제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제6절 공익사업에 따른 수용 등 기타 감면
2. 대토보상에 대한 양도소득세 과세이연(조특법 §77의2)
가. 개요
2007.10.17. 이후 2018.12.31. 까지 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지 등의 양도대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는 분에 대해서는 양도소득세의 100분의 15(15%)를 감면받거나 양도소득세 과세이연 제도를 신설함.
나. 과세이연 요건
다음의 2가지 요건을 충족해야 한다.
① 피보상자:사업인정고시일 현재 2년 이상 보유한 토지 등일 것
② 사업시행자:대토보상 명세를 익월 말일까지 대토보상자 관할세무서에 통보할 것
다. 과세이연세액 및 감면세액과 이자상당액 납부사유(조특법 시행령 §73④)
조특법 제77조의2 제1항에 따라 양도소득세를 감면받거나 과세이연을 받은 거주자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 양도소득세 감면세액 전액[과세이연을 받은 경우에는 총보상액에 대한 세액(거주자가 해당 토지 등을 사업시행자에게 양도해 발생하는 양도소득금액에 조특법 제77조에 따른 세액감면율을 적용한 세액)에서 거주자가 현금보상 또는 채권보상 등을 통해 이미 납부한 세액을 뺀 금액으로 하며, 이하 이 조에서 “과세이연금액 상당 세액”이라 한다]에 조특법 시행령 제63조 제9항을 준용해 계산한 이자상당액을 가산해 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 신고·납부해야 한다.
① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제3항에 따른 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우
② 해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 해당 대토를 양도하는 경우. 다만, 대토를 취득한 후 3년 이내에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우에는 그러하지 아니하다.
라. 과세이연세액 및 감면세액의 납부사유(조특법 시행령 §73⑤)
조특법 제77조의2 제1항에 따라 양도소득세를 감면받거나 과세이연을 받은 거주자(제3호의 상속의 경우에는 해당 거주자의 상속인을 말한다)는 다음의 어느 하나에 해당하면 대토보상과 현금보상의 양도소득세 감면세액의 차액(과세이연을 받은 경우에는 과세이연금액 상당 세액)을 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월(③에 따른 증여의 경우에는 3개월, 같은 호에 따른 상속의 경우에는 6개월) 이내에 양도소득세로 신고·납부해야 한다.
① 해당 대토에 관한 소유권 이전등기의 등기원인이 대토보상으로 기재되지 아니한 경우
② 조특법 시행령 제73조 제4항 제1호 외의 사유로 현금보상으로 전환된 경우(상기 다. ① 외의 사유로 현금보상으로 전환된 경우)
③ 해당 대토를 증여하거나 그 상속이 이루어지는 경우
마. 이자상당액 계산
① 과세이연 세액:과세이연 금액에 소득세법 제104조의 세율을 곱한 금액
② 이자상당액:양도소득세 예정신고 납부기한의 다음 날부터 조특법 제66조 제5항 또는 제9항에 따른 세액의 납부일까지의 기간 × 3/10,000 (조특법 시행령 §73④, §63⑨)
바. 사업시행자의 의무
① 사업시행자는 현금보상 전환내역을 다음달 말일까지 관할세무서에 통보해야 한다(조특법 시행령 §73③).
② 소유권 이전등기를 완료하면 대토보상자 관할세무서에 등기부등본을 제출해야 한다(조특법 시행령 §73⑦).
사. 감면신청(조특법 시행령 §73⑥)
① 대상자:과세이연을 받고자 하는 자
② 신청서류:과세이연신청서, 대토보상신청서 및 대토보상계약서 사본
아. 대토한 토지의 양도 시 과세방법(조특법 시행령 §73)
과세이연 금액을 차감한 금액을 취득가액으로 과세한다. 장기보유특별공제액은 대토한 토지의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산한다.
3. 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세 감면(조특법 §77의3)
가. 개요
개발제한구역의 지정에 따라 사용 및 수익이 사실상 불가능하게 된 토지를 부득이 최종수단으로 매수청구하게 된다는 점을 감안해 2009.1.1. 이후 양도하는 분부터 양도소득세의 30%, 50%를 감면한다. 2014.1.1. 이후 양도분부터는 감면율이 25%, 40%로 각각 인하되었다.
나. 감면 요건 및 감면율
1) 개발제한구역 안의 토지 양도
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조에 따라 지정된 개발제한구역 내의 해당 토지 등을 같은 법 제17조에 따른 토지매수의 청구 또는 같은 법 제20조에 따른 협의매수를 통해 2020.12.31.까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해 아래에 따른 세액을 감면한다.
※「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제17조:매수청구 가능자
개발제한구역의 지정에 따라 개발제한구역의 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지나 그 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능하게 된 토지의 소유자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 국토해양부장관에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다.
1. 개발제한구역으로 지정될 당시부터 계속해 해당 토지를 소유한 자
2. 토지의 사용·수익이 사실상 불가능하게 되기 전에 해당 토지를 취득해 계속 소유한 자
3. 제1호나 제2호에 해당하는 자로부터 해당 토지를 상속받아 계속하여 소유한 자
※「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제20조:협의매수
국토해양부장관은 개발제한구역을 지정한 목적을 달성하기 위해 필요하면 소유자와 협의해 개발제한구역의 토지와 그 토지의 정착물을 매수할 수 있다.
가) 40% 감면(2013.12.31.까지는 50%)
개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지 등을 취득해 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지 등:양도소득세의 100분의 40에 상당하는 세액
※“해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(거주 개시 당시에는 해당 지역에 해당했으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주한 자를 말한다.
1. 해당 토지 등이 소재하는 시·군·구(자치구인 구) 안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구(자치구인 구) 안의 지역
3. 해당 토지 등으로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역
※거주기간을 계산하는 경우 피상속인이 해당 토지 등을 취득해 거주한 기간은 상속인이 거주한 기간으로 보고, 아래 중 어느 하나에 해당하는 사유로 해당 토지 등의 소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 본다.
1. 「초·중등교육법」에 따른 학교(유치원·초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 의한 학교에의 취학
2. 「병역법」에 따른 징집
3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
나. 25% 감면(2013.12.31.까지는 30%)
매수청구일 또는 협의매수일부터 20년 이전에 취득해 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 소유한 토지 등:양도소득세의 100분의 25에 상당하는 세액
