세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
종합부동산세는 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 일정한 가액을 초과하는 주택과 토지 등 부동산을 보유하는 자에 대해 그 부동산 가액을 과세표준으로 삼아 과세하는 세금으로서 일정한 재산의 소유라는 사실에 담세력을 인정해 부과하는 재산보유세의 일종입니다.
이는 고액의 부동산 보유자에게 세금을 부과함으로써 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 과도한 보유 및 투기적 수요 등을 억제하여 부동산 가격을 안정시키고자 하는 유도적·형성적 기능을 가진 정책적 조세로서의 성격을 지니고 있다.
최근 잇따른 부동산대책의 시행으로 종합부동산세에 대한 납세자의 부담이 대폭 커졌다. 정부는 주택 공시가격의 점진적 현실화, 공정시장가액비율의 상승, 다주택자 중과세율 적용 등으로 투기적 수요에 대해 강도 높게 규제하겠다는 입장을 견지하고 있다.
이런 추세와 더불어 고가주택 소유자들은 종합부동산세를 피하기 위해 직계 존·비속에게 증여를 하거나 임대주택으로 등록, 혹은 임대사업의 법인전환 등을 고민하고 있다. 실무적으로도 이와 관련된 상담이 눈에 띄게 증가하고 있는 실정이다.
하지만 현 정부 들어 19번의 부동산 대책이 발표되었고 세법개정 또한 빈번해 납세자들이 스스로 판단을 하는데 어려움이 많다. 이를테면 9·13 대책 이후에 취득한 주택은 주택임대사업자로 등록을 하더라도 세제혜택을 볼 수 없고, 증여를 고민하더라도 시세로 평가되는 아파트의 경우 증여세 부담을 무시할 수 없다.
아래는 상담 중 공통적으로 질의하거나 놓칠 수 있는 사례들을 정리해 보았으니 이를 참고해 불필요한 세금을 납부하는 일이 없어야겠다.
1. 합산배제 요건에 맞는 임대주택을 보유하는 경우
*공시가격:임대개시일 당시 수도권6억원, 비수도권 3억원
요건에 맞는 임대주택을 보유하는 경우 매년 9월 16일부터 9월 30일(합산배제신고기한)까지 합산배제신고서를 제출하는 것이 원칙이다. 또한, 과세기준일 현재 임대가 개시된 주택이라면 합산배제신고기한까지 구청 및 세무서에 등록해도 합산배제 임대주택에 해당된다. 더불어 합산배제신고는 매년 신고의무가 있는 것이 아니고 최초 합산배제신고서 제출 이후 변동사항이 있을 때에만 추가로 신고하면 된다. 단, 종합부동산세 역시 의무임대기간을 못 채우거나 임대료 상한율을 지키지 못하는 경우 경감받은 세액과 이자상당 가산액을 추가 납부해야 하니 유의하기 바란다.
2. 상속이 개시된 주택이 있는 경우
매년 6월 1일(과세기준일) 이전에 상속이 개시되었으나 과세기준일에 상속등기하지 아니한 상속재산에 대한 종합부동산세 납세의무자는 상속지분이 가장 높은자, 연장자를 순차적으로 적용한다. 그러므로 상속인간 협의분할이 완료됐다면 상속주택 등기를 과세기준일 이전까지 해야 한다. 또한, 과세기준일 이후에 상속이 개시된 경우 피상속인이 납부할 종합부동산세액이 상속재산에서 공제되는 채무액에 포함되므로 상속세 신고 시 반영해야 한다.
3. 재개발이나 재건축으로 인해 주택이 멸실된 경우
대부분의 주택임대사업자들은 최초 임대사업 등록 시 구청과 세무서 등록을 일괄적으로 처리해야 한다. 하지만 구청에서 관리하는 임대주택과 세무서에서 관리하는 임대주택의 등록사항이 항상 일치하지는 않는다.
일례로 민간임대주택에 관한 특별법에 의하면 재개발·재건축으로 인한 철거 시 임대사업자 등록의 말소신고를 의무로 규정하고 있다(미이행 혹은 지연이행 시 과태료 발생). 이미 철거된 종전주택을 민간임대주택법에서는 계속해 관리할 필요가 없기 때문이다. 하지만 세무서에 등록한 임대사업은 말소(폐업)신고를 하면 안된다. 이전 임대사업의 등록사항이 지속적으로 유지돼야 종전주택의 당초 취득시점을 기준으로 세법상 규정하는 혜택을 적용받을 수 있기 때문이다.
위에서 언급한 사례들은 미리 알면 대비하기 용이하지만 발생한 후에 되돌리기에는 어려운 것들이다. 본인에게 해당되는 사례가 있다면 인지하고 자세한 상담은 전문가에게 문의하기 바란다.
