계약이 해제되면 물권 변동의 효과가 소급적으로 소멸
해제의 소급효로 원상회복된 부동산은 새로 취득한 것이라고 할 수 없어
소유권이전등기 방식을 택했어도 실질이 해제에 따른 원상회복이면 취득세 과세 안돼
- 대법원 2020.1.30. 선고 2018두32927 판결 -
●요약
대법원은 해제권의 행사에 따라 부동산매매계약이 적법하게 해제되었다면, 매도인이 비록 그 원상회복의 방법으로 소유권이전등기의 방식을 취하였다 하더라도 특별한 사정이 없는 이상 이는 매매 등과 유사한 새로운 취득으로 볼 수 없어 취득세 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당하지 않는다고 보았다.
취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종이다. 그리고 지방세법은 지방세 과세대상인 취득을 매매, 교환 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로 규정하고 있다. 따라서 취득세 과세대상이 되기 위해서는 소유권이전등기 등의 원인이 매매, 교환 등과 유사한 재화의 이전이 실제로 일어나는 새로운 취득으로 인한 것이어야 한다고 봄이 타당하다.
그런데 매도인이 계약 해제에 따라 부동산에 대해 매수인에 대한 소유권말소등기를 하지 않고 다시 본인 명의로 소유권이전등기를 마친 것은 해제의 소급효에 따라 원상회복을 한 것에 불과하고, 그 과정에서 종전 소유와 구별되는 새로운 취득이 있었다고 보기는 어렵다. 따라서 대상판결의 판단은 그 결론과 근거에 있어 모두 타당하다.
1. 사실관계
원고는 다수 법인으로 이루어진 컨소시엄과 개발사업의 시행을 목적으로 하는 협약을 체결하고, 위 협약에 따라 5차례에 걸쳐 시행사에게 토지를 매도하는 내용의 매매계약을 체결했다. 원고는 위 토지매매계약에 따라 시행사에게 토지 전부에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 시행사는 토지매매계약의 대금 등을 조달하기 위해 금융기관들로부터 대출을 받았고, 위 대출금 채무 및 매매채금채무 일부를 담보하기 위해 신탁회사와 매매대상 토지에 대해 우선수익자를 원고로 하는 담보신탁계약을 체결했다.
그 후 원고가 법정 또는 약정해제권을 행사하여 토지매매계약 중 일부가 적법하게 해제되었고, 사업협약도 해제되면서 나머지 토지매매계약이 같이 해제됐다. 원고는 위 해제에 따라 매매대상 토지에 대해 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
원고는 위와 같이 토지에 대해 소유권이전등기를 한 것은 사업협약 및 토지매매계약의 해제에 따른 원상회복이므로 취득세 과세대상에 해당하지 않는다는 이유로 취득세의 감액경정을 청구했다. 그러나 과세관청은 신탁계약상 수탁자로부터 수익자에게 신탁재산인 부동산이 이전된 경우에 해당한다는 이유로 거부처분을 했다.
2. 대상판결의 요지
지방세법 제6조 제1호는 취득세의 과세대상인 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다고 규정하고 있다.
그런데 해제권의 행사에 따라 부동산매매계약이 적법하게 해제되면 그 계약의 이행으로 변동되었던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 상태로 복귀하는 것이므로, 매도인이 비록 그 원상회복의 방법으로 소유권이전등기의 방식을 취했다 하더라도 특별한 사정이 없는 이상 이는 매매 등과 유사한 새로운 취득으로 볼 수 없어 취득세 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당하지 않는다.
3. 평석
가. 취득세의 성질 및 과세대상
지방세법 제7조는 제1항에서 취득세는 부동산 등을 ‘취득’한 자에게 부과한다고 규정하고 있고, 제2항에서 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 ‘사실상 취득’한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다. 대법원은 이러한 취득세에 대해 “본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로, 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착해 부과하는 것이 아니다”라고 보고 있다(대법원 2017.6.15. 선고 2015두44363 판결 등 참조).
대법원은 “지방세법의 ‘부동산 취득’은 부동산 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는지 여부와 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함한다”는 입장이다(위 2015두44363 판결 등 참조). 그런데 지방세법 제6조 제1호는 “취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다”고 규정하고 있다. 그리고 앞서 본 것처럼 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착해 부과하는 유통세에 해당한다. 따라서 취득세 과세대상이 되기 위해서는 소유권이전의 형식인 등기 등의 원인이 위 조항에서 정한 매매, 교환 등과 유사한 재화의 이전이 실제로 일어나는 새로운 취득으로 인한 것이어야 한다고 봄이 타당하다.
