세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

 

 

 

 

 

현재 서울시내에서 추진하고 있는 재개발·재건축 사업만 189개 구역, 그 중 사업이 진행 중인 곳은 138개 구역이나 된다. 서울 내의 구도심이나 오래된 주택들을 새롭게 재정비하고자 하는 정책적인 모습이 엿보인다. 이렇듯 현재 이슈화 되어있는 재개발·재건축 속에서 우리가 챙겨야 할 것은 무엇인지, 어떻게 챙겨야 되는지 알아보자.

일반적인 납세자들은 자신이 보유하고 있는 주택이 재개발·재건축 사업이 시행된다면, 이주비대출을 받아 전세로 거주할 주택을 계약하는 것이 일반적이다. 하지만 이는 착공부터 완공까지 얼마나 긴 시간이 필요할지 모르기도 하고, 자가가 아닌 전세주택에서의 생활은 불편한 점이 많다. 이러한 상황에서 사업기간 동안 거주하고자 대체주택을 매입하고, 다시 재개발·재건축 완료 후의 주택으로 돌아가더라도 비과세를 받을 수 있다면 이보다 좋은 방법이 있을까?

현행 소득세법에서는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택의 재개발·재건축 사업으로 인해 거주할 수 없다면, 사업시행 기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우에는 사업이 끝나고 재개발·재건축 주택으로 돌아갈 때 대체 주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용해 준다.

이는 납세자의 주거안정을 도모하고 재산권의 보호하고자 하는 취지로 입법되었다. 현행 소득세법상 다주택 중과세를 적용하고 있는 상황에서 비과세라는 혜택은 좀 더 엄격한 잣대를 적용한다. 그만큼 비과세를 적용받는다고 방심하면 안 되고, 꼼꼼히 요건을 갖추어서 비과세를 챙기는 자세가 필요하다. 그렇다면 비과세를 받기위해 충족해야 하는 요건들을 살펴보자.

 

(1) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득할 것

재개발·재건축 사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득해야 하고, 대체주택에 1년 이상 거주해야 한다. 만약 사업시행인가일 이전에 대체주택을 취득해 사업시행인가일 현재 1세대 1주택자가 아니라면 비과세를 받을 수 없다고 판례에서 서술하고 있으니 주의해야 한다(서울고법 2009누18372,2010.01.27.).

 

(2) 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내에 이사할 것

재개발·재건축 사업 또는 소규모 재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 준공된 주택으로 세대전원이 이사해야 하고 1년 이상 계속해 거주해야 한다.

 

(3) 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도해야 한다.

이처럼 현행 세법에서 1세대 1주택자의 재산권 보호 및 주거안정을 도모하고자 세제혜택을 마련했지만, 양도가액 9억 이하 비과세의 큰 혜택이니 만큼 까다로운 요건을 규정하고 있다. 규정이 복잡하고 생소한 만큼 세법 지원을 놓치지 않도록 양도하기 전에 세무전문가와 충분한 상담을 받도록 하자.

 

 

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