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부동산 거래와 세무조사 동향
부동산 거래와 세무조사 동향
  • 이정근 세무사 세무법인 다솔
  • 승인 2020.02.28 09:02
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세무법인 다솔의 ‘세무상담’
이정근 세무사
세무법인 다솔

세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

 

12·16 대책에 따라 서울 주택가격은 어느정도 상승폭이 둔화되었지만, 풍선효과로 수도권 일대 주택 가격이 들썩이기 시작했다. 이에 따라, 지난 2·20 부동산 대책을 추가로 발표함에 따라 조정대상지역 내 대출 규제를 강화하고 수원시(영통구, 권선구, 장안구), 안양시(만안구), 의왕시를 조정대상지역으로 추가 지정했다.

더불어 국토교통부장관(김현미)는 2.21.자로 ‘부동산시장 불법행위 대응반’을 신설했다. 이는 국토부 1차관 직속기관으로 국토부와 관계기관(검찰·경찰·국세청·금융위·금관원·감정원)의 직원으로 구성되며 서울·경기 특사경의 협조하에 부동산 시장의 이상거래를 전방위적으로 조사한다. 실무적으로도 부동산 이상거래에 대한 국세청과 관계기관의 소명요청 및 세무조사 개시건수가 급격히 늘었음을 체감한다.

 

1. 세무조사의 시작

현행 부동산 매매거래시 투기과열지구 내 소재하는 주택으로서 실제 거래가격이 3억원 이상인 주택의 경우 자금조달계획서를 제출하고 있다. 자금조달계획서에는 매수자금의 출처와 입주 여부와 입주 시기 등을 상세히 기재하도록 되어 있으며 해당 자료는 국세청에서 세무조사 대상자를 판단하는 근거가 되기도 한다.

3월부터는 자금조달계획서의 제출지역을 전국으로 확대할 예정이며 투기과열지구 내 9억원 초과하는 고가주택의 경우 자금조달계획서와 더불어 객관적 증빙자료(소득증빙, 잔고증명 등) 제출도 의무화할 예정이다. 금번 대응반의 출범으로 국토부의 실거래 조사지역도 전국으로 확대할 수 있다.

국세청 세무조사의 경우 부동산 취득단계부터 시작한다고 보면 된다. 20·30대의 젊은 세대가 부를 형성하는 과정에서 투입된 최초 씨드머니(Seed money)가 자력으로 만들어졌는지 누군가의 도움이 있었는지를 본다는 것이다. 과거의 거래였고 아직 세무조사가 개시되지 않았다고 하여 안심할 수 없다. 국가가 세금의 부과권을 행사할 수 있는 기간을 제척기간이라 하며 상속세·증여세의 경우 기본적으로 10년이며, 무신고 혹은 부정행위의 경우 최대 15년까지 부과할 수 있다.

또한, 관계부처에서 통보된 자료는 전수분석 중이며, 부동산업 법인의 설립건수가 최근 급격하게 증가함에 따라 임대소득 누락여부, 합산과세 회피, 종합부동산세 합산배제 요건, 법인의 인건비 등 비용처리 내용, 양도소득세 이월과세 등을 확인해 탈루혐의 적발 시 조사가 개시될 수 있다.

 

2. 세무조사 진행경과

국세청은 국토교통부, 행정안전부, 서울시·관할구청 등 관계기관 합동으로 서울지역 거래 신고내용을 조사하고 있고 금융정보분석원(FIU)에서 제공하는 정보와 차세대국세행정시스템(NTIS)의 구축을 통해 다양한 과세정보로 혐의를 분석한다. 지난 2017년 8·2 부동산 대책이 발표된 이후로 부동산·금융자산 등을 통한 변칙증여 혐의에 대해 2020.02 현재까지 총 9차례에 걸쳐 국세청 조사가 진행되었다. 조사대상자는 총 2,709명으로 현재까지 추징된 탈루세액은 4,549억원에 달한다.

최근에도 2020.2.13.자로 부동산 거래과정 탈루혐의에 대한 조사가 진행 중이며, 조사대상자 개인 325명 중 30대 이하가 240명으로 74%에 육박해 자금출처 입증이 조사의 시작이라는 사실을 다시 한번 확인했다. 현실적으로 부동산 가격이 급등한 상황에서 30대 이하의 자력으로 서울 주택을 취득하는 것은 쉽지 않기에 부동산 거래를 계획 중이라면 전문가의 자문을 받길 권한다.

주요 탈루사례를 보면 조부모로부터 현금을 증여받고 무신고 하거나, 임대보증금 등을 승계 후 부모가 대신 상환하는 경우, 친지로부터 현금을 증여받거나 무상으로 차입한 경우 등이 있다. 또한, 부동산 명의신탁을 통해 임대소득을 누락하거나 법인자금을 유출하여 부동산을 취득하는 사례도 있는데 이는 세금 뿐만 아니라 부동산 실명법상 과징금 혹은 형사상 횡령·배임의 문제도 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.

국세청은 부동산과 관련된 세금 탈루행위에 대해 부동산 경기와 무관하게 지속적으로 모니터링하고 검증하겠다는 입장을 표명했으며, 고가 아파트 거래가 많은 서울 및 중부청 조사국에 T/F팀을 설치·운영한 것처럼 시장 상황에 따라 지방청까지 확대할 수 있다는 의지를 피력했다.

정부의 지나친 시장개입은 경제논리를 무너뜨릴 수 있다. 다만, 투기적 자본과 탈세행위의 방관은 올바른 시장질서를 왜곡하기에 두고 볼 수만도 없는 노릇이다. 지난 부동산 대책들에 대한 결과를 객관적으로 돌아보고 향후 대책을 마련해야겠다. 정부가 부동산 거래질서를 확립하는 과정에서 성실한 납세자들까지 피해보는 일이 생기지 않도록 세무조사는 신중하게 진행해야 할 것이다.

 

 


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