제2장 납세의무의 이행과 확장
제6절 국세의 우선권
3. 국세의 우선권의 제한
<국세와 피담보채권과의 우선권 조정 변천>
<통칙>
■법정기일 관련 통칙(통칙 35-0-3)
(4) 담보채권액의 범위
1) 전세권에 의하여 담보되는 채권액의 범위
전세권에 의하여 담보되는 채권액의 범위는 전세금 외에 위약금이나 배상금 등으로 등기된 금액을 포함한다(통칙 35-0-5).
2) 질권에 의하여 담보되는 채권액의 범위
질권에 의하여 담보되는 채권액의 범위에는 설정행위에 특별한 규정이 없는 한 민법 제334조에서 규정하는 원본, 이자, 위약금, 질권실행비용, 질물보존의 비용 및 채무불이행 또는 질물의 하자로 인한 손해배상금 등이 포함된다(통칙 35-0-7).
3) 저당권에 의하여 담보되는 채권액의 범위
저당권에 의하여 담보되는 채권액의 범위에는 채권의 원금, 이자, 위약금, 채무 불이행으로 인한 손해배상금 및 저당권 실행비용을 포함하되, 등기된 채권최고액의 범위 이내에 한한다(통칙 35-0-12).
라. 법정기일 전에 가등기 등에 의하여 담보된 채권
(1) 국세기본법의 규정
납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지 조건으로 하는 대물변제의 예약에 의하여 권리이전 청구권의 보전을 위한 가등기(가등록 포함)나 그 밖에 이와 유사한 담보의 목적으로 된 가등기가 되어 있는 재산을 압류하는 경우에 그 가등기에 따른 본등기가 압류 후에 행해진 때에는 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 채납처분에 대해 그 가등기에 따른 권리를 주장할 수 없다. 다만, 국세 또는 가산금(그 재산에 대해 부과된 국세와 가산금은 제외)의 법정기일 전에 가등기된 재산에 대해서는 그러하지 아니하다(법 §35②).
정지조건부 대물변제예약이라 함은 소비대차의 당사자 간에 채무자가 기한 내 변제를 하지 않으면 채권담보의 목적물의 소유권이 당연히 채권자에게 이전된다고 미리 약정하는 것을 말한다(통칙 35-0-17).
가등기 또는 가등록이란 본등기 또는 본등록을 할 수 있는 형식적 또는 실질적 요건을 완비하지 못한 경우에 장래의 본등기 또는 본등록의 순위보존을 위해 하는 등기, 등록을 말하며 가등기, 가등록에 기초한 본등기, 본등록의 순위는 가등기, 가등록의 순위에 의한다(통칙 35-0-18).
(2) 가등기담보 등에 관한 법률상의 규정
담보가등기권리는 국세기본법, 국세징수법, 지방세법 및 채무자 희생 및 파산에 관한 법률을 적용할 때에는 저당권으로 본다(가등기담보 등에 관한 법률 §17②).
(3) 가등기담보 채권과 국세와의 우선순위
가등기에 의하여 담보된 채권은 저당권에 의하여 담보된 채권과 동일하게 압류된 재산의 가등기일이 국세의 법정기일보다 이른 경우에는 가등기에 의하여 담보된 채권이 우선하고, 가등기일이 법정기일보다 늦은 경우에는 국세채권이 우선한다. 또한 가등기에 의하여 담보된 채권은 그 재산에 대해 부과된 국세(당해세)와 가산금에 대해서는 가등기 일자와 관계없이 우선하지 못한다.
(4) 매매예약에 의한 가등기와 국세우선권
매매예약에 의한 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 된 체납자의 재산을 압류할 수 있으나 압류 후 가등기에 기한 본등기가 되는 때에는 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르므로 그 본등기가 압류의 대상인 권리를 이전하는 경우에는 압류의 효력이 상실된다. 즉, 매매예약에 의한 가등기가 된 체납자의 재산을 압류한 후에 가등기에 기하여 본등기가 된 경우에는 국세의 우선권을 주장할 수 없다.
그러나 실질적으로 금전을 대여한 후 담보 목적으로 가등기를 설정하면서도 형식적으로 매매예약의 형식을 빌려 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기를 설정하는 경우가 있으므로 가등기가 매매예약에 의한 가등기인지 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기 시에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고, 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제라고 할 것이다(대법원 91다36932, 1992.2.11.).
(5) 가등기권리자에 대한 통지
세무서장은 가등기재산을 압류하거나 공매할 때에는 그 사실을 가등기권리자에게 지체 없이 재산압류통지서에 의하여 통지해야 한다.
마. 소액임대차보증금 중 일정 금액
주택임대차보호법 제8조 또는 상가건물 임대차보호법 제14조가 적용되는 임대차 관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로서 임차인이 우선해 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권은 국세 또는 가산금에 우선한다.
주택임대차보호법은 영세서민의 주거생활의 안정을 도모하기 위해 임차인의 소액임대차보증금(이하 소액보증금이라 한다) 중 일정액을 임차상가의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 규정하고 있다.
주택이나 상가건물을 등기하지 아니한 전세계약에 의한 전세금에도 이를 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차 보증금”으로 본다(주택임대차보호법 제12조, 상가건물 임대차보호법 제17조).
(1) 국세에 우선하는 주택임대차보증금의 요건 및 범위 등
1)요건
주택에 대한 경매신청의 등기 전에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항조건(주택임대차보호법 §3①)을 갖춰야 한다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 주택이라 함은 주거용 건물로서 그 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 것도 포함된다.
2) 소액보증금의 범위 등
*주택가액(대지가액 포함)의 1/2의 범위 안에서 보증금 중 일정액 보호
(주택임대차보호법 제8조·동령 제10조 및 제11조)
(2) 국세에 우선하는 상가건물 임대차보증금의 요건 및 범위 등
1) 요건
상가건물의 임대차보증금이 일정규모 이하인 임차사업자로서 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청의 대항요건(상가건물 임대차보호법 §3①)을 갖춰야 한다.
2) 상가건물의 소액보증금의 범위 등
(3)우선채권자에 대한 압류사실 통지
세무서장은 국세 등에 우선하는 소액임차보증금 채권과 관계있는 재산을 압류한 경우에는 그 사실을 해당 채권자에게 압류사실통지서로 통지해야 한다. 다만, 소액임차보증금 채권을 가진 사람이 여러 명인 경우에는 세무서장이 선정하는 대표자에게 통지할 수 있으며 통지를 받은 대표자는 공고 또는 게시의 방법으로 그 사실을 해당 채권의 다른 채권자에게 알려야 한다(영 §18③).
