Ⅰ. 양도소득세
1 과세대상
11. 2주택 중과 제외되는 기준시가 1억원 이하 주택 판단 시 다가구주택의 기준시가 계산방법
■사실관계
•질의자(갑)는 2개의 주택을 보유 중임.
- A주택:◎◎시 ☆☆구 소재 다세대 주택(2009.**.**. 취득)
- B주택(이하 “쟁점다가구주택”):◎◎시 ☆☆구 소재 다가구 주택으로 지분 일부(62.29/186.87)를 보유 중임(2015.**.**. 취득).
<B주택 건물의 등기부 내역>
*B주택은 각 층별로 분양되어, 현재 각 층별 1가구씩 총 3가구가 거주 중이며, 대지와 건물 지분을 각 가구별 1/3씩 공유하고 있다.
**B주택은 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목 다가구주택에 해당하는 것으로 전제로 한다.
•2018.**.**. B주택 보유지분(62.29/186.87) 전부를 매도하는 계약을 체결했다(잔금일:2018.**.**.).
■질의내용
•「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제9호에 의해 1세대 2주택 양도소득세 중과대상에서 제외하는 기준시가 1억원 이하의 주택 판정 시 다가구 주택의 기준시가 계산방법
① 주택 전체를 하나의 주택으로 보아 계산 vs ② 각 호수별로 계산
■회신문
•「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 3가구가 각각 1/3지분씩 소유하고 있는 경우 해당 다가구주택은 「소득세법 시행령」 제155조 제15항에 따라 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이며, 이 때 같은 영 제167조의10 제1항 제9호의 기준시가는 고시된 개별주택가격에 주택 전체 면적에서 구획된 부분의 주택 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
■검토내용
•소득법 §104⑦에서 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 중과하도록 하고 있으며,
- 소득령 §167의10①에서 중과대상 주택으로 보지 않는 예외적인 경우를 열거하면서 그 중 하나로 “양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택”을 규정하고,
- 소득령 §167의10②에서는 같은 조 제1항을 적용할 때 소득령 §167의3②~⑧의 규정을 준용하도록 하고 있다.
•소득령 §167의3 ②에 의하면 다가구주택은 소득령 §155⑮을 준용하여 원칙적으로 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되,
- 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
•따라서, 다가구주택을 단독주택으로 보는 경우는 해당 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우를 전제하는 것으로
- 이때, 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우는 1인이 다가구주택 전체를 소유하고 있다가 그 다가구주택 전체를 일괄양도하는 경우를 말하며,
- 본 건 사례의 경우처럼 처음부터 다수인이 다가구주택을 지분별로 소유하고 있는 경우에는 원천적으로 이에 해당하지 않는다.
•본 건 사례의 경우 쟁점다가구주택은 총 3개 층(지하1층 및 지상2층)으로 이루어져 있고, 각 층별 면적이 62.29㎡로 동일하며, 한 층에 한 가구씩 독립해 거주하고 있으므로,
- 소득령 §167의3②에 따라 각 층별로 각각 하나의 주택으로 보며,
- 이때 기준시가는 전체 주택을 각 가구별로 1/3씩 소유하고 있는바, 주택 전체의 기준시가 중 1/3에 해당하는 가액을 기준으로 1억원을 초과하는지 판단해야 한다.
■관련법령
•소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
•소득세법 시행령 제167조의10 【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】
•소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
•서면-2015-부동산-22301, 2015.03.11.
귀 질의 1)의 경우 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호가목의 규정을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 임대기간과 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역 3억원) 요건을 적용한다.
12. 실제 경매로 취득한 가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액 산정방법
■사실관계
•갑은 1991.**.**. ☆☆광역시 소재 588평의 토지 중 200평(지목 유지*, 이하 “쟁점토지1”)을 매매로 취득했고,
*물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 호수, 연못 등의 토지
- 2000.**.**. 쟁점토지1과 동일한 지번의 토지 200평(이하 “쟁점토지2”)을 법원에 강제경매를 통해 낙찰받았다.
•갑은 쟁점토지1과 쟁점토지2를 을 법인에게 30억원에 매각하기로 계약을 체결하고 2017.**.**. 잔금을 수령했다.
•갑은 쟁점토지1의 실제 취득가액을 알 수 없어 환산취득가액을 산정하고자 하였으나, 쟁점토지1의 개별공시지가는 1998년에 최초로 공시되었고,
- 쟁점토지2에 대한 경매 낙찰가액을 확인하기 위해 ☆☆지방법원 민사신청과에 낙찰관련 서류의 열람 및 발급을 요청했으나
- 낙찰관련 모든 장부와 서류가 보존기간 만료로 폐기되어 열람 및 발급이 불가능하다.
