1 과세대상 거래
1. 토지보상법에 따라 수용대상 건축물에 대한 대가를 받고 소유권을 이전하는 경우 과세대상 여부
■사실관계
•신청공사(이하 “사업시행자”)는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”)에 따른 ‘사업시행자’로
- 토지보상법에서 규정한 공익사업을 시행하면서 국토교통부장관으로부터 사업인정을 받은 후에 사업지구 내 수용대상 건축물의 소유자에게 건축물에 대한 대가를 지급하고 소유권을 이전해 온 후에 해당 건축물을 철거하고 있다.
■질의내용
•토지보상법에 따른 사업인정 후에 사업지구 내 수용대상 건축물 소유자가 사업시행자로부터 대가를 받고 해당 건축물의 소유권을 이전하는 경우 해당 건축물의 소유권 이전이 부가가치세 과세대상인 재화의 공급에 해당하는지
*2013.2.15. 「부가가치세법 시행령」 제14조 제4항 개정내용에 대한 질의
■회신문
•「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용절차에 있어서 수용대상인 건축물의 소유자가 수용된 건축물에 대한 대가를 받고 사업시행자에게 소유권을 이전하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」(2013.2.15. 대통령령 제24359호로 개정된 것) 제14조 제4항에 따라 재화의 공급에 해당하지 아니한다.
■검토내용
•2013.2.15. 구 「부가가치세법 시행령」 제14조 제4항의 개정으로 토지보상법에 따라 수용되는 경우 해당 수용되는 재화는 소유권 이전 여부에 불구하고 재화의 공급으로 보지 아니한다(부가령 §18③(3)).
•본 건의 쟁점은 토지보상법에 따라 공익사업시행자가 가스설비 소유자에게 지급하는 가스설비 이설비 및 잔존가치에 대한 보상금의 부가가치세 과세대상 여부
•기존 법령이 소유자의 직접 철거여부에 따라 부가가치세 과세여부가 달라지는 불합리한 점이 있어 관련 법령을 개정했으며
- 개정 후 법령에 따라 수용 후 철거될 재화의 경우 철거여부와 관계없이 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 해당하지 아니하므로 본 건 철거될 가스설비에 대한 보상금액은 부가가치세 과세대상이 아니다.
•본 건 이설비용은 가스설비 소유자가 공익사업시행자에게 가스설비 이설에 따른 역무를 제공하거나 해당 설비를 사용하게 한바 없어 부가가치세가 과세되는 용역의 공급에 해당하지 아니하므로
- 토지보상법에 따라 지급되는 손실보상금 성격으로서 부가가치세 과세대상이 아닌 것으로 봄이 타당하다.
■관련법령
•부가가치세법 시행령 제14조 【재화공급의 범위】
2. 공익사업의 사업인정 전에 협의에 의하여 건물 등을 매매하는 경우 과세대상 여부
■사실관계
•AA시청은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”)에 따라 시장 공영주차장 건립(이하 “본 건 사업”)을 추진 중이다.
•본 건 사업은 시장상인회에서 주차장 건립부지를 정하고 해당 부지의 소유주 등과 협의해 중소벤처기업부 주차환경개선사업(공모사업)으로 신청, 선정된 것으로 토지보상법에 따른 취득절차 중 국토교통부장관의 ‘사업인정’ 전에 협의에 의하여 토지 및 그 지상건물(지하1층, 지상4층 상가)을 취득하고 이를 철거해 주차장을 건립할 예정이다.
•AA시청은 감정평가액을 기준으로 보상금을 산정하여 사업부지의 토지·건물 소유주 및 임차인들과 보상협의를 하고 토지·건물 소유주에게는 토지·건물의 보상금을 임차인들에게는 영업손실 및 시설이전비 명목의 보상금을 지급하기로 하는 ‘손실보상계약’을 체결했다.
