세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
현행 「상속세 및 증여세법」 상 상속·증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시 및 증여 당시의 시가평가를 원칙으로 하고 있다. 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 보충적 평가방법에 의해 평가하도록 하고 있으며, 이 경우 부동산은 고시가격에 의해 평가하도록 하고 있다.
부동산의 경우 아파트, 오피스텔 등은 면적, 위치, 용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속·증여재산의 시가로 평가할 수 있으나, 비주거용 부동산은 물건별로 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 감정평가를 받지 않는 경우 별도의 시가를 평가하기에 어려움이 있었다. 현금이나 아파트를 증여할 때보다 토지나 상가건물을 증여하면 시세보다 낮은 기준시가로 세금을 계산하다 보니 현금 증여 등에 비해 훨씬 세 부담이 작아 과세형평성 논란이 지속적으로 제기되고 있었다.
최근(2020.01.31.) 국세청은 불공정한 평가관행을 개선하고, 과세형평성을 제고하기 위해 납세자가 보충적 평가방법으로 상속세 또는 증여세 신고를 하더라도, 시가와의 차이가 크고, 고가인 부동산을 선별해 외부 감정평가기관에 평가를 통하여 시가로 상속·증여재산을 추징할 수 있도록 감정평가사업을 시행하기로 결정했다.
상속·증여세 평가기간 이후에 평가한 감정평가액은 상속·증여 당시의 시가로 볼 수 없었지만, 국세청은 19년 2월 「상속세 및 증여세법 시행령」 개정으로 평가기간 이후 법정 결정기한까지의 감정가액도 시가로 인정받을 수 있는 법적기반을 마련했다. 즉, 상속세의 경우 상속세 신고기한이 상속개시일이 속하는 달의 6개월 이내, 증여세 신고기한이 증여받은 날이 속하는 달의 3개월 이내이므로 상속세의 경우 15개월, 증여세의 경우 9개월 이내에 국세청이 감정평가를 진행하고 재산평가심의위원회를 통해 해당 감정가액으로 상속·증여재산을 평가할 수 있다는 것이다.
그럼 앞으로 비거주용 부동산을 상속·증여하는 경우에는 반드시 감정평가를 받아야 하는가? 감정평가 대상이 되는 고가 부동산의 금액기준과 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우의 구체적인 기준은 얼마인가? 국세청에서는 금액 기준 등이 외부로 공개될 경우 조세회피 목적에 악용될 우려가 있으므로 이를 공개하지 않았다. 아마도 국세청에서는 이러한 정책을 통해 납세자의 자발적인 감정평가를 유도하기 위함으로 보인다.
국세청의 발표가 있은 후 기준이 명확하지 않다 보니 비주거용 부동산을 상속·증여하는 경우 감정을 받아야 하는지 아니면 기준시가로 신고해도 되는지 실무상 혼란이 야기되고 있다. 기준시가로 신고했다가 나중에 감정평가로 다시 과세되면 예상치 못하게 추가적으로 세금을 납부해야 하므로 자금계획상에 문제가 생길 수 있으며 가산세도 문제가 되기 때문이다. 국세청에서는 감정가액으로 평가함에 따라 세금을 추가납부하는 경우 신고불성실 가산세는 면제되나 납부지연가산세는 ’19.12.31. 이전 납부불성실 가산세만 면제되므로 앞으로 상속·증여하는 경우에는 납부불성실 가산세는 납세자가 추가 부담해야 한다.
이제는 비주거용 부동산을 증여할 계획이 있다면 반드시 미리 예상감정가액을 확인해 기준시가와 비교하여 추징될 수 있는 예상세액에 대한 부분을 검토해야 한다. 이를 통해 전체를 증여할지 아니면 일부를 증여할지에 대한 계획 등을 세워 대응방안을 모색할 필요가 있다. 경우에 따라서는 미리 최대한 낮게 감정평가를 받아두는 것도 고려할 필요가 있다.
한편 기준시가를 적용하는 것이 반드시 납세자에게 유리한 것은 아니므로 상속·증여 이후의 세금에 대해서도 충분히 고려해 검토할 필요가 있다. 부동산을 양도하는 경우 5억 이상인 경우에는 42% 세율이 적용되는 반면 증여세의 경우 5억에서 10억까지는 30%가 적용된다. 즉, 양도소득세율과 비교하여 상속·증여세가 더 낮게 적용되는 경우에는 감정평가를 받는 것이 절세방법이 될 수도 있다.
