세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
양도소득세는 단순히 양도차익에 세율을 곱하면 끝이라고 생각하는 사람들이 많다. 세액 산출방법은 비교적 단순해 보일 수 있지만 법 속에 숨겨진 혜택을 최대한 활용하기 위해서는 양도를 하기 전에 각자의 상황에 맞는 맞춤 점검이 필요하다. 양도소득세에서 가장 큰 혜택인 비과세 효과를 극대화 시킬 수 있는 방법을 알아보자.
1. 다가구주택 요건을 조심하자.
다세대주택과 다가구주택의 외관상 큰 차이는 없을 수 있지만 세법에서는 전혀 다른 과세대상이므로 건물을 신축하거나 양도할 계획이 있다면, 다가구주택 요건에 주의해야 한다.
「소득세법」상 1세대 1주택 비과세 규정을 판정함에 있어 원칙적으로 다가구와 다세대 모두 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 보는 것이다. 다만, 「건축법」상 요건을 충족하여 건축된 다가구 주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 「건축법」상 다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다.
다만, 건축당시 다가구주택 요건을 갖춘 경우라도 사용 중 위법건축물, 옥탑 등을 원인으로 다가구주택 요건을 지키지 못하게 되는 경우가 종종 있다. 실무상 다가구주택에 대해서는 다양한 이슈가 있으니 다가구주택을 양도할 계획이 있는 자라면 반드시 양도 전에 세무전문가와 상담을 받도록 하자.
2. 겸용주택 조문을 활용하자.
한 동의 건물 중 일부는 주택으로, 일부는 상가로 임대를 하고 있는 상가주택을 보유한 경우 1세대 1주택 비과세 적용에 유의해야 한다.
1세대 1주택 비과세를 적용할 때, 상가주택 중 주택의 연면적이 주택 외의 부분보다 크다면 건물 전체를 주택으로 본다. 따라서 양도가액이 9억원 이하인 경우 양도차익 전체에 대해 비과세를 적용받을 수 있다.
주의해야 할 점은 세법은 실질에 따른 과세를 원칙으로 하므로 공부상 현황과 사실상 현황에 차이가 있는 경우 건물 전체 양도차익에 대한 비과세가 어려울 수 있다는 것이다.
일례로 A씨는 상가주택의 공부상 용도를 기준으로 주택부분이 주택 외 부분보다 크므로 납부할 세금이 없을 것이라고 판단하고 상가주택을 양도했다.
처분청에서 상가주택의 실질 사용현황을 확인한 결과 1층 부분이 공부상 주택이나 사실상 교회로 사용해오던 것을 알게되어 상가부분에 대해 양도소득세를 부과한 일이 있다. 더욱이 A씨는 해당 과세연도 중 다른 아파트를 양도한 적이 있어 해당 소득과 합산되어 예상보다 더 많은 세금을 납부해야만 했다.
이처럼 양도소득세를 간단한 문제라고 생각하지 않고 독단적으로 판단했다가 내지 않아도 될 세금을 납부하게 되는 경우가 많다. 상가주택에 대해서는 실질상 용도에 대한 판단뿐 아니라 보유기간 중 용도변경이나 증축 등이 있는 경우 등 각각의 사례에 따라 비과세 적용여부가 달라질 수 있으므로 판단에 주의를 필요로 한다.
또한, 2022.01.01.이후 양도분부터는 실거래가가 9억 초과인 상가주택은 주택부분이 주택 외 부분보다 크더라도 주택부분만 주택으로 보게 된다. 그러므로 상가주택이 있다면 양도계획에 대해 점검이 필요하다.
각종 질병에 서로 다른 약이 필요하듯 자신의 상황에 맞는 맞춤컨설팅을 통해 자신의 자산을 돌아보는 시간이 필요하다. 특히, 최근 발표된 12.16 부동산 대책 등 양도소득세에 대한 개정이 거듭되고 있으므로 반드시 이를 고려해 계획을 세워야 한다. 자산을 쌓아가는 것만큼 중요한 것이 자산을 지키는 것임을 잊지 않도록 하자.
