Ⅰ. 양도소득세
3 필요경비 및 이월과세
31. 구주택 멸실 후 주택을 신축하여 단기양도한 경우 적용할 세율
■사실관계
•2012.**.**.：1983.**.**. 신축된 ☆☆시 ◎◎구 소재 주택 취득(대지 165.2㎡, 건물 237.65㎡)
•2013.**.**.：주택멸실
•2013.**.**.：주택신축해 사용승인(대지 165.2㎡, 건물 260.74㎡)
•2014.**.**.：신축주택 및 부수토지 양도
•주택의 보유기간
- 구주택 보유기간:1개월 28일
- 신축주택 보유기간:11개월 18일
•토지의 보유기간
- 토지의 전체 보유기간:1년 8개월(1년 이상 2년 미만)
- 주택 부수토지로서 보유기간:1년 1개월(1년 이상 2년 미만)
- 나대지로서 보유기간:7개월(1년 미만)
■질의내용
•노후된 구주택을 취득해 보유하다 멸실한 후 주택을 신축하여 단기 양도한 경우 2014.1.1. 개정된 양도소득세 세율 적용 시 구주택 보유기간 통산 여부
<2014.1.1. 양도소득 세율 개정사항>
■회신문
•거주자가 주택(이하 “구주택”이라 함)과 이에 딸린 토지로서 「소득세법」(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정된 것) 제89조 제1항 제3호에 따른 토지(이하 “주택부수토지”라 함)를 취득해 보유하다가 구주택을 멸실하고 주택부수토지는 나대지 상태에서 해당 나대지에 신축한 주택(이하 “신축주택”이라 함)과 이에 딸린 주택부수토지를 2014.1.1. 이후 함께 양도하는 경우로서 해당 토지의 주택부수토지인 보유기간이 1년 이상 2년 미만이고, 신축주택의 보유기간이 1년 미만인 경우 신축주택의 양도소득 과세표준에 대해서는 같은 법 제104조 제1항 제3호에 따른 100분의 40의 세율을 적용하고, 해당 토지의 양도소득 과세표준에 대해서는 같은 법 같은 조 같은 항 제1호에 따른 세율을 적용한다.
■검토내용
•양도소득세의 세율은 자산별로 달리 규정되어 있고 동일한 자산이더라도 보유기간, 보유현황, 등기여부 등에 따라 적용되는 세율이 달라질 수 있으며 하나의 자산에 둘 이상의 세율이 적용되는 때에는 가장 높은 세율을 적용
- ’14.1.1. 개정 전 1년 미만 단기보유 토지 및 건물(주택 포함) 50% 중과세율 적용, 보유기간 1년 이상 2년 미만인 토지 및 건물(주택 포함)의 양도소득에 대해 40% 중과세율 적용
- ’14.1.1. 주택거래 활성화를 위해 다주택자에 대한 종전 양도소득세 중과제도를 폐지하며, 보유기간 1년 미만인 주택(부수토지 포함) 및 조합원입주권에 대한 양도소득세 세율을 50%에서 40%로 인하(소법 §104①3호)
- 보유기간 1년 이상 2년 미만인 주택(부수토지 포함) 및 조합원입주권의 양도소득에 대해서는 종전 40% 세율에서 기본세율(8~38%)로 인하(소법 §104①2호→1호)
- 인하된 양도소득세율의 적용시기는 2014.1.1.이후 양도분부터 적용
- 주택의 부수토지를 제외한 일반 토지에 대해서는 계속하여 종전 50%(1년 미만), 40%(1년 이상 2년 미만)의 중과세율 적용
•소득세법 제104조 제1항에 따른 세율을 적용할 때 보유기간은 취득일부터 양도일까지가 원칙이나, 상속받은 자산, 이월과세를 적용받는 자산, 합병 등으로 취득한 주식 등은 예외적으로 피상속인(증여자, 피합병법인 등)이 취득한 날을 취득일로 보도록 규정한다(소법 §104②).
- 1세대 1주택 비과세 요건 판단 시 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산하는 것이나(소령 §154⑧1호)
- 양도소득세 세율 적용의 보유기간 계산 시에는 구주택의 보유기간을 신축주택의 보유기간에 통산하는 규정이 없어 신축주택의 취득일인 사용승인일부터 양도일까지의 기간만 보유기간에 해당한다.
•주택의 경우 구주택의 보유기간을 포함하지 않으므로 양도하는 신축주택의 보유기간은 1년 미만에 해당하나
- 토지의 취득일은 구주택 취득일이므로 토지의 총 보유기간은 1년 이상 2년 미만에 해당하고 이 기간 중 주택 부수토지로서의 기간은 1년 이상 2년 미만에 해당한다.
- 토지는 주택부수토지로서의 보유기간과 나대지로서의 보유기간이 함께 있는 경우 이에 대한 세율적용 방법이 구체적으로 규정되어 있지 않으나, 2014년 세율 개정의 취지가 주택시장 활성화를 위해 단기보유 주택(부수토지)에 대해 일반토지보다 유리한 세율을 적용하도록 하는 것이므로 각각의 보유기간과 이에 따른 세율을 비교해 납세자에게 유리한 세율을 적용하는 것이 타당하다.
