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법원 계류 중인 임대료·임대차 계약은 판결 확정되는 때가 ‘공급시기’
법원 계류 중인 임대료·임대차 계약은 판결 확정되는 때가 ‘공급시기’
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.09.11 14:32
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사업의 양도

 

23. 사업자가 사업용부동산의 사용권을 법인에 출자하는 경우 공급시기

 

 

 

 

■사실관계

•신청인은 AA공사 소유의 상가에 대한 사용권(사용기간 10년간)을 ○○○백만원에 현물출자받고 신청인의 기명식 상환우선주를 교부하기로 하는 신주인수계약을 체결하고 법원에 현물출자등기를 신청할 예정이다.

 

■질의내용

•사업자가 사업용부동산의 사용권을 법인에 출자하는 경우 사용권 출자에 대한 공급시기

 

■회신문

•사업자가 본인의 사업용부동산에 대한 사용권만을 다른 법인에 출자하고 그 대가를 주식으로 교부받은 경우 다른 법인에 부동산임대용역을 공급하는 것이므로 그 공급시기는 「부가가치세법 시행령」 제29조 제2항 제2호에 따라 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이 되는 것이나,

- 해당 공급시기가 되기 전에 부동산임대용역에 대한 대가의 전부를 받고, 그 받은 대가에 대해 같은 법 제32조에 따른 세금계산서 또는 제36조에 따른 영수증을 발급하면 그 세금계산서 등을 발급하는 때를 공급시기로 본다.

 

■검토내용

•현물출자는 법인이나 공동사업(「민법」 상 조합)에 대부분 부동산과 기계장치에 대한 소유권을 이전하고 그 대가로 주식이나 출자지분을 받는 유상거래이다.

- 이처럼 사업자가 사업에 사용하던 부동산 등 그 자산 자체를 현물출자하는 경우 재화의 공급에 해당하고 사업자가 재화를 법인에 현물출자하는 경우에는 현물출자로서의 이행이 완료되는 때가 공급시기로서

- 이 경우 이행이 완료되는 때란 「상법」 제295조 제2항에 따라 출자의 목적인 재산을 인도하는 때이며, 등기·등록 그 밖의 권리의 설정 또는 이전을 요할 경우에는 이에 관한 서류를 완비해 발급하는 때를 말한다(부가통칙 15-28-1).


•한편 「상법」 상 부동산, 부동산상의 권리, 기계장치 등의 사용권리를 현물출자하는 것을 금지하지 않고 신청서상의 사실관계와 같이 사용시간(임대차기간 10년)과 그 사용대가(임대료)가 정해져 있으며 그 대가로 주식을 교부받는 바,

- 이는 「민법」 제609조에 따른 사용대차가 아니라 같은 법 제618조에 따른 임대차계약에 해당하고 그러하다면 신청인은 법인에 부동산임대용역을 제공하기로 하고 그 대가를 주식으로 받은 것에 불과하다.


•본 건 부동산의 사용권 출자가 부동산임대업으로서 용역의 공급에 해당하고 임대차기간(10년)의 임대료를 현물인 주식으로 일시에 선불로 받은 경우에 해당하며 부동산임대업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우

- 해당 임대용역의 공급시기는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일로 하되 해당 공급시기가 도래하기 전에 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고 이와 동시에 그 받은 대가에 대해 세금계산서를 발급하는 경우에는 그 발급하는 때를 해당 용역의 공급시기로 본다.

 

■관련법령

•부가가치세법 제16조 【용역의 공급시기】

 

24. 계약해제 시 위약금 부담 없는 아파트 매매 시 공급시기

 

 

 

 


■사실관계

•공급자는 과세대상 주택을 신축분양하는 사업자로서

- 분양촉진 목적으로 분양계약자가 계약 후 3개월 이내에 계약금과 1차·2차 중도금을 완납한 경우 해당 주택에 소유권 이전등기 없이 입주해 거주하고 2차 중도금 지급일 이후 21개월 이내에 잔금을 납부하도록 약정했다(공급계약 제1조).

 

 

 

•수분양자는 2차 중도금 납부금 대출은 공급자가 지정하는 금융기관에서 대출신청을 하며 수분양자의 결격사유로 대출실행이 되지 않을 때에는 직접 분양대금을 납부해야 하고

- 대출일로부터 공급계약일 3년 경과시까지 발생되는 위 대출금에 대한 이자는 공급자가 부담하며, 계약자 명의변경(전매 등)은 수분양자가 잔금을 완납한 경우 또는 공급자가 승인한 경우에만 허용된다.