■질의내용
•공익사업의 ‘사업인정’ 전에 협의에 의하여 공익사업시행자에게 건물 등을 매도하는 경우 부가가치세 과세대상인지 여부
•공익사업시행자가 해당 협의매수 건물의 임차인에게 영업손실 및 시설이전비 명목으로 지급한 보상금이 부가가치세 과세대상인지 여부
■회신문
•「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”)에 따른 사업시행자(이하 “사업시행자”)가 공익사업을 시행함에 있어 같은 법 제20조에 따른 국토교통부장관의 사업인정을 받기 전에 사업부지 지상 건물의 소유자와 협의에 의하여 해당 건물을 매수하고 그 소유자에게 대가를 지급하는 경우 해당 소유자가 지급받는 대가에 대해서는 「부가가치세법」 제4조에 따라 부가가치세가 과세되는 것이며 사업시행자가 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가관계 없이 해당 건물의 임차인에게 토지보상법 제61조 및 제77조 제1항에 따라 영업의 휴·폐업으로 인한 영업손실 및 시설이전비를 지급하는 경우 해당 영업손실 및 시설이전비는 「부가가치세법」 제4조에 따른 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니한다.
■검토내용
•「부가가치세법 시행령」 제18조 제3항 제3호에서 토지보상법 등에 따른 수용절차에서 수용대상인 재화의 소유자가 대가(수용보상금)를 받는 경우는 재화의 공급으로 보지 아니하는 것으로 규정하고 있다.
•토지보상법 제2조 제7호에 따르면 공익사업을 토지 등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 ‘사업인정’이라 하고 같은 법 제19조 제1항 및 제20조 제1항에 따르면 사업시행자는 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다고 규정하고 있는바
- 사업인정 전에 사업시행자와 토지 등 소유자의 협의가 성립되어 계약을 체결하고 토지·건물을 매매한 경우는 토지보상법상 수용절차에 따른 수용이 아닌 일반적인 매매절차에 따른 재화의 공급에 해당하는 것으로 봄이 타당
•임차인들에게 지급한 보상금에 대한 감정평가서의 산출근거를 보면
- 토지보상법 시행규칙 제47조의 규정에 따라 휴업기간 중의 영업이익, 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비 등의 고정비용, 영업시설 등의 이전에 소요되는 통상비용, 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용을 더한 금액으로 평가한 것으로 나타나므로
- 재화나 용역의 대가 관계 없이 사업시행자가 해당 건물을 매수함에 따라 임차인들이 사업장을 이전하는데 대한 영업손실 및 이전비용을 지급한 것이므로 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니한다.
■관련법령
•부가가치세법 시행령 제18조 【재화 공급의 범위】
•공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조 【토지 등의 수용 또는 사용】, 제20조 【사업인정】
3. 정당한 권원 없는 토지사용에 대한 부당이득금의 과세대상 여부
■사실관계
•신청인은 2007년 12월 전 소유자의 국세체납으로 인하여 ‘서울 AA구 PP동’ 소재 토지를 한국자산관리공사의 공매를 통해 취득했고, 전 토지소유자 “을”은 해당토지에 ○○은행으로부터 1999년 10월 채권최고액 00억원의 근저당과 존속기한을 30년으로 한 지상권(지료는 무료)을 설정했으며
- 이후 ○○은행은 “을”의 배우자가 대표자로 있는 “병”법인에 대해 “병”법인의 건물 신축에 있어서 지상권자로서 동의를 해 주었다. 다만, 공매 취득을 통해 해당 토지에 설정되었던 근저당권은 모두 말소됐다.
•해당 토지 지상에는 “병”법인이 2005년 4월 신축한 상가건물이 소재했으며, 동 상가의 소유권(신청인의 토지 및 “병”법인의 구분건물)은 2006년 6월 부동산관리처분신탁을 통해 신탁회사로 소유권이 이전됐다.
- 공매 시 “병”법인이 기 분양한 점포는 수분양자들에게 나머지 점포는 신탁계약이 해지됨에 따라 “병”법인에게 소유권이전등기가 마쳐졌다.
•신청인은 토지 취득시점부터 신탁회사에 토지사용의 사용승낙을 해 주거나 어떠한 임대료 및 임대보증금을 수취한 바가 없다.
