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6·18대책 이후 조정지역에 등록한 임대주택, 종부세 내야
6·18대책 이후 조정지역에 등록한 임대주택, 종부세 내야
  • 국세청 제공
  • 승인 2020.09.25 08:05
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부동산 3법 등 주요 개정내용과 100問 100答으로 풀어보는 주택세금 (1)

양도소득세법 주요 개정내용

 

□양도소득세제상 주택 수 계산시 분양권 포함(’21.1.1. 이후 취득분부터)

○1세대 1주택자·조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득 세제상 주택 수를 계산할 때 분양권을 포함해 주택수 계산


□1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가(’21.1.1. 이후 양도분부터)

○보유기간 연 8% 공제율을 「보유기간 4%+거주기간 4%」로 조정

 

 

 

 

 

*보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년~3년인 경우 8% 적용



□2년 미만 보유 주택(조합원입주권·분양권 포함)에 대한 양도 소득세율 인상(’21.6.1. 이후 양도분부터)

○(단기) 1년 미만:40% → 70%, 1~2년:기본세율 → 60%

 

 

 

 

□조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율인상(’21.6.1. 이후 양도분부터)

○[현행] 기본세율 + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상)

[개정] 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

 

종합부동산세법 주요 개정내용

□개인·법인 주택분 세율 인상(’21년 귀속분부터)

○개인 주택분 세율인상 및 법인 주택분 고율의 단일세율 적용

 

 

 

 

 

 

□세부담 상한 인상(’21년 귀속분부터)

○법인 주택분 세부담 상한 적용 폐지 및 개인 조정대상지역 2주택자 세부담 상한 200% → 300% 인상

 

 

 

 

□법인 주택분 과세 강화(’21년 귀속분부터)

○법인 보유 주택에 대해 종합부동산세 공제액(6억 원) 폐지

○법인이 조정대상지역 내 신규등록 임대주택 종합부동산세 과세

*’20.6.18. 이후 임대사업 등록 신청분부터

 

□1세대 1주택자 세액공제 확대(’21년 귀속분부터)

○고령자 공제율 인상 및 장기보유 공제와 합산한 공제한도 증액

 

 

 

 

 

법인세법 주요 개정내용

□법인이 보유한 주택양도 시 추가세율 인상(’21.1.1. 양도분부터)

○법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 더해 추가 과세되는 세율을 10% → 20% 로 인상

-추가세율 적용대상을 기존 주택 및 별장에서 주택을 취득하기 위한 권리(조합원입주권, 분양권) 추가

-법인이 ’20.6.18. 이후 8년 장기임대등록하는 주택*도 추가세율 적용

*임대기간 8년 이상, 주택가액 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하

 

지방세법 주요 개정내용

□다주택자·법인 주택 취득세 강화

○(다주택자) 조정대상지역 내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득 시 8%, 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상 시 12%로 인상

-다만, 조정대상지역 내 2주택의 경우 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세(처분기간* 내 종전주택 미처분 시 차액 추징)

*3년 이내(신규주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우 1년 이내)

○(법인) 개인을 제외한 단체는 법인으로 보아 중과세율 적용


    <적용 세율>

 

 

 

 

○(중과제외 주택) 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택

-공시가격 1억원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원임대용 주택 등

○(사치성 재산) 중과대상인 고급주택·별장 취득시 세율 8% 가산

 

□증여 취득에 대한 취득세 강화

○조정대상지역 내 일정가액(3억원) 이상 주택 증여 시 세율 12%로 인상

*단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우 등은 제외

 

민간임대주택법 개정에 따른 보완조치

□개정내용:단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지(’20.8.18. 개정)


<민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택>

 

 

 

 

○임대주택 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과 시 자동등록 말소

○다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용


□소득세·종합부동산세·법인세 관련 보완조치

○임대등록일부터 자진·자동말소일까지 세제혜택 유지

-민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형(단기, 아파트 장기)에 대해 임대등록기간 동안 세제혜택* 유지

 

 

 

○자진·자동등록 말소하는 경우 추징 면제

-의무임대기간 경과하기 전에 자진·자동등록말소하는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다.

*예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우, 장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우


□양도소득세 관련 보완조치

 

 

 

○거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 적용

-자진·자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년내 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용

*(현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 (의무임대기간:단기 5년, 장기 8년 이상)

-이미 1세대 1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진·자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않는다.


○양도소득세 중과 배제

-자진·자동등록 말소로 인해 임대기간 요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제

*(현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외(의무임대기간:단기 5년, 장기 8년 이상)

-다만, 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과 배제


□’20.7.11. 이후 임대등록에 대한 세제지원 적용 배제

○7.11. 이후 ①민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나 ②단기임대주택을 장기로 전환하는 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 관련 세제지원 적용 배제

-따라서 동 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도 적용되지 않는다.

 

 

 

양도소득세 관련

   <분양권 관련>

 

 

 

○현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 ’21.1.1. 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다.

<시행시기> ’21.1.1.이후 취득분부터 적용

 

 

 

 

○2주택에 해당하나, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원입주권)비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정

<시행시기> ’21.1.1. 이후 취득분부터 적용


   <세율:세율인상 관련>

 

 

 

○분양권을 ’21.6.1. 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용한다.

- 1년 미만 보유 시:70% - 1년 이상 보유 시:60%

<시행시기> ’21.6.1.이후 양도분부터 적용

 

 

 

○’21.6.1. 이후 양도분부터 적용

 

 

 

○양도차익 5억원 가정 시 (단위:원)

 

 

 

 

 

<시행시기> ’21.6.1. 이후 양도분부터 적용

 

 

 

○양도차익 5억원 가정시 → 4,975만원 증가

(단위:원)

 

 

 

 

 

<시행시기> ’21.6.1. 이후 양도분부터 적용


  <세율:중과세율 적용 관련>

 

 

 

○종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다.

 

 

 

 

○1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, ’18.9.13. 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않는다.

- 다만, ’18.9.13. 이전 취득계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단한다.

 

 

 

○A씨가 서울 송파구에 있는 주택 양도 시:1세대 3주택 중과세율 적용

① 서울 송파구 1주택 보유, 기준시가 6억원

② 경기도 성남 1주택 보유, 기준시가 2억원

③ 대전시 유성구 1분양권 보유, ’21.3.2. 취득

④ 전라남도 구례 1주택 보유, 기준시가 2억원


  <주택수 판정>

 

 

 

 

 

  <장기보유특별공제 거주요건 추가>

 

 

 

○현재(’20.1.1. 이후 양도분부터)는 2년 이상 거주*한 경우 최대 80% 공제율 적용하나, ’21.1.1. 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 보유기간 연 4%+거주기간 연 4%로 구분해 계산한다.

*거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율 적용

 

   <장기보유특별공제 개정내용>

 

 

 

 

 

*보유기간 3년 이상이고 거주기간이 2년~3년 경우 8% 적용

-(사례) 양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 10년 이상 보유한 주택

•A는 10년 보유·10년 거주 / B는 10년 보유·2년 거주

① A:10억 2,273만원으로 세부담 변동없음.

② B:2,273만원 → 8,833만원으로 6,560만원 증가

 

 

 

 

 

<시행시기> ’21.1.1. 이후 양도분부터 적용

 

 

 

 

○’19.12.17.부터 ’20.6.30.까지 양도하는 10년 이상 장기보유한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6~42%)을 적용하며, 1세대 1주택으로 보는 경우에는 장기보유특별공제 최대 80% 공제율을 적용한다.

 

 

 

 

○장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산한다.

<시행시기> ’21.1.1. 이후 양도분부터 적용

 

 


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