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경매 부동산 취득때(전 소유자에) 지급한 이사비용, ‘화해비용’ 해당 안돼
경매 부동산 취득때(전 소유자에) 지급한 이사비용, ‘화해비용’ 해당 안돼
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.09.11 14:34
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Ⅰ. 양도소득세

필요경비 및 이월과세
 

23. 84년 이전 취득한 환지예정지 지정토지의 취득가액 산정방법

 

 

 


■사실관계

•1974.**.**. △△시 ☆☆구 ○○동 ○○○-○○번지 토지 277㎡ 취득


•1983.**.**. 환지예정지 지정공고(환지예정지 권리면적:208.8㎡)


•1988.**.**. 환지확정 처분공고(환지확정지 교부면적:208.5㎡, 0.3㎡ 청산금 수령)

- 환지 후 토지:△△시 ☆☆구 ○○동 ○○○-○○번지


•2018.**.**. 환지 후 토지 양도

 

■질의내용

1984.12.31. 이전에 취득하고, 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 환산취득가액 계산 시 취득당시 기준시가 산정방법

 

■회신문

•1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 양도한 경우 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항 제2호에 따라 환산가액으로 계산할 때 해당 규정의 계산식 분자의 「취득당시의 기준시가」는 같은 법 시행규칙 제77조 제1항 단서에 따라 환지예정면적(귀 질의의 경우 권리면적에서 환지청산금에 상당하는 면적을 차감한 교부면적)에 「소득세법」 부칙(제4803호, 1994.12.22.) 제8조에 따른 의제취득일 당시의 단위당 기준시가를 곱하여 산정한다.

 

■검토내용

•양도차익 산정 시 토지의 기준시가는 원칙적으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가에 따르는 것인데(소득법 §99①(1))

- 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」1) 시행으로 개별공시지가가 최초 고시된 ’90.8.30. 이전에 취득한 경우에는 최초 고시가액을 지방세법상 시가표준액2) 변동비율에 의해 취득당시 가액으로 환산3)하는 것이고,

1) 공시지가제도 시행으로 ’89.4.1. 제정, ’05.1.14. 주택가격공시제도 도입에 따라 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」로 전문개정된 후 ’16.1.19. 「부동산 가격공시에 관한 법률」과 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」로 분리된다.


2) 토지등급가격(재재산46014-159, 1996.4.2.)


3) 취득당시 기준시가 환산방법

 

 


- 만약에 토지를 ’84.12.31. 이전에 취득했다면, 실제 취득시기에도 불구하고 양도차익을 계산할 때의 취득시기는 ’85.1.1.*로 간주한다(소득세법 법률 제4803호 부칙 §8).

*「부동산양도 등기전 신고제」 도입(’97년 시행되었다가 등기전산화로 과세자료의 적기수집이 가능하게 됨에 따라 ’02.7. 폐지됨)으로 인한 세액계산 절차 간소화 필요성 및 ’84년 이전 토지등급이 전산화되지 않은 점을 감안한 취지이다.


- 따라서 ’74.**.**. 취득한 “본 건 토지의 ㎡당 기준시가”는 ’90.1.1. 기준 개별공시지가를 지방세법상 시가표준액 변동비율로 역산하여 산출한 “’85.1.1. 기준의 가액”이 되는 것이다.


- 환지처분된 토지의 취득당시 면적 계산은 소득칙§77①에 따르면 양도·취득가액을 기준시가에 의하는 경우로서

1 종전 토지소유자가 환지예정지 또는 환지된 토지를 양도한 경우:취득당시 기준시가는 환지 전의 종전토지 면적을 기준으로 계산하되,

2 환지예정지를 취득한 자가 당해 토지를 양도하는 경우와

3 ’84.12.31. 이전 취득한 토지로서, 취득일 전후를 불문하고 ’84.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 환지예정(교부)면적을 기준으로 취득당시 기준시가를 계산하는 것으로

즉, 환지예정공고 전에 이미 토지를 취득한 경우(1)에는 실제 취득면적을 적용하되, 환지예정공고 후 토지를 취득한 경우(2·3)*에는 예정된 권리면적(양도당시 교부된 경우에는 교부면적)을 적용한다.