•신청인은 정당한 권한(권원)이 없는 건축물로 인해 건물의 신축이 불가능하게 되는 등 정상적인 토지사용을 방해받음에 따라 해당 건축물 수탁자인 신탁회사를 상대로 “건물등철거 등”의 소송을 제기해 2013년 12월 토지의 임대료 상당액은 부당이득금이므로 신탁회사가 신청인에게 “부당이득금 및 지연손해금을 지급하라는 최종판결을 받았다.
■질의내용
•신청인은 전 소유자의 토지를 한국자산관리공사의 공매를 통해 취득하면서 해당토지 위의 권원이 없는 건축물로 인해 신청인이 새로운 건물신축이 불가함에 따라 건물등기부상 소유자인 신탁회사를 상대로 법원에 소송을 제기해 부당이득금 및 지연손해금을 지급하라는 최종판결을 받은 바, 당해 부당이득금 및 지연손해금이 부동산임대용역의 대가로서 부가가치세 과세대상인지 여부
■회신문
•신청인 소유의 토지를 타인이 적법한 권한 없이 불법으로 점유함으로써 처음부터 계약상 또는 법률상의 원인으로 볼 수 있는 특별한 사정이 없다면 법원의 판결에 따라 지급받는 부당이득금 및 지연손해금은 「부가가치세법」 제11조에 따른 계약상 또는 법률상의 원인에 의한 용역의 공급대가에 해당하지 아니하여 부가가치세가 과세되지 않는다.
■검토내용
•「부가가치세법 기본통칙」 1-0…2에 따르면 재화 또는 용역의 공급 없이 지급받는 손해배상금은 부가가치세 과세대상이 아니라고 규정되어 있고
- “계약상 또는 법률상의 원인”에 의한 용역의 공급에 대한 대가에 해당하지 아니하면 부가가치세가 과세되지 아니하는 것으로 일관되게 해석해 왔으며(재부가-420, 2007.6.1. 외)
- 이러한 손해배상금 또는 부당이득금의 산정을 임료상당액으로 했더라도 그 성격이 점유·사용으로 인해 손해를 입은 토지소유자에게 이득을 반환하는 손해배상금에 해당하므로 과세대상이 아니라고 판단하고 있다(재정경제원 소비46015-339, 1996.11.14. 외).
•다만, 법원판결에 의해 받는 금전이 부당이득금 또는 손해배상금의 명목이더라도 계약상 원인에 따른 실질 용역제공 대가인 경우에는 부가가치세 과세대상으로 삼고 있는바
- 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 되더라도 임차인이 계속 점유하면서 임대인도 임차보증금을 반환하지 아니하는 관계에 있다면 법원에서 부당이득금으로 판결하더라도 임대용역대가로서 과세된다.
•본 건 사례와 같이 처음부터 신청인과 수탁자인 신탁회사(또는 실지 점유자인 임차인 등) 간 임대차계약이 토지 취득시부터 존재하지 않았고, 공매취득 시 종전 임대차계약을 승계받은 것도 아니며
- 토지 취득 이후에도 임대료를 받은 사실이 없어 신탁회사가 적법한 권원 없이 신청인의 토지를 불법으로 점유해 법원의 판결로 받은 부당이득금은 용역의 공급대가로 볼 수 없다.
■관련법령
•부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
•부가가치세법 기본통칙 1-0-2 【손해배상금 등】
4. 공익사업시행자가 지급하는 지장물 이전비용의 과세대상 여부
■사실관계
•신청법인은 S개발사업의 사업시행자로 사업지구 내를 관통하는 송유관에 대해 그 소유자인 국방부장관에게 이설협의 요청 공문을 발송했다.
•이에 따라 육군본부는 일정 조건 충족 시 이설이 가능한 것으로 신청법인에 회신하며 별도의 협조사항을 요구했고 그 구체적인 내용은 다음과 같다.
