세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축사업에 있어서 조합원이 보유한 종전자산의 평가액(권리가액)이 관리처분에 따라 신청한 아파트의 분양가액보다 적을 경우 조합에 추가로 청산금을 납부하고 반대의 경우 청산금을 수령한다. 전자의 경우 청산금 추가 납부분은 이후 입주권이나 주택의 양도 시 취득가액에 반영되어 정산되므로 납부 시점에 과세문제가 발생하지 않는다. 다만, 후자의 경우라면 양도소득세 과세문제가 발생하는데, 이는 조합원이 당해 조합에 종전부동산을 제공한데 대한 반대급부로 청산금을 수령하여 유상이전이 되었다고 보는 것이다. 수령한 청산금에 대한 세법상 과세이슈를 짚어보자.

 

1. 지급받은 청산금의 양도시기는 소유권이전 고시일의 다음날이다.

지급받은 청산금에 대한 양도소득세는 양도일을 기준으로, 비과세 및 중과세 여부를 판단하고, 장기보유특별공제율과 세율 적용 시 보유기간 계산을 하며, 신고·납부 의무(양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내)가 발생한다. 이처럼 청산금에 있어서 양도시기는 중요한 기준일이 되므로 정확한 확인이 필요하다.

최근 대금을 청산한 날을 청산금의 양도일로 본다는 기존 예규가 삭제됨에 따라 지급받은 청산금의 양도시기는 소유권이전 고시일의 다음날로 봐야 할 것이다. 실무적으로 소유권 보존 등기가 되지도 않고, 청산금을 최종적으로 지급받기 전이라도 양도시기가 도래하는 경우가 다반사이므로, 사업시행자에게 소유권이전 고시일을 정확히 확인해 신고기한을 놓치지 않도록 주의해야 한다.

 

2. 지급받은 청산금에 대한 납세의무자는 종전 부동산 소유자인 원조합원이다.

가령 청산금을 2회 이상에 걸쳐 수령하는 경우가 일반적인데 최종 청산금을 수령하기 전에 조합원입주권을 양도하면서 미수령 청산금을 양수인이 수령하기로 한 경우가 있다. 이 경우에도 매도인은 조합원입주권에 대한 양도소득세 납세의무와 더불어 청산금에 대한 양도소득세 납세의무가 발생한다. 최종적으로 청산금을 수령한건 매수자인데 왜 매도자에게 납세의무가 발생할까.

청산금은 원조합원이 종전부동산을 사업시행자에게 제공함에 따라 받은 대가 중 일부에 해당하는 것으로, 매도인은 조합원입주권 매매 계약 시 거래가액에 향후 수령할 청산금을 포함하여 산정하고 미리 매수자에게 향후 사업시행자로부터 지급받을 청산금을 수령하므로, 매수자인 승계조합원이 사업시행자로부터 청산금을 수령한다고 하더라도 결국 최종 귀속자는 원조합원이 되는 것이다. 따라서 조합원입주권의 양도 시 조합으로부터 지급받을 청산금의 납세의무자가 조합원입주권 매수자인 승계조합원으로 변경되지 않는다.

 

3. 지급받은 청산금도 비과세 받을 수 있다.

양도일 현재 1세대 1주택자로서 보유 및 거주기간 요건을 충족한 경우에는 지급받은 청산금에 대해서 비과세가 적용되어 권리가액이 9억원 이하인 경우에는 청산금 수령분에 대해 전액 비과세 대상이고, 권리가액이 9억원을 초과하는 경우 비과세되는 고가주택으로 초과금액에 대해서 일부 양도소득세 과세대상에 해당한다.

주의할 점은 주택 보유 여부 판단은 양도일 현재를 기준으로 하지만 청산금에 상당하는 종전주택의 1세대 1주택 비과세 여부 판정시 보유기간(현행 2년)은 종전주택의 취득일부터 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이전 사업시행인가를 받은 경우는 사업시행인가일)까지 계산한다. 다만, 관리처분계획인가일 이후에도 종전주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 주거용으로 사용한 날까지의 기간을 보유기간에 합산할 수 있다.

양도일 현재 다른 주택이 있는 조합원의 경우 종전주택 및 본인이 보유한 다른 주택이 소득세법상 1세대 2주택의 비과세 특례(일시적 1세대 2주택, 상속주택, 동거봉양합가주택, 귀농주택, 문화재주택, 장기임대주택 등)대상 주택이거나 조세특례제한법상 감면주택 등 세제 혜택을 받을 수 있는지 추가적으로 검토가 필요하다.

 

4. 다주택자인 경우 지급받은 청산금도 중과세 대상이다.

양도일 현재 다주택자로서 종전 주택이 조정대상지역에 소재하는 경우에는 지급받은 청산금에 대해서 다주택 중과세가 적용되어, 2주택자는 10%, 3주택 이상자는 20%를 기본세율에 가산하여 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제도 배제된다. 다만, 12.16 부동산대책에 따라 2020.06.말까지 양도하는 보유기간 10년 이상 주택에 대해서는 한시적으로 중과세율이 배제되고 장기보유특별공제가 적용되므로 본인이 이에 해당되는지 확인할 필요가 있다.

다주택자 중과세 주택 수 판정 시 아래의 부동산도 주택 수 산정에 포함되므로, 지급받은 청산금에 대해서 중과세를 피하기 위해서는 신축주택의 소유권이전 고시일 전에 전문가의 상담을 통해 컨설팅 전략을 세워야 한다.

① 주거용 오피스텔

② 무허가 주택

③ 재건축 등 조합원 입주권(2021.01.01. 양도 분부터 분양권도 포함)

④ 주택면적보다 상가면적이 큰 겸용주택

 

5. 지급받은 청산금은 양도소득세 산출세액의 10%를 감면 받을 수 있다.

사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하는 정비구역에 한함)의 토지 등을 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도소득은 양도소득세 산출세액의 10%를 감면세액으로 공제하므로(단, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 과세한다), 지급받은 청산금의 경우에도 법정 요건을 충족한 경우에는 감면 받을 수 있다.

지급받은 청산금의 비과세 및 중과세, 감면 여부에 따라 세금 차이가 많이 발생하므로, 권리가액이 분양가액보다 많아 지급받을 청산금이 예정되어 있는 조합원의 경우 사전에 전문가의 상담을 통해 적절한 컨설팅을 받기를 권장한다.

 

 

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