Ⅰ. 양도소득세
3 필요경비 및 이월과세
28. 고가주택 양도 시 토지와 건물의 양도차익을 구분계산하는지 여부
■사실관계
•2001.**.**. 취득한 다가구주택* 1채를 2018.**.**. 양도했다.
*☆☆시 ○○구 ○○동 △△△△-△
•양도자산인 다가구주택은 1세대 1주택인 고가주택에 해당하고, 취득계약서를 분실해 취득가액을 환산가액으로 신고할 예정
■질의내용
•1세대1주택인 고가주택 양도 시 토지와 건물분 양도차익을 구분해 각각 계산이 가능한지 여부
■회신문
•1세대 1주택인 고가주택에 해당하는 다가구주택을 양도하는 경우 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산방법은 기존 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-3620, 2007.12.21.)를 참고
<서면인터넷방문상담4팀-3620, 2007.12.21.>
토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산해 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 보유기간의 계산은 동조 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.
■검토내용
•과세대상 양도소득의 범위를 규정하고 있는 소득법 §94①에서는
- 제1호 부동산, 제2호 부동산을 취득할 수 있는 권리, 제3호 주식, 제4호 기타자산(부동산주식, 회원권 등), 제5호 파생상품의 양도로 발생한 소득을 과세대상으로 규정하고 있는데
- 제1호 부동산의 내용을 보면, 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)을 양도소득세 과세대상으로 규정하면서, 토지의 지목이나 건물의 용도 등은 별도로 구별하고 있지 않다.
•그리고 자산의 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제해 계산된 금액인 양도차익에서 양도자산의 보유기간을 감안한 장기보유특별공제액을 차감해 계산하는 것인데(소득법 §95①)
- 양도가액을 실지거래가액(감정가액, 매매사례가액 포함)에 따르는 경우에는 취득가액도 실지거래가액(감정가액, 매매사례가액, 환산가액 포함)을 적용하고, 양도가액을 기준시가에 따르는 경우에는 취득가액도 기준시가를 적용해 양도가액과 취득가액은 같은 기준에 따라 산정하여 양도차익을 계산하며(소득법 §100①),
- 양도·취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분해 기장하는 것을 원칙으로 하되(소득법 §100②)
- 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 부가령 §64에 따라 감정가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순서대로 이용해 토지와 건물의 개별가액을 안분계산한다(소득령 §166⑥).
•양도소득세 과세대상 자산과 양도차익의 산정방법 등 소득세법 조문의 내용과 체계를 보면 토지와 건물을 각각 독립된 자산으로 취급하고 있다.
■관련법령
•소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
•소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】
29. 1세대 1주택(고가주택) 부수토지 대토보상 시 과세이연금액의 총보상액 계산방법
■사실관계
•신청인이 소유한 부동산은 아래와 같이 ××××××공사의 보금자리주택사업을 위해 수용되었으며 총 보상금은 15억1400만원이며 이 중 7억원이 대토보상액이다.
*대토보상 내역:☆☆도 □□시 ◇◇동 ***-**(대지, 368.047㎡, 계약일 2014.8.1.)
■질의내용
•1세대 1주택(부수토지 포함)과 인접토지가 한국토지주택공사의 보금자리주택 사업부지로 수용되면서 1세대 1주택(부수토지 포함)의 수용보상금(부수토지의 일부는 대토보상)이 9억원을 초과해 고가주택인 1세대 1주택에 해당하는 경우
- 조특법 제77조의2에 따른 과세이연금액을 계산할 때 계산산식의 총보상액은 총보상액에서 9억원을 차감한 가액으로 하여 계산할 수 있는 지 여부
*조특법 제77조의2에 따른 과세이연금액
■회신문
•거주자가 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」제6조에 따라 사업시행자에게 양도하는 주택 및 그 부수토지가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함함)에 해당하는 경우 같은 법 제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조를 적용한 후 「조세특례제한법」 제77조의2 제1항을 적용한다.