- (조건) 이설비용을 전액 원인자가 부담, 향후 토지사용료가 발생하지 않도록 국유지 등에 이설, 기존 송유관로를 철거, 이설공사는 AA공사와 협의하여 시행
- (협조사항) 송유관로 직상부의 구조물 설치 금지, 직상부를 도로 등으로 사용 시 송유관로 보호공사 시행, 이설공사 실시 전 매설지에 굴착 및 성토 금지, 송유관 근접 작업 시 사전에 AA공사와 협의 후 AA공사 직원 입회 하에 시행, 실시 설계 시 송유관과의 저촉여부를 재협의
•육군본부의 위 회신에 따라 신청법인과 AA공사는 송유관 이설/보호공사 협약을 체결해 AA공사가 해당 공사를 수행한 후 신청법인에 직접 대금을 청구했으며 신청법인은 AA공사에 해당 대금을 지급(이하 “본 건 이설비용”)할 예정.
•신청법인은 AA공사가 송유관 소유자인 국방부로부터 본 건 이설공사를 위임받아 시행했음을 사실관계로 전제하여 질의했다.
■질의내용
•공익사업시행자가 사업지구 내 지장물의 소유자에게 이설을 요청하고 해당 지장물의 이설을 위임받은 사업자가 이설공사를 시행 후 공익사업시행자로부터 대가를 직접수령 시 부가가치세 과세대상인지 여부
■회신문
•「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업시행자가 사업시행지구 내 송유관의 소유자(갑)에게 송유관 이설을 요청하고 갑이 송유관을 수탁관리하던 사업자(을)에게 송유관 이설공사를 위임한 경우로서 공익사업시행자가 같은 법 제75조 제1항에 따라 갑에게 보상할 의무가 있는 이전비용을 갑의 동의 하에 을에게 지급한 경우 해당 이전비용은 손실보상금이므로 「부가가치세법」 제4조에 따른 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하는 것이며 을이 갑에게 제공하는 송유관 이설공사 용역은 같은 법 제11조에 따라 부가가치세가 과세된다.
■검토내용
•공익사업시행지구 내 토지 등의 취득·사용으로 토지소유자가 입은 손실은 공익사업시행자가 보상해야 하는 것으로 공익사업 수행을 위해 필요하지 아니한 지장물에 대해서는 그 이전에 필요한 비용으로 보상해야 한다(토지보상법 §72①).
•이같은 지장물 이전 비용은 그 소유자나 관계인이 공익사업의 시행으로 인하여 불가피하게 지장물을 이전함에 따른 비용을 보전받는 것이므로
- 원인자 부담금 성격의 손실보상금에 해당하는 것이며 이는 지장물 소유자나 관계인이 재화 또는 용역을 공급하고 받는 대가가 아니므로 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니한다.
•본 건의 경우 공익사업시행자가 지장물 소유자로부터 지장물의 이설, 관리 등을 위탁받은 사업자에게 이설비용을 직접 지급하고 있어 이 경우에도 손실보상금으로서 부가가치세가 과세되지 아니하는 것인지 여부가 쟁점이 되고 있는바
- 사업시행자가 지장물 소유자에게 공문을 보내 이설협의를 요청해 당사자 간 검토, 협의한 사실이 확인되며
- 이설공사의 시행에 대해서만 수탁관리 사업자에게 위임한 것으로서 이설비용 역시 사업시행자가 소유자에게 지급하고 소유자가 수탁사업자에게 지급해야 하는 것이나 편의상 사업시행자가 수탁사업자에게 직접 지급한 것으로 보여진다.
•그렇다면 사업시행자가 이설공사 비용을 수탁사업자에게 직접 지급하는 경우더라도 이는 토지보상법에 따라 공익사업시행자가 지장물 소유자에게 이전비용을 지급한 것으로서 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하는 것이며
- 수탁사업자는 지장물 소유자에게 이설공사 용역을 제공한 것이므로 부가가치세가 과세되는 것으로 봄이 타당하다.
■관련법령
•부가가치세법 제4조 【과세대상】
•부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
