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토지수용 稅감면에 대한 모든 것
토지수용 稅감면에 대한 모든 것
  • 김선준 세무사 세무법인 다솔
  • 승인 2020.07.10 08:00
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세무법인 다솔의 ‘세무상담’
김선준 세무사
세무법인 다솔

세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>


정부는 지난 주 수도권 30만가구 공급 목표를 달성하기 위해 내년에 3기 신도시와 주요 공공택지에 ‘사전 청약제’를 도입한다고 밝혔다. 사전청약제란 미리 확보한 주택 물량에 대해 1~2년 앞당겨 청약을 받는 방식이다. 정부가 신도시 공급에 박차를 가하면서 주요 지역에서 도시개발사업이 진행되고 있다. 도시개발사업은 크게 수용방식, 환지방식, 혼용방식으로 나뉘는데 이때 토지가 수용되어 보상금을 받으면 양도소득세를 납부해야 한다.

대부분의 사람들이 공익목적으로 시행되는 사업을 위해서 본인 부동산의 소유권을 강제로 빼앗기면 많은 보상금은 당연하고 세금도 예외일 것이라 생각한다. 하지만, 차익이 남은 곳에 세금이 붙기 마련이고, 양도차익이 남은 물건에는 양도세가 부과되기 마련이다. 공익사업으로 인한 토지수용도 예외일 수는 없다.

토지수용을 받는 대부분의 납세자들은 정부가 자신의 사유지를 공익목적이란 미명하에 강제로 빼앗아 가는 것도 모자라 세금까지 납부하라고 하니 불만이 이만저만이 아니다. 하지만 정부가 마냥 공익이란 목적 하에 강제로 소유권을 빼앗아 가는 것만은 아니다. 사유지를 강제로 빼앗아 가는 만큼 다양한 세제 혜택을 부여하고 있으며, 이를 잘 활용할 경우 오히려 일반 양도의 경우보다 훨씬 큰 이익을 남길 수 있다.


토지수용 시 가장 일반적으로 적용받는 세제 혜택은 공익사업수용감면이다. 이와 관련한 내용은 조세특례제한법(이하 ‘조특법’이라 한다.) 제77조에서 규정하고 있는데, 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 공익사업수용으로 양도할 경우 현금보상은 양도소득세의 10%를 감면한다. 토지 등의 양도대금을 채권으로 받은 부분에 대해서는 15%를 감면해준다. 세액감면을 받을 수 있는 요건이 완화되어 있는 만큼 공익사업으로 토지 등이 수용되는 납세자는 꼭 챙겨서 살펴봐야 한다.

공익사업수용감면 만큼 적용받기 용이한 감면은 조특법 제77조의2에서 규정하고 있는 대토보상에 대한 과세특례이다. 대토보상에 대한 감면규정도 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 공익사업수용으로 양도할 경우 적용된다. 다만, 양도대금을 현금이나 채권이 아니라 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 받아야 한다. 이렇게 토지로 대가를 받는 사람은 양도소득세의 40%를 감면받거나 해당 토지를 추후에 양도할 때 양도소득세를 낼 수 있다. 작년까지는 15%였던 양도소득세 감면율이 올해부터 양도소득세의 40%가 감면되는 등 혜택이 대폭 강화된 만큼 토지로 대가를 받아도 상관없는 사람이라면 적극 고려해볼만 하다.


만약, 본인이 소유하고 있던 부동산이 개발제한구역 감면에 속해 있다면 조특법 제77조의3 규정을 잘 살펴봐야 한다. 조특법 제77조의3 규정은 개발제한구역에 지정되기 이전부터 소유하던 토지를 토지매수청구, 협의매수를 통해 양도할 경우 양도소득세의 40%를 감면해준다는 규정이다. 매수청구일 또는 협의매수일로부터 20년 이전에 해당 토지를 취득한 경우에는 25%의 세를 감면해준다. 하지만, 해당 토지의 소재지에서 거주하던 사람에게만 한정적으로 적용되는 규정인 만큼 이 혜택을 받기는 쉽지 않다.

농사를 짓던 농지가 수용되는 경우 조특법 제69조의 규정을 주목해야 한다. 이 규정은 해당 토지에서 농사를 짓던 농민들을 보호하기 위해 만들어진 법규정으로 무려 양도소득세의 100%를 전부 감면해 준다. 혜택이 큰 만큼 해당 규정을 적용받기 위한 요건은 굉장히 까다롭다. 먼저 재촌요건을 충족시켜야 한다.

재촌이란 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역에서 거주하거나 이 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역, 또는 해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역에서 거주해야 하는 것을 뜻한다.

다음으로 소득요건을 충족해야 한다. 소득요건은 농사를 짓는 기간 동안 사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3700만원 미만이여야 한다는 요건으로 만약 3700만원 이상일 경우에는 해당 연도는 농사를 짓지 않은 것으로 본다.


마지막으로 자경요건을 충족시켜야 한다. 자경요건이란 해당 농지 소재지에서 거주하는 자가 8년 이상 농사를 지어야 한다는 요건이다. 이때 자경의 의미는 상시 농작물의 재배에 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의해 재배하는 것을 의미한다. 즉, 농사를 실제 자신의 힘으로 경작하는 농부의 경우에만 혜택을 주겠다는 것이다.

농사를 짓기 시작한지 얼마 안되어 자경요건을 충족시키지 못한 사람이라도 아직 실망하기는 이르다. 기회는 남아있다. 조특법 제70조에서는 양도농지를 4년 이상 자경한 사람에게 조특법 제69조 처럼 양도소득세 100% 감면 규정을 적용해 주고 있다. 다만, 양도일부터 1년 내에 새로운 농지를 취득해야 하며, 그 취득한 날로부터 1년 이내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작을 개시해야 한다. 그리고 새로 취득하는 농지의 면적은 기존 농지의 3분의 2 이상이여야 하고 새로 취득하는 농지의 가액은 이전 농지 가액의 2분의 1 이상이여야 한다. 물론 이전 농지에서 재촌과 소득요건을 충족시켜야 하며 새로운 농지와 이전 농지에서 8년 이상 자경을 하는 것도 필요하다. 조특법 제69조처럼 혜택이 큰 만큼 역시 쉽지 않은 규정이다.

이처럼 공익목적의 토지수용 사업에 의해 자신의 토지를 빼앗긴 경우 국가에서는 다양한 법규정을 통해 세제혜택을 부여해 원소유주의 소유권을 일정부분 보호해주고 있다. 하지만 그 혜택도 무한정으로 하고 있는 것이 아니라 1년간 1억원 세감면, 5년간 2억원의 세감면을 한도로만 부여하고 있다. 또한 조특법 제77조의 규정과 조특법 제77조의3 규정의 경우 감면세액의 20%를 농어촌특별세액으로 다시 납부해야 한다.


공익목적이란 미명하에 토지 소유자의 권리가 침해돼서는 안된다. 개발독제시절에는 공익이 우선되었지만, 지금은 그런 시절도 아니다. 따라서 공익사업과 관련된 세제혜택을 대폭 강화할 필요가 있으며 현재 마련되어 있는 법 규정도 납세자의 권익을 보하는 쪽으로 개정돼야 할 것이다. 물론 그전에 납세자가 자신의 권리를 스스로 찾는 것이 가장 중요하다. 법 위에서 자는 자의 권리는 법은 보호해 주지 않는다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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