한편 대법원은 ‘취득’과 더불어 취득세 과세대상 중 하나인 ‘사실상 취득’이 “일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못했으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우”를 말한다고 보고 있다(대법원 2018.2.28. 선고 2017두64897 판결 등 참조). 예를 들어, 매수인이 부동산에 관한 소유권이전등기에 앞서 매매대금을 모두 지급한 경우 잔금지급일에 ‘사실상 취득’에 따른 취득세 납세의무가 성립한다. 그러나 이러한 ‘사실상 취득’이 취득의 개념 자체를 달리하는 것은 아니므로, ‘사실상 취득’에 해당하기 위해서도 위와 같이 매매 등과 유사한 새로운 취득이 요구된다고 봐야 할 것이다.
나. 계약 해제와 소급효
계약을 해제하는 방법으로는 법정해제, 약정해제, 합의해제가 있다. 법정해제는 해제권이 채무불이행의 효과로서 법에 의하여 발생하는 경우를, 약정해제는 해제권이 계약당사자 간에 미리 정해 놓은 약정에 의하여 발생하는 경우를 의미한다. 합의해제는 계약당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약을 체결하는 경우를 의미한다.
계약이 적법하게 법정해제 또는 약정해제되면, 소급효가 인정되어 그 계약의 이행으로 변동되었던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 상태로 복귀하게 된다. 그리고 계약당사자 사이에 계약을 처음부터 없었던 것과 동일하게 만드는 것을 목적으로 하는 합의해제를 한 경우에도 그에 따른 소급효가 인정된다.
다. 계약 해제에 따른 원상회복이 취득세 과세대상인 취득에 해당하는지?
부동산 매매계약이 이행되어 등기까지 되었으나 그 이후 계약이 해제된 경우에는 그 효과로서 원상회복이 이루어진다. 그 원상회복의 방법으로는 이미 이전된 소유권이전등기를 말소하거나 다시 매도인 명의로 소유권을 이전하여 환원하는 방법이 행해진다. 실무상은 이전등기에 익숙하기 때문에 소유권이전등기가 이루어지는 경우가 흔하다.
대법원은 과거 합의해제와 관련해 “계약의 소급적 소멸을 목적으로 한 계약의 합의해제가 있었다면 부동산의 소유권은 당연히 매도인에게 원상태로 복귀되는 것이고, 그 원상회복의 방법으로 소유권이전등기를 마쳤더라도 취득세 과세대상인 취득에 해당하지 않는다”고 판시한 바 있다(대법원 1986.3.25. 선고 85누1008 판결 등 참조).
앞서 살펴본 것처럼 취득세가 부과되기 위해서는 매매, 교환 등 재화의 이전이 있는 새로운 취득이 있었어야 한다고 봄이 타당하다. 그런데 매도인이 합의해제에 따라 부동산에 대한 소유권이전등기를 마친 것은 합의해제의 소급효에 따라 원상회복을 한 것에 불과하고, 그 과정에서 종전 소유와 구별되는 새로운 취득이 있었다고 보기는 어렵다. 따라서 이러한 경우에 취득세 과세대상인 취득이 있었다고 보기는 어려울 것이고, 위 대법원 판례도 이러한 사정을 고려한 판단으로 보인다.
그리고 위와 같은 법리는 마찬가지로 소급효가 인정되는 법정해제나 약정해제에 대해 달리 볼 이유가 없다. 오히려 합의해제는 새로운 계약으로 기존 계약을 소급적으로 소멸시키는 것인데 반해, 법정해제나 약정해제는 계약 체결 당시부터 유보된 해제권을 행사한 경우에 해당한다는 점에서 합의해제의 경우보다 조세법률관계의 안정성에 미치는 영향이 더 적다고 볼 수 있다.
한편 지방세기본법 제17조 제2항은 “지방세 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있다. 따라서 매도인이 매수인 등의 등기를 말소하는 대신 소유권이전등기를 하였거나, 소유권이전등기의 원인을 다르게 기재했더라도, 그 실질이 계약 해제에 따른 원상회복인 이상 여전히 취득세 과세대상에 해당하지 않는다고 봐야 한다.
결국 “해제권의 행사에 따라 부동산매매계약이 적법하게 해제되었다면 매도인이 비록 그 원상회복의 방법으로 소유권이전등기의 방식을 취했다 하더라도 특별한 사정이 없는 이상 이는 취득세 과세대상이 아니다”라고 전제한 후 과세관청의 거부처분이 위법하다고 본 대상판결은 그 결론과 근거 모두 타당하다고 할 것이다.
•2003 : 연세대학교 법과대학 학사 졸업
•2004 : 제46회 사법시험 합격
•2007 : 연세대학교 법과대학원 석사 졸업
•2007 : 사법연수원 제36기 수료
•2009 : 연세대학교 법과대학원 박사 졸업
•2015 : 미국 뉴욕대학교 International taxation 석사 졸업
•2007~2009 : 수원지방검찰청, 대검찰청 공익 법무관
•2009 : 대검찰청 증인보호프로그램 법개정 TF위원
•2015~2016 : 일본 도쿄 나가시마오노&쯔네마쯔 법률사무소 파견근무
•2017~현재 : OECD BEPS 대응센터 자문위원
•2010~현재 : 법무법인(유) 율촌