 

•소득칙 §77는 문언상 양도 및 취득가액을 기준시가에 따라 산정할 때에만 한정적으로 적용되고, 양도 및 취득가액을 실지거래가액 등으로 산정할 때에는 적용할 수 없는 것으로 보이기도 하나,

- 양도차익을 실지거래가액으로 계산하면서 그 가액이 확인되는 때에는 양도하는 토지가 환지예정 또는 환지처분된 토지인지를 감안할 필요가 없어 명시되지 않았을 뿐

- 당해 규정이 도입된 근본적 취지는 기준시가처럼 양도 또는 취득가액을 토지 면적에 단위 면적당 가액을 곱하여 산정할 때 환지예정 또는 환지처분된 토지의 면적 적용방법을 명확히 하는데 있으므로

- 당해 규정은 기준시가 산정방법에 대한 일반적 규정으로 이해되는바

- 양도차익을 실지거래가액으로 함에 있어 취득가액이 불분명해 환산취득가액을 계산할 때에도 취득당시 기준시가는 당해 규정에 따라 산정함이 타당하다.

 

•종전 해석에서도 환산가액을 계산함에 있어 「도시개발법」 또는 「농어촌정비법」 등에 의한 환지지구 내 토지를 양도하는 경우 양도 또는 취득당시의 기준 시가는 「소득세법 시행규칙」 제77조에 따라 계산하는 것으로 보았다(재산세과-515, 2009.10.21.).

 

•소득칙 §77②에서는 종전토지 소유자(환지공고 전 취득)가 환지청산금을 수령한 경우

“청산금”과 “환지예정(교부) 토지”의 각 양도차익 계산방법을 규정한바

- 청산금은 양도·취득가액을 청산면적을 기준으로 계산해 과세하고,

- 환지예정(교부) 토지는 “환지예정(교부)면적”*과 “종전토지 면적 중 환지예정(교부)면적 상당의 면적”**기준으로 각각 양도가액 및 취득가액을 계산하여 과세한다.
 

 

 

 

•소득칙 §77②은 1 「종전 토지소유자가 환지예정지 또는 환지된 토지를 양도한 경우」에 대한 청산금 처리방법의 보완규정으로서,

- 2 「환지예정지를 취득한 경우」와 3 「의제취득일 전 취득하고, 의제취득일 전에 환지예정지로 지정된 경우」에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않는 점과 기재부의 개정세법 해설내용* 등에 비춰

*개정이유:환지처분 시 토지 대신 환지청산금을 교부받은 경우 양도에 해당되므로 양도·취득가액 계산방법을 명확히 규정


- 새로운 계산방법을 창설한 것이기보다는 청산금이 양도소득세 과세대상인 점을 반영하여 청산금을 지급받은 경우의 양도차익 계산방법을 명확히 한 것으로

- 청산금 수령 시 면적 계산방법에 대한 일반적 규정으로 해석되는바

- 본 건의 경우처럼 3 「의제취득일 전 취득하고, 의제취득일 전에 환지예정지로 지정된 경우」로서 환지청산금을 지급받은 경우에는 소득칙 §77①단서에 따라 같은 항 제2호(환지예정면적 × 취득당시의 기준시가)를 적용하되,

- 해당 산식의 환지예정면적*은 소득칙§77②(2)나목을 반영해 권리면적(208.8㎡)에서 청산면적(0.3㎡)을 차감한 교부면적(208.5㎡)을 적용한다(같은 취지의 종전해석:서일46014-10194, 2001.9.18. 서면4팀-484, 2005.3.31., 서면5팀-3303, 2007.12.26.).

 

 

 

■관련법령

•소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

•소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

•소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

•소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

•소득세법 시행규칙 제77조 【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】

 

24. 경락받은 주택의 점유를 이전받기 위해 전 소유자에게 지급한 이사비용이 소유권 확보를 위한 화해비용에 해당하는지

 

 

 


■사실관계

•2005.**.**. 甲은 ☆☆도 ○○시 ○○구 ○○동 ****-* ○○○아파트 ***동 ***호(이하 “쟁점주택”)를 경매로 낙찰받았다(등기접수일 2005.**.**.).


•2005.**.**. 甲은 쟁점주택의 전소유자 乙에게 집을 비워줄 것을 요청했으나, 乙이 한 달간의 여유를 달라고 하여 2005.**.**. 까지 집을 비우기로 하고 각서를 받았다.


•약정한 날까지 乙이 집을 비우지 않음에 따라, 甲의 신청에 의해 2005.**.**. 법원에서 경락부동산인도명령 결정을 했고, 해당 결정에도 불구하고 乙은 계속 집을 비우지 않았다.


