세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
조정대상지역 내 주택을 여러채 소유한 경우 중과세율 적용 및 장기보유에 따른 공제를 배제함으로써 종전에 비해 주택 거래량의 상승폭이 줄어들고 있다. 현시점에서 주택 양도시 감면대상이 되는 주택인지를 파악하는 것은 중요하다.
국제통화기금(IMF) 구제금융사태 이후 부동산 경기침체와 그에 따른 건설 경기의 하락으로 실업자와 도산업체가 급증함에 따라 신규주택의 수요창출을 통해 주택건설을 장려하고 부동산 경기를 부양시킬 목적에서 제한적인 특례규정으로써 조세특례제한법 제99조가 신설되었다. 조세특례제한법 제99조는 신축주택 취득기간 내 법에서 정하는 감면요건을 충족하여 주택을 취득하는 경우 소득금액감면 및 중과세율을 배제해줌으로써 알아두면 유익한 규정이 될 수 있다.
감면대상 요건은 크게 기간요건, 인적요건, 물적요건으로써 모두를 충족해야 한다.
기간요건은 신축주택 취득기간을 말한다. 신축주택 취득기간이란 1998.05.22.부터 1999.06.30.(국민주택의 경우 1999.12.31.)까지의 기간으로써 해당 기간 내 신축주택을 취득해야 감면대상 주택에 해당한다.
인적요건은 주택을 취득하는 자로 감면대상이 되는 주택을 취득·양도할 당시 거주자로써 다음에 해당하는 자를 말한다.
(1) 자기가 건설한 자:신축주택 취득기간에 자기가 건설하여 사용승인 또는 사용검사(임시사용검사)를 받은 주택을 취득한자
(2) 조합원:법에 따라 설립한 조합을 통해 주택을 취득하는 자 혹은 취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우라도 조합 등으로부터 취득하는 주택으로써 조합원 외의 자와 일정기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부 받은 사실이 있는 주택을 취득하는 자
(3) 조합원 외의 자:주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자 혹은 조합 등이 조합원에게 공급하고 남은 잔여 주택으로써 조합등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자
물적요건은 주택으로써 다음에 해당하지 않는 주택에 경우 감면대상이 되는 주택이라 볼 수 있다.
우선, 고가주택에 해당하지 않아야 한다.
소득세법에서 규정하는 고가주택에 해당여부는 자기가 건설했거나 조합원이 취득한 주택에 대해서는 사용승인 또는 사용검사(임시사용검사)를 받은 날 기준으로 판단하며 주택건설업자로부터 취득하는 주택에 경우에는 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날을 기준으로 판단한다.
신축주택 취득기간 내의 고가주택은 ‘고급주택’(개정되기 전)으로써 소득세법에서 정하는 면적 및 가액을 모두 충족해야 한다. 따라서 면적은 취득당시 고급주택 해당여부를 판단하며 가액은 양도당시 기준으로 판단해야 한다.
또한, 매매계약일 현재 감면대상이 되는 주택에 대해 입주사실이 없어야 한다.
주택건설업자로부터 취득하는 주택으로써 매매계약일 현재 입주사실이 있는 주택은 신축주택에 대한 감면대상 주택에 해당하지 않는다.
법에서 정하는 요건을 모두 충족한 주택을 취득 후 5년 이내 양도하는 경우 세액의 100%를 감면하고, 취득 후 5년이 경과된 후 양도하는 경우 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상에서 차감하며 감면받은 분에 대해서는 농어촌특별세가 부과된다. 또한 다주택자에 대하여 적용하는 중과세율과 장기보유분에 대한 공제금액을 배제하는 규정이 적용되지 않기 때문에 감면대상이 되는 주택을 보유하고 있다면 추후 다른 주택이나 감면대상 주택의 양도 전 전문가와 상담을 통해 보유한 주택의 매각 시점을 상담해 보는 것을 추천한다.