•수분양자는 계약상 잔금일 이전(잔금일 2개월 전~잔금일)에 계약해제를 요구할 수 있고, 공급자는 요구에 응해야 하며 수분양자가 계약해제를 요구하지 아니하는 경우 입주할 의사가 있는 것으로 간주되어 잔금을 납부하고 수분양자의 부담으로 소유권 이전절차를 완료해야 한다.


•공급자는 수분양자의 계약해제 요구에 따라 계약이 해제되는 경우 수분양자의 주택명도를 조건으로 하여 이미 받은 분양대금을 계약일부터 3년 내에 반환하되 반환할 금액에서 공급자가 대납한 대출이자금을 공제하는 것으로 하고 수분양자는 중도금 대출금을 상환해야 한다.

 

■질의내용

•과세대상 주택의 분양계약에서 계약금과 중도금을 납부한 수분양자가 소유권 이전등기 없이 주택에 입주해 사용한 후 잔금지급일(입주 후 21개월 경과)이 도래하면 분양계약을 해제하거나 잔금을 납부하고 주택구입하는 것 중 하나를 선택할 수 있는 권리부여 시 공급시기

 

■회신문

•사업자가 아파트를 매매하면서 그 매매대금을 계약금, 중도금 및 잔금으로 나누어 받되 계약금 수수일부터 잔금 수수일까지의 기간이 6개월 이상이고, 매입자가 중도금을 완불하면 입주할 수 있되 잔금을 완불해야 소유권을 이전해 주며, 매입자가 매매계약 내용을 지키지 않는 경우 위약금을 부담하되 잔금일 이전 일정기간에 매매계약 해제를 요청하는 경우 위약금을 부담하지 않는다는 매매계약을 체결한 경우, 사업자의 아파트 매매에 따른 공급시기는 「부가가치세법」 제9조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제21조 제1항 제4호에 따라 대가의 각 부분을 받기로 한 때이다.

 

■검토내용

•매매계약 등 법률행위에 있어서의 “조건”이란 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실에 의존하게 하는 법률행위의 부관을 말하는 것인바

- 조건에는 그 조건이 성취되면 비로소 법률행위의 효력이 발생하는 경우인 ‘정지조건’과 조건이 성취되면 이미 발생한 효력이 소멸하는 경우인 ‘해제조건’이 있다(민법 §147).


•반환조건부·동의조건부 등 조건부 판매의 경우 재화의 인도 여부에 불구하고 그 조건이 성취되는 때에 비로소 공급시기가 도래하는 것으로 규정한 이유는

- 조건이 성취되기 전까지는 그 공급계약의 효력발생이 정지되었다가 조건 성취 후 비로소 계약효력이 발생되는 거래이기 때문일 것인바 여기서 말하는 조건은 정지조건에 한정되는 것으로 봄이 타당하다.


•따라서, 본 건과 같이 분양계약의 체결과 함께 그 효력이 발생하여 수분양자는 계약금과 1차·2차 중도금을 기한 내에 납부하고, 공급자는 수분양자에게 주택을 인도하는 계약상의 의무를 부담하도록 하되

- 일정 시점에 수분양자가 계약해제의사를 표시하면 계약의 효력을 소멸시키고 해제의사를 표시하지 아니하면 본래대로 계약의 효력을 지속시켜 최종 확정하는 거래의 경우에는

- 계약상 의무의 이행인 주택을 인도한 때 또는 계약금·중도금을 받기로 한 때에 공급시기가 도래한 것으로 보았다가 계약해제가 된 경우에 「부가가치세법 시행령」 제59조 제1항 제2호에 따라 공급을 취소하는 수정세금계산서를 발급하는 것이 타당하다.


•한편, 중간지급조건부 공급이란 ①재화가 ‘인도’되기 전 또는 ‘이용가능’하게 되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 ②계약금 지급기일부터 잔금의 지급기일까지의 기간이 6개월 이상인 경우를 말하는 것으로

- ①의 요건에서 ‘인도’ 또는 ‘이용가능’은 원칙적인 재화공급시기의 도래요건에 해당하는 것이고(부가법 §9) 원칙적인 재화공급이란 재화에 대한 사용·소비·처분의 권한, 즉 실질적 소유권이 이전되는 것을 말하는 것이므로(대법 2006.10.13. 선고, 2005두2926 같은 뜻)

- 중간지급조건부로 보기 위한 ①의 요건규정의 뜻은 원칙상의 공급시기가 도래하기 전에 즉, 재화에 대한 실질적 소유권을 이전하기 전에 대가를 분할하여 지급하는 경우로 풀이하는 것이 타당하다.