이때, 같은 법 시행령 제73조 제1항에 규정된 산식의 분자인 “대토보상상당액”은 “주택의 부수토지에 대한 대토보상상당액”을 말하는 것이며, 분모인 “총보상액”은 “주택의 부수토지에 대한 총보상액”을 말한다.
■검토내용
•대토보상은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”) 제63조 제1항 단서의 규정에 따라 토지 소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금이나 채권으로 지급하는 대신 당해 사업시행으로 조성한 토지로 보상하는 것으로
- 수용되는 토지에 대한 협의취득계약 체결 시에는 공익사업지구 내의 토지이용계획이 개략적으로만 수립된 상태로서, 대토가 확정되지 않은 상태이므로 택지분할·공급가격 등 제반 공급조건을 확정할 수 없다.
- 협의취득계약 체결(대토보상계약 체결 시) 시 보상금 중 대토 신청한 토지에 상당한 토지보상금에 대해 대토보상을 신청하고, 종전토지에 대한 소유권을 사업시행자에게 이전함과 동시에 해당 대토신청 보상금 상당액만큼은 지급을 유예하며
- 수년 후 대토의 토지분할·공급가격이 확정된 후 지급유예한 보상금으로 대토의 공급대금의 일시납입금과 상계한 후에 차액을 정산한다.
<대토보상 절차>
•대토보상에 대한 양도소득세 과세특례 규정은 해당 토지 등을 양도해 발생하는 양도차익 중 대토보상상당액에 대한 금액(과세이연금액)에 대해 양도소득세를 과세하지 않고 나중에 대토를 양도할 때 과세하는 규정이므로
- 과세이연금액의 계산에 있어 양도소득금액, 총보상액, 대토보상 상당액 모두 과세대상 금액을 기준으로 계산함이 합리적이다.
- 대토보상에 있어 보상받는 토지의 일부가 조특법 제69조(자경농지 양도세 감면)가 적용되는 때 ‘대토보상상당액’은 대토 취득가액에 ‘총보상액에서 감면대상 토지의 양도가액을 차감한 가액’이 ‘총보상액’에서 차지하는 비율을 곱하여 산정하도록 했고(법규과-403, 2011.4.5.)
- 고가주택인 1세대 1주택의 경우 고가주택의 양도차익 계산, 장기보유특별공제 계산방법에 따라 계산한 후 조특법 제77조의2 규정을 적용하는 것으로 해석한다(부동산거래관리과-1351, 2010.11.10.).
•과세이연금액은 과세대상 양도소득금액에 대토보상상당액이 과세대상 보상액에서 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것이므로
- 기존 해석사례(법규과-403, 2011.4.5.)에 따라 ‘대토보상상당액’을 계산하면 결국 과세이연금액은 과세대상 양도소득금액에 대토취득가액이 총보상액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산된 결과와 같다.
•본 건과 같이 1세대 1주택 고가주택(그 부수토지 포함)의 부수토지 일부를 대토로 보상받는 경우 과세이연금액의 계산은
- 1세대 1주택 고가주택(그 부수토지 포함)의 과세되는 양도소득금액은 양도소득금액에 ‘양도가액에서 9억원을 차감한 금액’이 ‘양도가액’에서 차지하는 비율을 곱하여 산정되는 것이므로
- 과세이연금액 계산산식에서 총보상액, 대토보상상당액을 계산함에 있어서도 이를 반영해 총보상액(분모)은 ‘총보상액에서 9억원을 차감한 금액’으로 하고, 대토보상상당액(분자)은 대토 취득가액에 ‘총보상액에서 9억원을 차감한 금액’이 ‘총보상액’에서 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것이 합리적이다.
- 다만, 양도소득세가 과세되지 않는 9억원은 토지와 주택 모두 영향을 끼치는 것이며, 우선 순위를 정하기 어려우므로 총보상액에서 차감하는 9억원을 토지와 주택양도가액 비율대로 안분한 가액을 과세대상보상액에서 차감해 계산함이 타당하다.
- 양도소득금액에 감면소득이 포함되어 있는 경우에 대한 기존 해석사례(법규과-403, 2011.4.5.)에도 부합한다고 판단된다.
