득세법에서는 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세특례를 적용해준다. 이 경우 소득세법에서 규정하고 있는 농어촌주택의 유형에는 상속주택, 이농주택, 귀농주택이 있으며 그 요건은 다음과 같다.
(1) 상속주택
1) 지역요건:수도권을 제외한 읍지역(도시지역 제외) 또는 면지역에 소재해야 한다.
2) 거주요건:피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속받은 주택이여야 하며,
이때 상속개시 당시 동일세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택은 제외한다.
(2) 이농주택
이농주택이란 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시·구·읍·면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이 하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 이농인이 소유하고 있는 주택을 말하며 아래의 요건을 갖추어야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
1) 지역요건:수도권을 제외한 읍지역(도시지역 제외) 또는 면지역에 소재해야 한다.
2) 거주요건:이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택이여야 한다.
(3) 귀농주택
귀농주택이란 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득해 세대 전원이 이사해 거주하고 있는 주택을 말하며(귀농 이전에 취득한 주택 포함) 아래의 요건을 갖추어야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
1) 지역요건:수도권을 제외한 읍지역(도시지역 제외) 또는 면지역에 소재해야 한다.
2) 규모요건:대지면적 660㎡(약 200평)이내일 것을 요건으로 하며, 대지의 일부 또는 전부가 타인 소유라 하더라도 규모 요건을 충족해야 한다.
3) 거주요건:소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 전입을 개시한 날)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 일반주택은 비과세되는 1세대 1주택으로 보지 않는다.
4) 기타요건:1000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자(또는 배우자)가 당해 농지의 소재지(연접 포함)에서 취득하는 주택으로서 취득당시 고가주택(실거래가 9억 이하)에 해당하지 아니할 것을 요건으로 한다.
2. 조세특례제한법상 농어촌주택 등에 대한 비과세특례
조세특례제한법에서는 농어촌주택 취득기간(또는 고향주택 취득기간) 중 1개의 농어촌주택(또는 고향주택)을 취득해 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택(또는 고향주택) 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌주택(또는 고향주택)은 없는 것으로 보고 일반주택에 대해서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용해준다. 이 경우 조세특례제한법에서 규정하고 있는 농어촌주택과 고향주택의 요건은 다음과 같다.
(1) 농어촌주택
1) 기간요건:2003.08.01.~2020.12.31.까지의 기간 중 취득해야 하며 이때 취득은 유상으로 취득한 경우, 상속이나 증여 등 무상으로 취득한 경우, 신축한 경우 모두를 포함한다.
2) 지역요건:
① 취득하는 농어촌주택은 읍·면지역 또는 인구 20만명 이하 시지역(아래의 <표>고향주택 소재지)에 속한 동(洞)에 소재하고 있어야 하며 수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역에 소재한 주택은 제외한다. 다만, 수도권 중에서도 경기도 연천군과 인천 옹진군(접경지역특별법상 접경지역)은 포함한다.
② 또한 일반주택이 소재한 읍·면·동(洞)지역(연접 읍·면·동(洞) 포함)이 아닌 곳에서 농어촌 주택을 취득해야 한다.
3) 규모요건:대지면적 660㎡(약 200평) 이내로
4) 보유요건:농어촌주택 취득 후 3년 이상 보유할 것을 요건으로 한다.
5) 가액요건:주택과 토지의 취득당시 기준시가 합계가 일정금액 이하일 것을 요건으로 하며, 농어촌주택 가격현실을 반영해 점차 상향조정되었다.
(2) 고향주택
고향주택이란 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지로, 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역에 소재한 주택을 말한다.
1) 기간요건:2009.01.01.~2020.12.31.까지의 기간 중 취득해야 하며 이때 취득은 유상으로 취득한 경우, 상속이나 증여 등 무상으로 취득한 경우, 신축한 경우 모두를 포함한다.
2) 지역요건:
① 취득하는 고향주택은 읍·면지역 또는 인구 20만명 이하 시지역(아래의 표)에 소재하고 있어야 하며 수도권, 투기지역, 관광단지 지역에 소재한 주택은 제외한다.
<표> 고향주택 소재지
3) 규모요건:대지면적 660㎡(약 200평) 이내로
4) 보유요건:고향주택 취득 후 3년 이상 보유할 것을 요건으로 한다.
5) 가액요건
3. 조세특례제한법상 농어촌주택 등에 대한 과세특례
마지막으로 올해부터 세법개정을 통해 농어촌주택 및 고향주택 취득자에 대해 중과세를 배제해주는 혜택이 추가되었다. 조정대상지역 내의 주택이라고 하더라도 2주택자가 그 중 1주택을 양도하고 대신 농어촌주택을 취득하는 경우에는 중과세를 하지 않는 것은 물론 장기보유특별공제도 적용받을 수 있는 것이다. 해당 규정을 적용받기 위한 요건은 다음과 같다.
1) 지역요건:1세대가 수도권 내 조정대상지역에 소재하는 2주택을 소유하는 경우로서
2) 가액요건:양도시점의 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하여야 한다.
3) 기간요건
① 2019.01.01.~2020.12.31. 기간 중 조정대상지역 내 2주택 중 어느 1주택을 양도하는 경우로
② 양도소득세 예정신고기한까지 농어촌주택 또는 고향주택을 취득해야 한다.
4) 보유요건:또한 취득한 농어촌주택, 고향주택을 3년 이상 보유해야 하며
5) 거주요건:최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택, 고향주택에 2년 이상 거주해야 할 것을 그 요건으로 한다.
이처럼 현행 세법에서는 수도권 거주자의 농어촌으로의 이전을 지원하기 위해 여러 세제혜택을 마련하고 있다. 다만 비과세와 중과세 배제라는 큰 혜택을 주는만큼 그 요건을 까다롭게 규정하고 있다. 그 규정이 복잡한 만큼 자칫 잘못하면 조건을 만족시키지 못해 세법에서 지원해주는 혜택을 놓치는 경우가 많으므로, 반드시 양도하기 전에 세무전문가와 꼼꼼히 상담해 농어촌주택에 대한 혜택을 적용받도록 하자.