■관련법령
•소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
•소득세법 부칙 제2조(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정된 것)
32. 주택재건축사업 정비구역 내 토지의 비사업용토지 해당여부
■사실관계
•1971.**.**.：신청인은 쟁점토지〔☆☆시 ×구 ××동 ×××-××(대지, 235㎡)〕를 취득
•2007.**.**.：주택재건축사업 정비구역 지정 및 지형도면 고시
•2008.**.**.：「◇◇◇◇ 주택재건축정비사업」 사업시행인가
•2015.**.**.：청구인은 쟁점토지를 사업시행자인 ◇◇◇◇ 주택재건축정비사업조합에 양도했다.
■질의내용
•「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 사업시행자에게 정비구역 내 소재한 토지를 양도한 경우 소득세법에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부
■회신문
•거주자가 토지(양도일 현재 소유기간이 5년 이상인 토지)를 취득한 후 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 함)에 따라 정비구역으로 지정되어 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도하는 경우 해당 토지는 「소득세법 시행령」 제168조의14 제1항 제1호에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하는 것이며, 사용이 금지 또는 제한된 기간은 사업용 토지로 본다.
이 경우, 비사업용 토지에 해당하는 기간이 같은 영 168조의6 제1호 각 목 모두에 해당하지 않는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다.
■검토내용
•법률에 따른 사용·금지나 부득이한 사유가 있는 경우(소득령 §168의14①)
- 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 부득이한 사유가 있는 경우 사용·금지된 기간 또는 법령에서 정한 일정한 기간은 비사업용에 해당하지 않는 것으로 보아 비사업용 토지 해당여부를 판정한다.
•공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면(조특법 §77)
- 공익사업에 필요한 아래의 어느 하나에 해당하는 토지 등을 2015.12.31. 이전에 양도하는 경우 양도소득세의 15%~40%를 양도대가의 종류 등에 따라 감면
- 감면율:현금 15%, 채권 20%(3년만기 30%, 5년 이상 만기 40%)
•「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 함) 제5조에 따르면 정비구역 안에서 건축물의 공작, 토지의 형질변경, 토지분할 등의 행위를 하고자 할 때는 시장·군수의 허가를 받도록 행위를 제한하고 있으며,
- 기존 해석사례는 비사업용 토지를 판단함에 있어 도정법에 의하여 도시환경정비사업의 정비구역으로 지정된 경우 소득령 제168조의14 제1항 제1호에 의한 “토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지”에 해당한다고 해석하였고(서면5팀-140, 2006.9.15.)
- 도정법에 따라 주택재건축사업 정비구역으로 지정·고시(2007.7.20.)되었고, 쟁점토지는 해당 정비구역에 포함되어 있으므로
- 도정법 제5조에 따라 정비구역 지정·고시일부터는 쟁점토지의 사용 등이 제한되었다고 할 수 있으며,
- 소득령 제168조의14 제1항 제1호에 따라 사용이 금지 또는 제한된 기간을 제외하고 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하는지를 판정해야 한다.
*사용제한 기간은 재건축사업이 완료된 날까지로 보는 것이 합리적이며, 본 건은 현재 사업진행 중이므로 양도일까지 사용이 제한된 기간인 것으로 판단된다.
•소유기간이 5년 이상인 토지로서 비사업용 토지에 해당하기 위해서는
- 소득령 제168조의6에 따라 ⓐ양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 ⓑ양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 ⓒ토지 소유기간의 40%에 해당하는 기간을 초과하는 기간 모두에 해당하는 기간이 비사업용에 해당해야 하는데
- 쟁점토지는 양도일로부터 5년 이전에 이미 도정법에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하고, 이 기간은 소득령 제168조의14 제1항 제1호에 따라 비사업용 토지로 보지 않는 것이므로 비사업용 토지에 해당하지 않는다.
■관련법령 및 해석사례
•소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】
•소득세법 시행령 제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
33. 임차인이 관련법상 신고 없이 고물상 용도로 사용하는 경우 비사업용 토지에서 제외되는지 여부 등
■사실관계
•△△△(신청인의 배우자)은 2013.**.**. 대지(438.8㎡)를 토지구획정리사업에 의한 체비지로 취득했다.
- 2012.**.**. 임대차계약을 체결하고 임차인이 고물상의 용도로 이용하고 있다.
·소재지:XXX
·임차기간:2012.**.**~2015.**.**.
·보증금 등:1000만원, 월세 60만원(매월 초 지급)
- 2014.**.**. 신청인은 해당 토지를 △△△으로부터 증여받고 임대차를 승계받았다.
•해당 토지는 재산세 종합합산과세대상이고, 임차인은 관계관청에 신고나 허가의 절차 없이 고물상의 용도로 이용하고 있다.
