세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

부동산투자에 있어서 놓쳐서는 안될 부분이 세금이다. 부동산투자의 최종이익은 세금을 차감한 금액으로 결정되며 투자유형에 따라 투자수익의 절반 이상을 세금으로 납부하는 경우도 발생하기 때문이다.

부동산투자 시 발생하는 세금은 투자의 대상 및 투자의 방법에 따라 그 적용에 조금씩 차이가 있다. 부동산투자의 대상은 주택, 상가, 토지 등 다양하며 부동산투자의 방법은 크게 법인으로 사업자등록을 하거나 개인으로 사업자등록을 하는 방법, 사업자등록을 하지 않고 투자하는 방법으로 구분해 볼 수 있다.

여기에서는 주택 투자 시 발생하는 세금을 취득-보유-양도 단계로 구분해 투자 방법별 차이점을 중심으로 살펴보고자 한다.
 

<1> 취득단계

주택을 취득한 경우 취득일로부터 60일 이내 주택소재지 관할지방자치단체에 취득세를 신고·납부해야 한다. 부동산을 유상으로 취득하는 경우 원칙적으로 4%의 취득세율이 적용되는데 서민 주거안정을 목적으로 주택에 한해서는 1%~3%의 특례세율이 적용된다.

1. 개인(사업자등록 여부 불문)

2020년 1월 1일부터 1세대가 4주택 이상의 주택을 유상으로 취득하는 경우에는 1%~3%의 특례세율이 적용되지 않고 4%의 일반 취득세율이 적용된다.

2. 법인

법인은 4주택 이상을 취득하는 경우에도 4%의 세율이 적용되지 않고 1%~3%의 특례세율이 적용된다. 다만, 대도시 내에서 법인을 설립한 후 5년 이내 대도시 내의 주택을 취득하는 경우에는 취득세율이 중과적용된다는 것과 법인설립 시 특수관계자가 아닌 제3자를 주주로 등재하는 경우에는 추후 지분변동 시 과점주주 간주취득세 문제가 발생할 수 있다는 점을 주의해야 한다.

 

<2> 보유단계

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택을 보유한 경우에는 주택소재지 관할지방자치단체장이 7월과 9월에 재산세를 부과하고, 주소지 관할세무서장이 12월에 종합부동산세를 부과한다.

1. 개인(사업자등록 여부 불문)

종합부동산세에서 규정하는 1세대 1주택에 해당하는 경우에는 종합부동산세 계산 시 공제액이 6억원에서 9억원으로 상향되고, 고령자 세액공제(1세대 1주택자가 60세 이상)와 장기보유자 세액공제(1세대 1주택자가 주택을 5년 이상 보유) 혜택을 적용받을 수 있다.

2. 법인

법인은 주택을 1채만 소유한 경우에도 종합부동산세에서 규정한 1세대 1주택 혜택규정을 적용받을 수 없다. 또한, 2020년 6월 17일 발표한 정부의 부동산대책으로 인하여 법인이 보유한 주택에 대해서는 종합부동산세 계산 시 6억원 공제를 받을 수 없으며 종합부동산세 세율 적용 시 개인에 대한 세율 중 최고세율(3%,4%)을 단일세율로 적용받게 된다.

 

<3> 양도단계

1. 개인(사업자등록을 하지 않은 경우)

사업자등록을 하지 않은 개인이 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 신고·납부하게 된다. 양도하는 주택이 1세대 1주택 비과세에 해당하거나 3년 이상 장기 보유한 주택으로서 장기보유특별공제를 적용받는 경우에는 세부담이 줄어들지만 조정대상지역 내에 소재한 주택으로서 중과세 대상에 해당하거나 주택 취득 이후 단기간 내에 양도를 함으로써 단기세율(40%,50%)을 적용받는 경우에는 세부담이 증가하게 된다.

2. 개인(사업자등록을 한 경우)

부동산매매로 사업자등록을 한 개인사업자가 주택을 양도하는 경우 사업소득에 해당해 종합소득세를 신고·납부하게 된다. 부동산매매업은 원칙적으로 사업과 관련된 모든 지출이 필요경비로 인정되기 때문에 양도소득세에서는 인정받지 못했던 이자비용, 수선비 등을 모두 필요경비로 인정받을 수 있으며 주택 취득 이후 단기간 내에 양도를 하는 경우에도 단기세율을 적용받지 않는 장점이 있다. 다만, 근로소득 등 다른 종합소득이 있는 경우 합산과세되면서 높은 세율구간을 적용받게 되어 세부담이 증가할 수 있는 단점이 있고, 비교과세 규정으로 인해 조정대상지역 내의 중과대상 주택을 양도하는 경우 양도소득세만큼 세금을 납부하게 되어 부동산매매 개인사업자의 장점이 사라지게 된다. 또한, 국민주택규모 초과 주택을 양도하는 경우 원칙적으로 건물분에 대한 부가가치세(건물분 양도금액의 10%)가 과세되므로 주의해야 한다.

3. 법인

법인이 주택을 양도하는 경우 법인세를 신고·납부하게 된다. 법인은 사업과 관련된 모든 비용을 필요경비로 인정받을 수 있다는 점과 낮은 법인세율(10%~25%)을 적용받는다는 장점이 있다. 다만, 법인이 보유한 주택을 양도하는 경우 기본 법인세율에 토지 등 양도소득에 대한 법인세율(20%)이 추가 과세되며, 법인의 이익금액을 주주나 대표이사가 가져가기 위해서는 별도로 배당소득세나 근로소득세를 납부해야 하는 단점이 있다. 또한, 개인사업자와 마찬가지로 국민주택규모 초과 주택을 양도하는 경우 건물분에 대한 부가가치세가 과세되며, 주택을 취득한 후 단기간 내에 양도하는 경우에도 단기세율이 적용되지 않지만 조정대상지역내에 소재하는 중과대상 주택을 양도하는 경우에는 개인사업자와 달리 중과세율이 적용되지 않으며, 개인사업자의 경우 대표자의 인건비를 필요경비로 인정받을 수 없지만 법인의 경우 대표이사의 인건비를 필요경비로 인정받을 수 있다는 점도 주의하자.

각 투자방법별로 유리한 상황이 존재하기 때문에 세금을 가장 적게 내는 투자방법은 상황에 따라 다르다. 따라서 개인상황에 맞는 최선의 투자방법이 무엇인지를 종합적으로 판단할 수 있어야 한다. 여러 차례의 부동산대책과 법령의 개정으로 부동산 관련 세금이 더욱 복잡해지고 있는 현실 속에서 전문가의 상담을 받아 최선의 선택을 하도록 하자.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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