•따라서 본 건의 경우 계약금을 지급한 후 약 24개월 동안 1차·2차 중도금과 잔금을 분할하여 지급하도록 약정하고 있으므로 「부가가치세법 시행규칙」 제9조 제1항에 따른 중간지급조건부 공급에 해당하며 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때로 봄이 타당하다.

 

■관련법령

•부가가치세법 시행령 제21조 【재화의 공급시기】

 

25. 임대차계약의 유효여부 등이 법원의 판결에 의하여 확정되는 경우 부동산임대용역의 공급시기

 

 

 


■사실관계

•신청인들(AAA빌딩 공동임대인으로 이하 “임대인”)은 임차인과 아래와 같은 조건으로 임대차계약을 체결했다.

- 임대차계약 주요사항

① 임대차 기간:20×1.7.15.~20×8.7.14.

② 임대차보증금:××억원

③ 임대료:○○○백만원을 매월 30일까지 후불 지급

④ 관리비:○○○백만원을 매월 30일까지 후불 지급


•임대인은 20×5.5. AAA빌딩 전부를 아들에게 증여했으며 20×5.6.초 아들은 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하고, 임대인은 아들로부터 건물을 임차해 임차인에게 전대하는 내용으로 사업자등록 정정신고를 했다.


•임차인은 20×5.8. 임대인이 선량한 관리의무를 이행하지 않았다는 이유 등으로 보증금반환청구 등의 소를 제기했고, 20×5.12. 무단 퇴거해 새로 취득한 빌딩으로 이전했으며

- 임대인은 20×5.12. 그동안의 미지급된 임대료를 지급하라는 반소를 제기해 당초 임대차계약은 계속하여 유효하다는 취지로 소송 대응 중이다.

 

■질의내용

임차인이 임대인에게 귀책사유가 있음을 이유로 임대차계약의 해지 및 부당이득반환·손해배상청구 소송을 제기하고, 임대인은 반소청구해 법원에 계류 중인 경우 부동산임대용역의 공급시기가 언제인지 여부

 

■회신문

•부동산 임대용역의 공급시기는 「부가가치세법」 제16조 제2항 및 같은 법 시행령 제29조 제1항 제4호의 규정에 따라 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기에 해당한다. 다만, 임대차계약의 유효여부, 임대보증금반환, 임대료 등(이하 “임대료 상당액 등”)의 소송으로 임대료 상당액 등이 법원의 판결에 의하여 확정되는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제29조 제2항 제1호 규정에 의하여 해당 임대료 상당액 등이 법원의 판결에 의하여 확정되는 때가 공급시기에 해당한다.

 

■검토내용

•용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로(부가법 §11①)

- 임대차계약의 유효여부 및 임대보증금 반환, 임대료 상당액 등의 소송 중에도 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고, 임차인으로부터 그 대가를 받거나 승소해 임대료 상당액을 지급받은 경우 해당 상당액은 실질적인 임대료로 보아 부가가치세가 과세된다.


•「부가가치세법」 제16조 제1항에서 용역의 공급시기는 역무의 제공이 완료되거나 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때로 규정하면서

- 예외적으로 ‘공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우’와 같이 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등에 있어서는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 용역의 공급시기로 규정하고 있다(부가령 §29①(4)).


•이 경우 ‘공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우’라 함은 부동산임대, 선박의 운항관리, 판매대행 등의 경우와 같이 공급단위를 구획할 수 없이 계속적으로 잇대어 역무를 제공하거나 재화 또는 시설물, 권리를 사용하게 하는 것을 말하며, 부동산임대용역의 공급은 위의 경우에 해당해 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기에 해당한다.

- 다만, 부동산임대용역의 공급에 있어서 ‘역무의 제공이 완료되는 때 또는 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 없는 경우’에는 ‘역무의 제공이 완료되고 공급가액이 확정되는 때’를 공급시기로 규정하고 있다(부가령 §29②(1)).


•본 건의 경우 부동산임대용역 공급에 해당하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기이지만, 임대차계약의 유효여부, 임대보증금 반환, 임대료 등의 소송이 진행 중인 경우로서

- 임대료 상당액이 확정되지 않아 공급가액을 알 수 없어 「부가가치세법 시행령」 제29조 제2항 제1호에 따라 ‘역무의 제공이 완료되는 때 또는 대가를 받기로 한 때‘를 공급시기로 볼 수 없는 경우에 해당한다고 봐야 할 것으로

- 해당 임대료 상당액 등에 대한 용역의 공급시기는 법원 판결에 따라 임대료 상당액 등이 확정되는 때로 봐야 할 것이다.