■질의내용
•(질의1) 쟁점토지1의 실제 취득가액을 알 수 없어 환산가액을 적용하는 경우 인근 유사토지의 기준시가를 적용할 수 있는지 여부
•(질의2) 경매로 취득한 쟁점토지2의 가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액을 환산가액으로 적용할 수 있는지 여부
■회신문
•취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용하는 것이며, 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 해당 토지의 취득 당시 개별공시지가가 고시되지 않은 경우, 주변 유사토지의 기준시가를 해당 토지의 취득 당시 기준시가로 보아 환산가액을 산정할 수는 없다.
■검토내용
(질의1)
•토지의 실제 취득가액을 알 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용해 취득가액을 산정하며,
- 환산가액으로 취득가액을 산정하는 경우 기준시가는 개별공시지가를 이용한다.
•다만, 취득 당시 개별공시지가가 없는 경우 개별공시지가가 고시되지 않은 사유에 따라 기준시가를 산정할 수 있는 방법이 2가지로 구분된다(소득령 §164).
- (① 개별공시지가 누락 등) 개별공시지가가 고시되지 않은 토지와 지목·이용상황 등 지가형성 요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 한다.
- (② 1990.8.30. 전 취득) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지는 1990.1.1. 기준 개별공시지가를 기준으로 취득 당시 기준시가를 환산해 계산한다.
•갑이 취득한 쟁점토지1은 1991.7.16. 취득한 토지로 ②의 방법을 적용할 수 없으며
- 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」은 1989.4.1. 제정되어 1989.7.1. 시행되었고, 공시기준일은 매년 1.1.로 1990.1.1. 토지에 대한 공시지가가 최초로 고시되었는바
- 쟁점토지1의 개별공시지가는 1998년에 최초로 고시되었으므로 1990년부터 1997년까지는 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 것으로 보여진다.
•따라서 쟁점토지1의 개별공시지가는 위 ①의 방법에 따라 쟁점토지1과 지목·이용상황 등 지가형성 요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 봄이 타당하다.
(질의2)
•실제 취득가액을 알 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용하도록 규정하고 있으며,
- 국가기관의 경매로 낙찰받은 경우 별도 적용되는 규정은 없는바, 실제 취득한 경매가액을 알 수 없는 경우에도 기타의 경우와 동일하게 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용할 수 있다.
■관련법령
•소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
•소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】
13. 새로운 기준시가가 고시되지 않아 취득 당시 기준시가가 없는 경우 환산취득가액 산정방법
■사실관계
•1996.**.**. 갑은 서울 소재 아파트 1채(이하 “쟁점주택”)을 취득한 후 2016.**.**. 1,580백만원에 양도했으나,
- 실제 취득가액을 알 수 없어 환산취득가액을 적용하고자 하며, 고시된 공동주택 가격은 다음과 같다.
<공동주택가격>
•갑은 양도 시 중개수수료 1000만원을 지급했다.
■질의내용
•취득 당시 공동주택가격이 공시되지 않은 경우 환산취득가액 계산방법 및 환산취득가액 적용 시 양도과정에서 실제 발생한 경비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
■회신문
•취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하여 취득가액을 「소득세법」(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액으로 하는 경우로서 취득 당시 공동주택가격의 결정·고시가 누락된 경우에는 같은 법 시행령(2016.12.5. 대통령령 제27653호로 개정되기 전의 것) 제164조 제11항에 따라 관할세무서장이 평가한 가액을 적용한다. 이 경우 기타 필요경비는 같은 법 제97조 제2항 제2호 단서에 해당하는 경우를 제외하고는 같은 법 시행령 제163조 제6항에 따른 금액을 공제한다.
■검토내용
(환산취득가액의 산정)
•취득 당시 실제 거래가액이 확인되지 않는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용하는 것이며,
- 환산가액은 양도가액을 양도 당시의 기준시가로 나눈 뒤, 취득 당시의 기준시가를 곱하여 산정하는 것으로(소득령 §176의2②) 양도 당시와 취득 당시 기준시가가 확인돼야 적용 가능하다.
•토지의 실제 취득가액을 알 수 없어 환산가액을 적용하는 경우에 있어 기준시가가 없는 경우
- 신규등록, 개별공시지가 결정·고시 누락 등의 이유로 개별공시지가가 없는 토지는 세무서장이 평가한 가액으로 하도록 규정하고(소득법 §99①(1), 소득령 §164①),
- 새로운 기준시가가 고시되기 전 취득 또는 양도하여 개별공시지가가 없는 경우에는 직전의 기준시가에 의하도록 규정하고 있다(소득령 §164③).