•대토보상상당액은 기존 해석사례(법규과-403, 2011.4.5.)를 준용해 계산하고 총보상액은 9억원 상당액을 차감하지 않고 계산하는 경우
- 양도소득금액, 대토보상상당액 모두 9억원 상당액만큼 모두 제외된 금액인데 총보상액만 9억원 상당액이 차감되지 않아 과세이연금액이 과소계산되는 결과가 된다.
•1세대 1주택인 고가주택과 그 부수토지가 공익사업의 시행으로 수용되고 수용보상금(현금, 대토)을 지급받는 경우 조특법 제77조의2 규정에 따른 과세이연금액은 해당 토지에 대한 양도소득금액에 대토보상상당액이 1세대 1주택 부수토지에 대한 총보상액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
■관련법령 및 해석사례
•조세특례제한법 제77조의2 【대토보상에 대한 양도소득세 과세특례】
•조세특례제한법 시행령 제73조 【대토보상에 대한 양도소득세 과세특례】
•소득세법 제95조 【양도소득금액】
•소득세법 시행령 제159조의2 【장기보유특별공제】
•소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산
30. 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 토지와 건물의 가액이 불분명한 때에 해당하는지 여부
■사실관계
•☆☆☆은 2017.**.** ◎◎시 ◇◇구 △△로 ▲▲번지 건물(주택과 근린생활시설)과 토지(대)를 일괄해 ★,★★★백만원에 양도했다.
*비율=(안분가액-구분기장가액) / 안분가액 ×100
■질의내용
•토지와 건물을 일괄 양도하는 경우로서 토지와 건물을 구분 기장한 가액과 「소득세법」 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따라 안분계산한 가액이 토지의 경우 100분의 30이상 차이가 발생하지 않으나 건물의 경우 100분의 30이상 차이가 발생하는 경우에도 「소득세법」 제100조 제3항의 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에 해당하는지 여부
■회신문
•토지와 건물을 일괄 양도하는 경우로서 토지와 건물을 구분 기장한 가액과 「소득세법」 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따라 안분계산한 가액이 토지의 경우 100분의 30 이상 차이가 발생하지 않으나 건물의 경우 100분의 30 이상 차이가 발생하는 경우에도 「소득세법」 제100조 제3항의 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다.
■검토내용
•소득법 §96에 따라 실지거래가액으로 건물과 토지를 일괄해 양도하는 경우 이를 각각 구분하여 기장해야 하며 이를 명백히 구분해 양도하는 경우에는 그에 따르면 되는 것이나
- 토지와 건물의 총양도가액은 분명하지만 가액 구분이 불분명한 때에는 안분하도록 규정했고(소득법 §100②),
- 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물 등을 가액 구분없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라
- 계약서상 토지의 가액과 건물 등의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없거나
- 토지 및 건물 대금의 비율이 기준시가에 따라 산정한 토지 및 건물의 가액 비율과 크게 차이가 나는 점 등 통상의 거래관행을 벗어난 것으로서 합리적인 가액이라고 볼 수 없는 경우이다(대법원 2012두22492, 2013.1.24.).
•따라서, 소득법 §100③에서 기준시가에 따른 안분가액과 납세자가 신고한 안분가액이 100분의 30 이상 차이나는 경우 토지와 건물의 가액이 불분명 때로 보는 것으로 개정됐고
- 동 규정은 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하기 위해 신설되어 2016.1.1. 이후 양도분부터 적용하는 것으로
- 이는 명확하고 객관적으로 토지와 건물의 양도가액을 안분한 경우를 제외하고 안분계산의 차이가 100분의 30 이상 나는 것은 가액 구분이 불분명한 것으로 간주해 동 규정을 적용하겠다는 취지이다.
•소득령 §100②에 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에는 부가령§64(1)에 따라 안분계산하도록 규정되어 있는바,
- 이때 토지와 건물의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정가액이 있는 경우에는 기준시가에 우선해 그 감정가액에 비례해 안분하는 것이다.
■관련법령 및 해석사례
•소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
