세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
현 정부들어 주택 관련 법률의 잦은 개정으로 인하여 과세체계가 복잡해졌고 난해한 해석에 따라 납세자들의 혼란이 가중되고 있는 실정이다. 이에 국세청은 지난 9월 부동산 세금과 관련하여 주요 개정내용과 더불어 100문 100답 형태로 도움자료를 배포했다. 이 중 양도소득세 관련 주요 사항을 살펴보자.
Q. 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고, 다시 그 날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하는지?
A. 종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니나, 비과세와 중과세 여부의 판단은 별도로 하는 것으로, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 2주택 중과세율을 적용하지 않는다.
CMT. 납세자들이 유의해야 되는 부분은 ‘비과세’판단과 ‘중과세’판단은 엄연히 다르다는 점이다. 이를 혼동하는 경우가 실무상 빈번하다. 또한, 세무상 혜택과 제제의 규정들은 기준이 있지만 늘 예외도 존재하는 법이다. 이를테면 위의 사례에 있어 신규주택 취득일부터 부득이하게 3년이 지나서 종전주택을 양도하는 경우에도 중과세율을 적용하지 않는 규정이 있으며 이에 해당하는지 여부를 별도로 확인할 필요가 있다.
① 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
② 법원에 경매를 신청한 경우
③ 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우
④ 재개발·재건축·소규모 재건축사업의 시행으로 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우
⑤ 재개발·재건축·소규모 재건축사업의 시행으로 사업시행자가 토지등소유자를 상대로 제기한 매도청구소송 절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료됐으나 토지등소유자가 해당 매도대금을 지급받지 못한 경우
Q. 1주택을 보유한 1세대가 2018.09.13. 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편 명의로 취득하고, 2018.09.14. 이후 배우자에게 증여해 완공 후, 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택요건을 충족한 후 양도하는 경우 중과세율을 적용하는지?
A. 1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, 2018.09.13. 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않는다.
CMT. 위의 사례에서 2018.09.13. 이전 취득계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단하므로, 중과세율 적용은 하지 않는다. 다만, 2020.07.11. 이후 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택을 신규등록하거나, 단기임대에서 장기임대로 변경하는 경우에는 중과배제, 비과세 등 세제혜택이 인정되지 않기에 임대주택의 취득시기 및 등록시기의 확인이 필요하다.
Q. 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택(고가주택)을 2021.01.01. 이후 양도하는 경우, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하는지?
A. 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산한다.
CMT. 다만, 2021.01.01. 이후 양도 분부터 1세대 1주택 비과세 보유 요건 판단 시에는 1주택 외의 주택을 모두 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산하며, 이와 관련해서는 주택 보유 현황, 과세 여부 등에 따라 판단이 달라지는 부분이 있으므로, 유념할 필요가 있다.
Q. 일시적 1세대 2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택자가 조정대상지역 소재 고가주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례가 중복 적용되어 비과세 적용된 경우, 9억원 초과분에 대한 세율 및 장기보유특별공제는 어떻게 적용되는지?
A. 1세대 3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 조정대상지역 소재 주택의 9억원 초과분에 대해서는 중과세율이 적용되며, 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.
CMT. 3주택 중과배제 주택을 규정하고 있는 소득세법 시행령 제167조의3에 따르면 중과배제 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우에 해당 일반주택 또한 중과배제가 되나, 위의 사례는 중과배제 주택 외 일반주택을 2채를 소유한 경우에 해당하므로, 3주택 중과세율이 적용된다는 해석이다.
위에 열거된 문답은 단순화된 사실관계에 따른 해석으로 보유주택의 취득시기, 소재 지역, 보유기간 등 납세자별 상황에 따라 세금 차이가 많게는 2배 이상 발생할 수 있으므로, 중과세 및 비과세 여부의 판단은 계약을 하기 전 다수의 전문가에게 별도로 자문을 받아보길 권장한다.