•乙의 가전·가구가 다른 채무로 압류되어 경매가 진행 중인 상태에서

- 甲은 乙과 합의하여 해당 가전제품과 가구를 甲이 직접 낙찰받고, 乙에게 이사비용 1400만원 지급을 약정함으로써 쟁점주택에 입주했다.

 

■질의내용

•경매로 낙찰받은 주택의 전 소유자가 퇴거를 하지 않음에 따라 법원에 인도명령신청을 하고, 전 소유자의 가전·가구에 대한 경매에 직접 참여해 낙찰받고, 전 소유자의 이사비용을 지급한 경우

- 해당 이사비용이 취득에 관한 쟁송 또는 취득한 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용·화해비용 등에 해당하는지 여부

 

■회신문

•위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 경매로 취득한 주택의 점유를 이전받기 위해 전 소유자에게 법적 의무없이 지급한 이사비용은 「소득세법 시행령」 제163조 제1항 제2호 또는 같은 조 제3항 제2호에 따른 화해비용에 해당하지 않는다.

 

■검토내용

•양도차익 계산의 필요경비 규정과 명도비용의 성격

- 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 ① 취득가액과 ② 자본적지출액 및 ③ 양도비로 구성되고(소득법 §97),

- 각 항목별 구체적 내용은 시행령(§163)에서 직접 열거하고 있는바,

- 사업소득에 있어 손익계산 방식과 달리, 양도차익을 계산할 때는 비록, 자산의 취득·양도 과정에서 발생한 비용이더라도 소득세법에서 직접 규정하지 않는 한 필요경비로 인정되지 않으며

- 자산취득에 든 이자비용의 경우에도 소득령§163에서 필요경비로 나열하고 있지 않으므로 필요경비로서 양도소득에서 공제되지 않는다(서울고등법원 2006누19282, 2007.02.14. → 대법원 2007두6700, 2007.06.14. 심리불속행).

- 명도비용은 법적 의무없이 지급하는 금원으로 소득세법상 지급받는 자의 “기타소득”에 해당

- 명도비용은 부동산을 취득 또는 양도하기 위해 전 소유자 또는 임차인에게 해당 부동산의 점유를 이전받으면서, 시간적 또는 경제적 이유로 명도소송 등을 통한 강제집행방식 대신에 법적 지급의무 없이 합의금 조로 지급하는 금원으로,

- 이는 지급받는 자 입장에서 소득법§21①(17)에 따른 사례금으로서 기타소득에 해당한다(소득46011-240, 2000.2.17.).

 

•자산의 취득 시 발생한 쟁점 명도비용이 소유권 확보를 위해 소요된 화해비용에 해당하는지에 대해 보면

- 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대해 그 소유권 등을 확보하기 위해 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액을 취득가액에 포함하고(소득령 §163①(2))

- 취득한 후 쟁송이 있는 경우의 같은 금액은 자본적지출액으로 규정하고 있는데(소득령 §163③(2))

- 법원의 판례에 따르면, 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용·화해비용 등은

- 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위해 직접 지출한 소송비용이나 화해비용을 말하는 것으로서

- 양도자산의 취득의 효력 등에 관한 다툼이 없이 그 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위해 지출한 소송비용이나 화해비용은 이에 포함되지 않는다(대법원 2012두 16619, 2013.12.26.).


•즉, 취득가액이나 자본적지출액으로 보는 소송비용·화해비용은

- 취득 과정 또는 보유 중에 그 “취득의 효력에 관한 다툼”으로 인해 발생한 경우에 한정하여 필요경비로 인정되며,

- 취득의 효력과 직접관계가 없다면, 설사 비용이 발생하더라도 필요경비로는 볼 수 없다는 것이 법원의 판시 취지이다.


•본 건은 신청인이 경매로 주택을 취득하고, 해당 주택에 입주하기 위해 전 소유자에게 이사비용을 지급한 경우로

- 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니하고(민법 §187)

- 경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득시기가 되는 것으로(소득세법 기본통칙 98-162…2)

- 경매에 참여해 낙찰받은 주택은 그 점유나 등기를 이전 받는 것과 관계없이 경락대금을 납부함으로써 소유권을 취득하게 되고

- 이후에 전 소유자에게 이사비용을 지원하더라도 그 비용은 법적 의무 없이 오로지 경락인의 입주편의를 위해 임의지급한 비용일뿐, 주택의 취득 효력과는 직접 관련없는 비용이므로 취득가액 또는 자본적 지출액으로 인정되는 화해비용으로 보기 어렵다.

 

■관련법령 및 해석사례

•소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

•소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

•소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

 

 


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