■질의내용
•(질의1) 임차인이 고물상의 용도로 사용하고 있으나 신고나 허가를 득하지 않은 경우 비사업용 토지에서 제외되는지 여부
(질의2) 토지상에 건축을 위한 토목공사를 해 주는 조건으로 양도할 때에 당해 토목공사 비용이 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는지 여부
■회신문
•토지구획정비에 따라 체비지로 취득한 배우자 소유의 토지를 증여받아 양도하는 경우 해당 토지의 임차인이 고물상의 용도로 사용하고 있는 기간 동안은 사업용 토지에 해당하는지 여부는 기존 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-962, 2007.03.22)를 참조, 이에 해당하는지는 사실관계를 종합적으로 고려해 판단할 사항이다.
또한, 해당 토지상에 건축을 위한 토목공사를 해 주는 조건으로 양도함에 따라 지출한 토목공사 비용이 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는지 여부는 기존해석사례(재산세과-1530,2009.07.27)를 참조
■검토내용
•고물상으로 사용하는 토지의 사업용 토지 여부
- 지방세법에 따라 재산세가 별도합산, 분리과세대상으로 과세되는 기간은 사업에 사용하는 토지로 종합합산과세대상은 원칙적으로 비사업용 토지에 해당(소득세법 제104조의3 제1항 제4호 나목)
- 하치장용 등의 토지는 재산세가 종합합산과세됨에도 물품의 보관·관리를 위해 별도로 설치·사용되는 하치장·야적장·적치장 등의 토지로서 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지에 대해서는 사업에 사용하는 토지로 규정(소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제7호)
- 고물상업은 고물상법에 의하여 경찰서장의 허가 및 규제 하에서만 영업을 할 수 있었던 고물상이 1993년도 고물상법의 폐지로 일반영업자와 똑같이 세무서에 등록하기만 하면 누구나 영업을 할 수 있게 되었으나
- 「자원의 절약과 재활용촉진에 관한 법률」에 따라 재활용을 목적으로 재활용가능 자원을 수집·운반하거나 압축·파쇄·용융 등 중간가공을 하여 재활용하는 자에게 공급하는 사업에 해당하는 업종을 영위하는 재활용지정사업자는 환경부장관이나 주무부장관의 지침을 따라야 하고(자원의 절약과 재활용촉진에 관한 법률 제23조)
- 2010.7.23. 「폐기물관리법」의 개정으로 종전의 페기물재활용신고제도가 폐기물처리신고제도로 바뀌면서, 2000평방미터 이상의 사업장을 운영하는 페기물처리자(폐지, 고철, 폐포장재를 수집운반하거나 선별·압축·감용·절단하는 방법으로 재활용하는 자)는 개정법률에 따라 시설·장비를 갖추어 시·도지사에게 신고해야 한다(폐기물처리법 제46조).
•(질의1) 비사업용 토지 입법취지가 토지를 실수요에 따라 생산적 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 사용하는 경우 양도세를 중과함으로써 부동산 투기수요를 억제해 부동산시장을 안정화하고 투기이익을 철저히 환수하는데 있는 점, 고물의 수집에는 보관할 장소가 필요한 점 등으로 보아 고물상용 토지의 경우 하치장용 토지 규정을 적용함이 합리적인 것으로 보아
- 기존해석사례(서면인터넷방문상담4팀-3419, 2006.10.11 외 다수)에서 고물상에 사용하는 토지는 「자원의 절약과 재활용촉진에 관한 법률」에 따라 재활사업에 종사하는 사업자가 재활용 가능자원의 수집·보관에 사용하는 토지로서 「소득세법 시행령」 제168조의11 제1항 제7호 규정의 하치장용 등의 토지에 해당하는 것으로 해석한다.
•(질의2) 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산의 취득에 든 실지거래가액 및 자본적지출과 양도비 등이며(소득세법 §97)
- “취득에 든 실지거래가액”이라 함은 소득세법 시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액·소유권 등 확보를 위한 직접 소송 비용 등·대금지급방법에 따라 취득원가에 가산한 이자상당액 등의 합계액을 말한다(소득령 §163).
- “자본적지출”이라 함은 소득세법 시행령 제67조를 준용하여 계산한 자본적지출액*과 직접 소송비용 등·자산의 용도변경 등 이용편의를 위해 지출한 비용·수익자 부담의 개발부담금·수익자 부담의 재건축부담금·그 밖의 법률에 따른 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용·사방사업에 소요된 비용을 포함한다.
*내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비(소득령 §67)
- ‘토목공사비용’은 토지의 객관적 가치를 증대시키기는데 소요되는 비용으로서 자본적지출에 해당하고, 기존해석사례(재산세과-1530, 2009.07.27)에서 소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호 규정에 따른 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용에 해당하여 필요경비로 인정되는 것으로 해석
■관련법령 및 해석사례
•소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】
•소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】
•소득세법 시행령 제168조의11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】
•지방세법 제106조 【과세대상의 구분】
•소득세법 제118조의4 【양도소득의 필요경비 계산】
•소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