•기존 회신에서도 임대차계약의 유효여부, 임대보증금, 임대료 등의 소송이 진행 중인 경우에 「부가가치세법 시행령」 제29조 제2항 제1호 규정에 따라 해당 임대료 등에 대한 공급시기를 ‘역무의 제공이 완료되고 공급가액이 확정되는 때’인 법원의 판결에 의하여 확정되는 때로 보고 있다(서면3팀-732, 2005.5.27;부가가치세과-731, 2009.5.28 외 다수).

 

■관련법령

•부가가치세법 시행령 제29조 【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기】

 

26. 재화를 장기할부로 판매하면서 매출채권을 제3자에게 양도하기로 약정한 경우 공급시기

 

 

 

 

■사실관계

•신청법인은 장례사업, 결혼예식사업, 여행사업 등을 영위하는 상조전문회사로 2015년부터 전자제품(안마기, 냉장고 등)을 상조상품과 결합(이하 “상조결합상품”)하여 장기할부판매하고 있다.


•신청법인은 상조결합상품을 전자제품의 가격에 따라 최소 36개월에서 48개월까지 장기할부판매 형태로 판매하고 자금의 조기회수를 위해 갑캐피탈과 팩토링거래약정서를 맺어 매출채권을 양도하고 있으며

- 이를 위해 상조결합상품을 할부판매 시 상품구매자들에게 갑캐피탈 신용정보제공 동의서를 별도로 받고 있다.


•신청법인과 갑캐피탈이 약정한 팩토링거래약정서에는 신청법인이 전자제품 할부매출채권을 갑캐피탈에 양도*하고 갑캐피탈로부터 해당 채권의 회수업무를 위탁받아 신청법인이 매출채권 회수했다.

*채권양도 수수료는 할부채권 금액의 15% 가량(36개월 할부채권 기준) 지급


•신청법인은 장기할부채권 양도금액을 부가가치세 공급가액에 포함하여 부가가치세를 신고·납부했으나 “장기할부판매 후 할부채권 양도 시 채권양도와 관계없이 구매자의 장기할부 권리가 유지되는 경우 실질과세의 원칙에 따라 장기할부판매로 봐야 함”이라고 결정한 조세심판결정(2018서0775, 2018.6.5.)에 따라 경정청구를 했다.

 

■질의내용

•상조전문회사가 상조상품과 전자제품을 결합한 상품을 장기할부로 판매함과 동시에 상품구매자의 동의를 얻어 그 매출채권을 금융업자에게 양도하는 경우 해당 전자제품의 공급시기

 

■회신문

•상조전문회사가 상조상품과 전자제품을 결합한 상품을 장기할부판매함과 동시에 상품구매자의 동의를 얻어 전자제품 매출채권을 금융업자에게 양도하고 전자제품 공급대가를 일시에 회수하는 경우 해당 전자제품의 공급시기는 「부가가치세법」 제15조에 따라 해당 결합상품을 인도하는 때(매출채권을 금융업자에게 양도하는 때)이다.

 

■검토내용

•장기할부판매란 재화를 공급하고 그 대가를 월부·연부 그 밖의 부불방법에 따라 받는 경우로 ①대가를 2회 이상으로 분할해 받고 ②해당 재화의 인도일의 다음 날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상*인 판매계약을 말하며

*재화의 인도일의 다음날부터 최종부불급의 지급기일까지의 기간이 1년 이상으로 확정되어 있지 않는 경우에는 장기할부판매에 해당되지 아니한다.

- ①과 ②를 모두 충족한 판매의 경우 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 했다.


•할부매출채권을 상품구매자로부터 직접 회수하지 아니하고 상품구매자의 승낙을 얻어 제3자에게 매출채권을 양도해 재화의 판매대금(공급대가)을 일시에 회수하고 제3자에게 매출채권을 양도한 이후에는 판매대금의 회수위험을 제3자가 부담하게 되므로 공급자(장기할부판매자)은 회수위험을 부담하지 아니하는 바

- 상품구매자와의 계약(형식)으로는 재화를 장기할부판매에 해당하는 것이나 그 대금의 회수(형식)는 재화의 인도시점(매출채권 양도시점)에 이루어지므로

- 장기할부판매 요건인 ①대가를 2회 이상으로 분할하여 받고 ②해당 재화의 인도일의 다음 날부터 최종할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 판매계약을 충족하지 못한 것이므로

- 사업자가 재화를 장기할부판매함과 동시에 해당 매출채권을 다른 사업자에게 양도하고, 그 매출채권에 대한 회수위험이 채권 양수인에게 모두 귀속되는 경우 해당 재화의 공급시기는 매출채권의 양도시기(재화의 인도시기)가 된다.

 

■관련법령

•부가가치세법 제15조 【재화의 공급시기】

 

 


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