“상반기 매각시 9억 절세, 집값 20억 추가 상승과 같은 절세효과”
서울 강남 등에 10년 이상 집을 보유한 다주택자가 오는 6월 말까지 집을 팔 경우 많게는 세금이 절반으로 줄어드는 등 수억원의 세금 감면 효과를 볼 수 있다는 분석이 나오고 있다.
20일 국세청과 세무사들에 따르면, 다주택자가 20여년 전 10억원에 산 강남 아파트를 6월 말까지 38억원에 팔 경우 부과되는 세액은 8억원대로, 7월 이후 매각할 때 내야 하는 17억원대보다 약 9억원이나 적다.
이는 정부가 지난해 ‘12·16 부동산 대책’을 통해 집값 상승률이 높아 정부가 관리하는 지역인 ‘조정대상지역’ 내 10년 이상 장기보유주택을 대상으로 일반 양도소득세 적용, 장기보유 특별공제 등의 혜택을 올해 상반기까지 약속했기 때문이다.
최근 서울 강남 거주자 A씨의 실제 상담 사례인데, A씨는 1996년에 산 서초구 반포동 래미안퍼스티지, 2013년에 취득한 서울 용산 주택, 2017년에 산 분당 판교 주택 등 현재 조정대상지역에 모두 3채를 갖고 있다.
만약 A씨가 1996년 취득 반포 래미안퍼스티지 아파트를 올해 6월 말까지 양도가 38억원에 매각할 경우, 양도소득세는 약 7억8200만원으로 예상된다.
취득가(필요경비 등 포함 1억1532만원)를 뺀 양도차익이 27억8468만원인데, 여기에 장기보유특별공제(최대 30% 적용대상·8억3540만4천원) 등을 제외한 과세표준(실제 세율이 적용되는 기준 금액·19억4927만6천원)에 양도소득세율 42%를 적용한 결과다.
여기에 종합부동산세(5680만원)를 더하면 이 아파트 때문에 내야 하는 세금 총액은 8억3904만4690원이다.
하지만 7월 이후에는 상황이 크게 달라진다. 우선 최대 30%에 이르는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 양도소득세율의 경우도 6월 말까지는 조정대상지역임에도 한시적으로 일반 양도소득세율(42%)이 적용됐지만, 7월 이후에는 중과세율(62%=42+20%)로 돌아간다.
따라서 7월 이후 같은 양도가로 집을 팔더라도 거의 두배인 16억8955만1600원의 양도소득세를 내야 한다. 종부세(5680만원)까지 포함한 총 세액은 17억4635만370원이다.
6월 30일과 7월 1일 불과 하루 차이라도 양도소득세 차이가 무려 9억730만5680원에 이르는 셈이다.
더구나 좀 더 서둘러 5월 말까지 반포 아파트를 팔면 종부세도 4400만원 이상 줄일 수 있다.
종부세는 해마다 6월 1일 기준으로 부과되기 때문에, 그 전에 반포아파트를 매도하면 A씨의 올해 귀속분 예상 종합부동산세는 약 1200만원이다. 하지만 그대로 보유한다면 종합부동산세는 5680만원으로 늘어난다.
결과적으로 5월 말까지 반포 아파트를 처분하는 경우와 7월 이후 처분하는 경우를 비교하면, 총 세액(양도세+종부세) 차이가 9억5000만원이 넘는다.
한 세무사는 “앞으로 정부의 부동산 정책 기조가 이어질 것으로 가정하면, 현시점에서 세금을 9억원 정도 줄이는 것은 앞으로 양도세·보유세 등을 고려할 때 20억원 이상 추가로 집값이 오르는 것과 비슷한 효과가 있을 수 있다”며 “그만큼 정부가 다주택자들에게 ‘매각 활로’를 열어주기 위해 6월 말까지 제시한 유인책이 강력하다는 얘기”라고 설명했다.