•즉, 소득령 §164①과 §164③을 비교하면, 매년 기준시가를 고시한 경우에는 취득 또는 양도시점에 기준시가가 없더라도 소득령 §164③에 따라 직전 고시된 기준시가를 적용하는 것이나,
- 매년 고시해야 할 기준시가가 고시되지 않아 기준시가가 없는 경우에는 소득령 §164①에 따라 새로 기준시가를 산정함이 타당하다.
•주택의 경우에도 토지의 경우와 같이 개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우 관할세무서장이 평가하도록 규정했으며(소득령 §164⑪),
- 개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우를 토지의 경우처럼 별도로 구분해 규정하고 있지는 않으나, 조문의 전체적인 구조상 토지의 경우에 준하여 판단하는 것이 합리적이다.
•갑은 1996.**.**. 쟁점주택을 취득했으나, 1994.7.1.과 1997.5.1.의 공동주택가격만 고시되었을 뿐 취득일이 속하는 1996년도에는 공동주택가격이 고시되지 않았고,
- 1995년과 1996년도 국세청장이 고시한 기준시가 내역을 살펴보면 쟁점주택이 속하는 아파트는 해당 연도에 기준시가 고시대상에 포함되지 않았음을 알 수 있다.
- 따라서 공동주택가격의 결정·고시가 누락된 주택으로 보아 소득령 §164⑪에 따라 관할세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 보는 것이 타당하다.
(필요경비의 계산)
•취득가액을 실지거래가액으로 하는 경우 자본적지출액과 양도비용은 실제 소요된 비용을 공제하는 것이나
- 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가로 하는 경우에는 필요경비 개산공제액을 공제하도록 규정했으므로(소득법 §97②),
- 실제 소요된 자본적지출액, 양도비용이 확인되는 경우에도 양도가액에서 공제할 수 없다.
■관련법령
•소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
•소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
•소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】
14. 단순교환으로 취득한 자산을 양도 시 양도가액을 실거래가로 하는 경우 취득가액
■사실관계
•2015.**.**. 갑은 2007.**.**. 매입한 ◇◇도 소재 토지(전, 1,028㎡)를 을이 소유하고 있는 아래의 ☆☆소재 토지와 별도의 대금지급 없이 교환했다.
- 갑은 ◇◇도 소재 토지에 대한 양도소득세 신고 시 양도가액, 취득가액 모두 기준시가로 신고한다(신고서에는 실지거래가액으로 표시).
- 2014.**월 ☆☆소재 토지에 대한 근저당권 설정 시 감정평가액은 268,576,000원이며, 해당 채무는 갑이 인수하는 조건이다.
•갑은 교환으로 취득한 ☆☆소재 토지를 특수관계 없는 자에게 2016.**월 양도 예정.
■질의내용
•교환으로 취득한 토지를 양도하는 경우 해당 토지의 취득가액
■회신문
•교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우 양도하는 자산의 취득가액은 취득당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것이며, 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 단순교환인 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용한 가액에 의한다.
■검토내용
•갑이 ☆☆소재 토지 양도 시 양도가액을 실지거래가액에 따라야 하므로 동 취득가액도 실지거래가액에 따라야 한다.
- 실지거래가액의 범위에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액이 적용되는 경우 해당가액이 포함된다(소득법 §100①).
•그런데 교환거래에 있어 실지거래가액은 대상 목적물에 대한 시가 감정을 통해 감정가액 차액에 대한 정산 등의 절차를 수반하는 경우를 말하고 단순교환인 경우에는 실지거래가액이 있다고 볼 수 없다(서울고법 2009누31528, 2010.5.11. 외).
- 갑의 ☆☆소재 토지 취득 시 교환거래계약서를 보면 교환 목적물의 평가액 및 실지거래가액이 기재되어 있지 않고, 단순히 맞교환하는 것으로 표시되어 있는바 취득가액에 해당하는 실지거래가액이 있는 경우로 볼 수 없다.
•실지거래가액이 없는 경우 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가 순서로 적용하는 것이며,
- ☆☆소재 토지의 매매사례가액은 확인되지 않고, 근저당권 설정 시 평가한 감정가액은 취득일(2015.**.**.) 전 3개월 이내의 감정가액이 아니므로 해당 감정가액을 ☆☆소재 토지의 취득가액으로 볼 수 없다.
•따라서, 갑이 ☆☆소재 토지를 양도 시 양도가액을 실지거래가액으로 적용하는 경우 취득가액은 환산취득가액을 적용해야 한다.
■관련법령
•소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
•소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
•소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
